“往年春節聚會，大家都會談論買房，打聽哪個樓盤比較火熱，而疫情后的這三年，大家討論買房的越來越少。”蘇州本地人李明（化名）如是說。

蘇州，位于江蘇省東南部，東鄰上海，西抱太湖。2022年上半年，受疫情影響，蘇州樓市延續了2021年下半年以來的低迷態勢；但下半年在政策利好及金融信貸環境寬松作用下，抑制需求有所釋放，市場出現小幅回暖跡象。

春節期間，蘇州當地的房地產從業者告訴記者，隨著疫情政策放開、房企紓困政策全面落地，預計2023年蘇州樓市有望進一步復蘇回暖。

(資料圖)

二手房市場購房者信心不足，觀望情緒濃厚

“我去年5月找了家中介把房子掛出去，但很少有人來問，到現在還賣不出去。”春節期間，蘇州本地人小敏還在操心家里待售的房子。

小敏告訴記者，因為想要盤活手里的資金，便打算賣掉高新區一套面積120多平方米、房齡10多年的回遷房。然而，她的這套房子掛牌了半年多，卻一直很少有人來看房，更別提商量價錢了。

負責小敏房源的中介打電話給小敏，開口就讓她把價格降下來。小敏表示，房子的掛牌總價才100多萬，掛牌時已經低于市場價了，再降下去，等于賤賣了，“實在賣不出去，就再等等吧，反正也不著急出售。”

小敏告訴記者，回遷房小戶型可能更容易吸引外地來蘇州工作的購房者，面積120多平方米，即便單價再便宜，面積擺在那兒，總價也不可能太便宜。小敏還有一套60多平方米小面積回遷房，但她不舍得出售，“低層，上下樓比較方便，適合父母居住。”

小敏的情況并非個例。實際上，伴隨著這幾十年蘇州城市的發展，蘇州很多地方都進行了拆遷，小敏家也不例外，拆遷后分到了幾套安置房。因此，對于蘇州本地人而言，買房的欲望實則不強，要么家里本來就有房，要么純改善的，前幾年在樓市上升時期已出手，李明就是一個例子。

“我是改善型換房，2020年前后，我將科技城一套小面積的房子賣了，改在園區買了套大的，方便孩子入學。目前來看，園區的房子相對保值一些。”李明說。

記者獲悉，跟李明同一時期進入樓市的并不在少數。彼時，蘇州樓市升溫較為明顯，不少蘇州本地人將手頭回遷房出售，成功實現改善置業。與此同時，由于毗鄰上海的區位優勢，加上蘇州本身強勁的經濟勢頭，不少在上海上班的購房者，也將目光轉向蘇州工業園區。在很多上海人眼里，蘇州的生活便利性不比上海差，環境甚至更好，回上海也較為方便；相比上海的房價，蘇州的房價顯得便宜很多。

今年春節期間，記者走訪發現，受疫情影響，2022年蘇州二手房市場的到訪量與成交量均呈下跌態勢，購房者置業信心不足，觀望情緒濃厚，換房需求被抑制。加上新房入市競爭加劇，二手房降價出售現象較多。

買房人明顯減少，過年聚會不再討論樓市

李明說，往年過年期間，大家一起聚會都會談論買房，打聽哪個樓盤比較火熱，而疫情后的這三年，大家討論買房的越來越少，尤其是今年，過年聚會時討論的話題，從買房換成了“你陽了嗎”。

“2022年，感覺大家買房的需求沒那么旺盛，身邊買房的人也很少。有個朋友在蘇州相城工作，一直想換房，但因為市場行情不好，昆山的房子賣不出去，降價太多也不愿意，導致一直沒能成功換房。”李明稱。

在上海工作的蘇州人秦宇（化名），這個春節回到蘇州過年，同時想為父母購買一套改善型二手房。記者了解到，在二手改善型樓盤中，新區的荷瀾庭以及園區的玲瓏灣是兩大典型代表。其中，新區的荷瀾庭小區，均價75000元/平方米左右，目前平臺上在售44套。中介人士稱，該小區屬于相對高端的樓盤，周邊其他小區房價有所下降，但這個樓盤一直沒怎么降價。

而園區的玲瓏灣，貝殼找房平臺顯示，均價在每平方米6萬元至11萬元不等，目前在售167套，近90天成交6套。中介人士稱，該小區房齡也不新，但由于靠近金雞湖，面積較大，因此總價稍高一些，“由于目前是買家市場，購房者議價空間很大，房東認可的就出售，不認可的則繼續等，有些業主甚至索性不賣了。”

