房地產(chǎn)利好政策不斷，但市場低迷產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)仍在繼續(xù)。

(資料圖)

近日，A股市場房地產(chǎn)板塊集中發(fā)布2022年業(yè)績預(yù)告，根據(jù)金融終端，截至1月31日，已有40家主營業(yè)務(wù)包括住宅物業(yè)開發(fā)的房企披露去年全年的盈虧情況，虧損面進(jìn)一步擴(kuò)大。

統(tǒng)計(jì)獲悉，共有24家房企在2022年度發(fā)生虧損，虧損總額最低預(yù)計(jì)984.09億元，最高或達(dá)1262.58億元，每家房企虧損金額為數(shù)億元到數(shù)百億不等，虧損最大者幾乎吞掉了數(shù)年的凈利潤。

實(shí)現(xiàn)盈利的房企一共16家，但盈利水平出現(xiàn)了大幅倒退的現(xiàn)象，個(gè)別房企全年只賺了數(shù)百萬元，甚至不及北上廣深一套房子的價(jià)值。

房企業(yè)績大滑坡，泛海控股存退市風(fēng)險(xiǎn)

出現(xiàn)虧損的24家房企類型多樣，既有民企，也有國、央企，既有發(fā)生流動(dòng)性危機(jī)的，也有財(cái)務(wù)狀況健康的。其中，共有8家房企在2022年由盈轉(zhuǎn)虧，包括大悅城（000031）、首開股份（600376）、格力地產(chǎn)（600185）、北辰實(shí)業(yè)（601588）、金科股份（000656）、珠江股份（600684）、鳳凰股份（600716）和大龍地產(chǎn)（600159）。

梳理業(yè)績預(yù)告可知，發(fā)生虧損的原因主要包括幾大方面：一是受行業(yè)形勢(shì)持續(xù)低迷和疫情的影響，成交規(guī)模下降或項(xiàng)目結(jié)算周期延長，導(dǎo)致結(jié)算規(guī)模下降；二是結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率水平下降侵蝕了利潤空間；三是受市場情況變化及疫情影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目存在減值跡象，報(bào)告期內(nèi)預(yù)計(jì)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備同比增加。

虧損最大的房企是榮盛發(fā)展（002146），相較2021年亦擴(kuò)大了虧損幅度，該房企在發(fā)生首次債務(wù)違約之后流動(dòng)性緊張持續(xù)升級(jí)。根據(jù)榮盛發(fā)展業(yè)績預(yù)告，2022年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤虧損190億元至250億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤虧損193億元至253億元。

針對(duì)歸母凈利潤相較2021年進(jìn)一步擴(kuò)大虧損的原因，榮盛發(fā)展解釋稱主要受市場情緒持續(xù)低迷、資產(chǎn)減值及新冠疫情等因素影響，同時(shí)由于2022年度結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)項(xiàng)目利潤率下降，從而導(dǎo)致毛利潤同比出現(xiàn)較大幅度下降。

榮盛發(fā)展連續(xù)兩年的虧損，幾乎吞掉了此前4年的利潤。了解到，榮盛發(fā)展在2021年實(shí)現(xiàn)的歸母凈利潤虧損49.55億元，與2022年一起合計(jì)實(shí)現(xiàn)的最大虧損或?qū)⑦_(dá)到299.55億元，幾乎相當(dāng)于2017年至2020年賺到的利潤總和。公告顯示，2017年至2020年，榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)的年度歸母凈利潤分別為57.6億元、75.65億元、91.2億元、75.01億元。

由于虧損巨大，深交所向榮盛發(fā)展下發(fā)了關(guān)注函，要求其就業(yè)績預(yù)告的三大問題做出書面說明，其中，深交所要求榮盛結(jié)合所處行業(yè)環(huán)境、公司經(jīng)營情況、同行業(yè)可比公司情況等，說明公司業(yè)績虧損同比大幅增加的原因及合理性，以及收入、凈利潤的變動(dòng)趨勢(shì)是否偏離同行業(yè)可比公司情況。

了解到，目前除了榮盛發(fā)展，還有宋都股份（600077）、泛海控股（000046）因?yàn)榘l(fā)生虧損收到了關(guān)注函或問詢函。

其中，泛海控股2022年實(shí)現(xiàn)的歸母凈利潤虧損約70億元至100億元，2021年同期虧損約112.54億元；扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤虧損在57億元至87億元，2021年同期虧損約99.24億元。盡管虧損幅度縮小，但泛海控股的凈資產(chǎn)卻由正轉(zhuǎn)負(fù)，根據(jù)業(yè)績預(yù)告，2022年末泛海控股歸屬于母公司的所有者權(quán)益預(yù)計(jì)為-6億至-36億，而2021年年末為正值57.85億元。

泛海控股在一則提示性公告中表示，根據(jù)《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》第9.3.1條的規(guī)定，若公司2022年度經(jīng)審計(jì)后的歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為負(fù)值，公司股票交易將在公司2022年年度報(bào)告披露后被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示。

盈利房企縮水，個(gè)別全年最高只賺500萬

截至1月31日，A股地產(chǎn)板塊2022年預(yù)計(jì)盈利的房企僅有16家，但大多數(shù)房企的盈利水平出現(xiàn)較大幅度的下滑。盈利規(guī)模最小的房企為亞通股份（600692），2022年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)的歸母凈利潤僅約420.00萬元到500.00萬元，2021年則為4561.09萬元，該公司的主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)、通信管網(wǎng)施工及運(yùn)維、建筑鋼材貿(mào)易等，其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)以商品房和保障房為主，商品住宅項(xiàng)目均在上海市崇明區(qū)。

此外，還有3家房企扭虧為盈，包括華夏幸福（600340）、冠城大通（600067）和大名城（600094）。

根據(jù)業(yè)績預(yù)告，2022年華夏幸福預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為11億元到16億元，扣非后凈虧損為168億元到173億元。2021年這兩數(shù)字為虧損390.30億元和虧損329.49億元。

華夏幸福方面表示，業(yè)績較上年同期實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，主要系公司債務(wù)重組取得重大進(jìn)展，基于債務(wù)重組進(jìn)展而確認(rèn)的債務(wù)重組收益所致，該收益為非經(jīng)常性損益，扣除前述債務(wù)重組收益等非經(jīng)常性損益影響后，經(jīng)營業(yè)績?nèi)詾樘潛p。

目前，房地產(chǎn)利好政策對(duì)市場發(fā)揮的作用逐漸釋放，防疫政策調(diào)整后，旅游、餐飲、電影等多個(gè)行業(yè)快速回暖，部分城市春節(jié)期間成交表現(xiàn)已有升溫跡象。盡管如此，此前市場低迷產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)仍然繼續(xù)。

“房企業(yè)績預(yù)虧是預(yù)料之中的事情，這是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)漸進(jìn)釋放，或者用住建部部長的話來講，叫‘慢撒氣’的體現(xiàn)，我們并不回避企業(yè)的虧損”，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向表示，在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置和保交樓的過程中，部分房企退出市場、行業(yè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整是正常現(xiàn)象。

不過，李宇嘉認(rèn)為，在穩(wěn)定行業(yè)和市場的大政策方針之下，2023年房企的經(jīng)營狀況會(huì)有一定好轉(zhuǎn)，但在房地產(chǎn)行業(yè)向新模式轉(zhuǎn)型的過程中，肯定還會(huì)有企業(yè)遭遇虧損，然后重組、收縮甚至被收并購，房企的洗牌仍會(huì)繼續(xù)。

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