“2023年春節”為疫情放開后的首個春節小長假，“回家過年”成為今年春節的主題，因此今年多數一二線城市春節期間呈現出人口外流的特點，但相比去年多地在疫情管控下渡過春節，今年春節期間，本地客流流動性好轉。從樓市表現來看，由于市場仍處于下行調整階段，各地樓盤以順銷為主，并未進行大規模加推，且折扣力度基本延續前期優惠，樓市熱度較春節前有明顯降溫，區域分化仍是各地樓市主流特征。

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根據中指數據，2023年春節期間(1月21日-1月27日)，代表城市新房成交規模保持低位，較去年春節假期下降約21%，恢復至疫情前春節(2019年)的75%，僅部分城市在去年同期低基數下同比出現增長。此外，從中指各地分析師調研的數據來看，多個重點城市項目平均到訪量相比于去年春節有所提升，如北京、杭州、成都、西安等城市，但購房者多保持觀望，實際成交普遍相對較少。

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表：2023年春節假期(1.21-1.27)代表城市新建商品住宅成交情況

▌典型城市

北京：

2023年春節假期，北京大部分樓盤春節“不打烊”，持續發力營銷，樓市整體活躍度較去年春節略有提升，但受春節離京返鄉影響，春節期間售樓處整體到訪量、市場活躍度明顯不及1月前兩周，調研項目平均到訪量30-40組。市場延續分化特征，海淀、朝陽、豐臺、順義、昌平南區域項目表現相對較好。營銷活動方面，北京多個樓盤推出特價房、限時一口價、總價立減等優惠措施，但優惠力度與節前變化不大。整體來看，春節期間新房市場熱度較節前回落，但到訪情況好于去年春節，預計節后隨著市場預期轉好，北京市場有望保持穩步復蘇節奏。

上海：

春節期間整體市場較節前有所降溫。春節期間監測到有超過40個項目售樓處“不打烊”，但與北京類似，由于返鄉人群較多，售樓處看房客戶相對較少。春節期間無項目新開盤，五大新新城項目到訪及認購熱情相對較高，招商虹橋璀璨時代、中鐵虹橋逸都及蟠龍府二期均已觸發積分，前灘格力海德壹號認購人數近4倍，假期后新一批次新房入市后，市場熱度有望恢復。

廣州：

春節期間多個樓盤推出新春優惠活動，主要以特惠單位、購房送新春大禮包、成交送家電、到訪抽紅包等營銷活動為主。但由于今年春節期間出游及返鄉客戶較多，案場到訪客戶大幅減少，市場活躍度一般，實際成交并不理想，多個項目春節認購不足10套。相比去年春節及12月份到訪及成交均有所下降，個別樓盤成交好于1月前兩周。市區樓盤及改善型產品表現要好于外圍區域。

成都：

春節期間成都市場整體熱度不高，到訪量較節前普遍下滑，僅部分高性價比項目到訪量有所提升，調研項目平均到訪量約50組。市場觀望情緒仍然較重，一是經濟好轉預期尚待建立，購房動作仍較為謹慎；二是春節成都人歷來有外出習慣，“離鄉”潮比“返鄉”潮表現得更明顯；三是成都房貸利率仍處全國高位，購房者對于利率下降仍抱期待。春節期間新開盤或加推項目不多，基本為老項目順銷，成都整體折扣力度有限，如抵扣2萬或1%優惠，最大力度為3%優惠，對到訪、認購促進并不十分明顯。從區域上看，二圈層熱點區域個別高性價比項目表現出較高的熱度，一圈層項目普遍到訪量下滑。

杭州：

疫情放開后，杭州整體市場活躍度優于前兩年春節，有一定的人流量(受疫情影響，前兩年春節杭州售樓處基本停擺)，調研項目平均到訪量20組左右，個別項目可達50組，但市場活躍度遠低于春節前，基本無認購。一方面，春節期間大部分客戶忙于過年，置業意愿不高；另一方面，春節期間市區盤基本無房源在售；在售的項目多為前期去化不佳的郊區續銷項目，但郊區客戶當前信心仍未完全恢復，多處于猶豫觀望狀態。多家房企推出春節“不打烊”活動，保利浙江、華潤置地華東區域公司活動力度較大，特價房、老帶新優惠返現等營銷活動產生一定效果。