整體來看，來自克而瑞蘇州的統計數據顯示，2022年，蘇州二手房共成交51317套，創歷史新低，同比減少18%。從月度成交走勢來看，58安居客研究院統計顯示，受疫情影響，2022年1-5月，蘇州二手房市場延續了2021年下半年以來的低迷態勢，在政策利好以及疫情得到控制下，6月-8月市場成交較為活躍，9月成交套數再次下滑，四季度整體成交套數較三季度也有所下滑。

新房市場走出“倒U形”，板塊價值差異加劇

蘇州新房市場也不例外。受疫情及房地產市場大環境等方面影響，2022年，蘇州新房市場信心不足，成交量下滑明顯。據克而瑞蘇州房產測評統計，2022年1-12月，蘇州市區商品住宅的供應面積為511.33萬平方米，同比減少44.13%；成交面積約733.83萬平方米，同比減少20.07%。

事實上，在政策利好及金融信貸環境寬松作用下，2022年下半年蘇州樓市出現小幅回暖跡象。58安居客研究院統計顯示，蘇州新房去年下半年成交面積較上半年上漲34%，園區核心價格“倒掛”（即新房價格低于同區域二手房價格）項目在12月迎來集中新開盤或加推，拉高了下半年成交均價，小幅上漲3%。

從整體走勢來看，2022年全年蘇州新房市場走出“倒U形”。同策研究院研究總監宋紅衛分析，2022年初主要受到疫情以及房企爆雷及行業下行的綜合影響，成交量處于低位，隨著疫情影響逐漸減小，6月份成交量快速上升，達到全年高位，進入四季度后，成交量再次回落，剔除10月份政府回購房沖量外，月度成交均維持在50萬平方米左右。

值得一提的是，蘇州新房市場分化愈加明顯，板塊的價值差異更加明朗化。主要表現在園區核心和獅山頭部價值板塊的高品質樓盤逢開即罄、一房難求，非核心板塊的樓盤只能夠靠打折優惠來以價換量，且非核心板塊樓盤的促銷幾乎貫穿2022年全年，降價潮也帶來了蘇州市區房價實質性的下跌。來自克而瑞蘇州的統計數據顯示，2022年蘇州市區新房均價為26010元/平方米，和2021年持平。從2022年度蘇州市區的樓盤銷售榜單來看，園區湖東、奧體、新區獅山、高鐵新城、平江新城、科技城等頭部價值板塊的高端改善樓盤仍舊領跑市區。

記者走訪獲悉，年底受改善盤大量入市影響，新房市場成交均價翹尾，但項目競爭依舊激烈，市場分化依然明顯，核心區域優質項目，尤其是有“倒掛”的項目仍然受到市場的青睞，外圍區域成交量則下滑明顯。不過，整體來看，目前購房者觀望情緒仍較濃，除了核心區域“倒掛”項目外，其他外圍區域去化壓力較大。

成交結構方面，中指研究院統計顯示，蘇州2022年市場以剛需改善為主力，90-120平方米面積段、200萬-300萬元總價段占市場主流。從短期庫存來看，市區可售面積約730.99萬平方米，出清周期10.6個月。

業內：2023年蘇州樓市有望進一步復蘇回暖

值得一提的是，時至2023年，蘇州樓市出現小幅局部回暖跡象，樓市分化加劇。據同策研究院統計顯示，2023年1月1日-15日，蘇州新房市場成交30.8萬平方米，同比下降5.5%，樓市熱點仍然集中在園區等優質區域；供給方面，優質項目供給量也明顯上升，維持了蘇州樓市整體規模。

業內人士分析指出，2023年，在疫情影響減弱后，預計我國宏觀經濟將實現整體好轉，房地產市場也有望逐步企穩恢復，購房觀望情緒有所降低，置業預期及能力將有所提振。而3月份向來是樓市傳統旺季的“小陽春”，那么，對于蘇州樓市來說，今年的“小陽春”還會出現嗎？

對此，58安居客研究院研究總監陸騎麟認為，不論從宏觀經濟數據還是58安居客的線上找房數據來看，當前樓市依舊處于深度調整階段，短期內無法走出低谷。其次，居民收入預期相對不高，也會影響其買房的意愿，因此，短短兩三個月明顯改變購房者心態，促使樓市觸底回升的幾率也相對較小。不過，隨著疫情政策放開、房企紓困政策全面落地，2023年蘇州樓市有望進一步復蘇回暖。

“預計今年蘇州‘小陽春’很難出現。從蘇州樓市趨勢來看，預計上半年仍然延續下行趨勢，去化壓力較大，7-8月份市場或會觸底，進而在四季度會有回暖的跡象。”宋紅衛分析稱。

關鍵詞：