蘇州：

春節期間到訪量較去年春節有所提高，市場依舊是新區、園區及昆山核心區板塊活躍度高，且大部分項目無折扣優惠；張家港、常熟、相城等項目有一定折扣優惠，但力度較12月力度有所縮減。盡管蘇州政策不斷改善，但當前居民收入預期弱、購房觀望情緒尚未大幅轉變，多數調研項目認購在5套及以下。

南京：

春節期間，熱門項目的售樓處客流量較好，基本實現滿座狀態。新房供應以續銷為主，部分項目節前平推入市，多個售樓處組織春節相關的民俗活動吸引客戶。但大多購房者觀望情緒較重，僅部分購房者趁著春節優惠敲定房源。

青島：

項目到訪量相比節前有所增加，但除主城區的改善類產品去化相對較好外，整體表現一般。非核心區項目繼續加大折扣優惠力度，部分房企推出首付分期、送物業費、折扣優惠、年貨卡、優惠券等多重促銷措施，但效果仍不明顯，到訪量、認購量較少，市場分化現象仍較嚴重。

西安：

2023年春節期間，西安樓市多數采取“不打烊”方式吸引返鄉購房者，也推出特惠房源、認購99折等形式優惠。各大開發商在春節前一周左右取得預售許可，920套房源開展登記，但全部平銷。相比海量游客，西安返鄉置業者數量少，高價值板塊、高總價項目關注度相對較高，部分調研項目到訪量達50-70組，整體市場表現較以往春節“休眠狀態”有所好轉。

武漢：

2023年春節期間武漢住宅成交僅65套，同比大幅下降，市場成交表現較差。2022年12月武漢市在房交會及利好政策帶動下，成交創2022年月度新高，進入2023年1月，雖然購房補貼政策延續到1月10日，但市場成交疲軟，1月上半月成交4521套，春節期間成交進一步下滑，市場恢復動力不足。此外，春節期間，多數企業和項目延續之前的購房優惠，并未加大優惠力度，營銷中心到訪量一般，部分項目達到30組，客戶觀望情緒較為濃厚，成交量偏低。

天津：

春節期間，天津多數項目“不打烊”，推售仍以順銷為主，鮮有樓盤開盤加推，營銷活動品類及宣傳力度不及2022年12月。個別房企有特價房源傳統營銷活動推廣，多數房企受市場影響，活動力度銳減，整體的春節購房氛圍感較弱。疫情放開以來的首個春節，部分人群返鄉過節，購房需求延后。目前購房人群的預期仍在修復階段，調研項目到訪量多在20-30組，且春節期間多數項目并無較大優惠活動，多因素疊加導致市場低溫運行，大部分項目去化較差，不及2022年末及2023年初，但整體仍好于去年春節。

佛山：

春節期間，多個售樓處仍積極加大優惠力度，如推出特惠房源、一口價包裝、萬元購房大禮包、無理由30天退房、贈送家電等措施促進項目去化，疊加政策顯效下，市場存在一定活躍度。但受新春期間節點性人口外流影響，來訪量不足，導致成交量有限，平均到訪40組左右，多個項目轉化率在10%~20%之間，市場信心較1月上旬有所提升，其中位于板塊次核心位置、具有低總價優勢的項目表現較好，非核心區項目項目去化仍存一定壓力。

短期市場預判

經過較長時間的調整，2023年或將是房地產重啟的一年，相信在政策的支持下行業將重回正常運行軌道。去年11月以來，房地產供需兩端政策支持力度不斷加大，今年1月，全國住房和城鄉建設工作會議為今年房地產政策定調，“增信心、防風險、促轉型”成為工作重點。與此同時，金融支持房地產的四大政策方向也更加明晰，需求端差別化信貸支持、完善保交樓政策工具、改善優質房企資產負債表、完善住房租賃金融支持政策。1月初，央行、銀保監會建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，根據監測，目前唐山、太原、麗水首套房貸利率最低可至3.8%，九江、中山可至3.9%，韶關取消利率下限。

從疫情放開后的首個春節假期情況來看，部分一二線城市新房項目到訪量與去年春節相比有所修復，但由于春節期間大量返鄉人群外流，市場活躍度相比節前明顯下滑。短期來看，供需兩端政策將繼續加快落實，一二線城市住房需求旺盛，有望率先迎來市場復蘇，樓市“小陽春”或將在少數城市出現，但對于大部分城市而言，經濟環境以及房價預期仍較弱，市場修復需要更長時間。

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