2022年，是西安樓市成交探底的一年。此前人才引入帶來(lái)的量?jī)r(jià)齊漲退潮，疊加疫情因素，2022年西安商品住宅成交量降至近幾年的最低點(diǎn)，住宅市場(chǎng)和土地市場(chǎng)均供大于求。

潮水退去，才知道誰(shuí)在裸泳。在返鄉(xiāng)的幾天里，筆者也看到，隨著兩次限購(gòu)政策的松動(dòng)，希望通過(guò)置業(yè)、換房改善生活品質(zhì)的需求仍在，產(chǎn)品力夠強(qiáng)，依舊會(huì)贏得市場(chǎng)。很多人印象中以剛需為主的西安樓市中，大戶(hù)型改善產(chǎn)品成交占比正在逐步提升。

2023年，準(zhǔn)業(yè)主們盼交房，改善需求理性返場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心一直都在。

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從樓市變化來(lái)看，西安大戶(hù)型改善產(chǎn)品成交占比正在逐步提升。圖/IC photo

“買(mǎi)套房，萬(wàn)一哪天我想提前退休呢”

從大學(xué)畢業(yè)至今，朋友小雅在深圳已經(jīng)工作6年了。原本計(jì)劃在大城市打拼的她，今年突然惦記著在老家西安買(mǎi)套房了。

“父母年紀(jì)大了，我是獨(dú)生子女一代，回西安生活很可能是隨時(shí)提上日程的一件事，不如早做準(zhǔn)備。”說(shuō)起置業(yè)打算，小雅坦言，工作幾年有些積蓄，她想在父母家附近買(mǎi)一套次新房，過(guò)戶(hù)后可以租出去減少月供壓力，回西安也可以自己居住，照顧父母的同時(shí)有個(gè)人空間。

這次春節(jié)假期，她提前請(qǐng)了年假，回西安聯(lián)系中介看房，發(fā)現(xiàn)最近合適的房源比想象中多，“遇上急著換房或變現(xiàn)的房主，價(jià)格都會(huì)比較好談。”

一組數(shù)據(jù)佐證了小雅的感受：西安樓市的二手房掛牌單價(jià)從2022年初的1.62萬(wàn)元跌至1.57萬(wàn)元，平均跌幅在500元，相當(dāng)于一套80平方米的兩居室降價(jià)了5萬(wàn)元左右。據(jù)當(dāng)?shù)刂薪楣ぷ魅藛T介紹，部分小區(qū)的房源成交價(jià)甚至出現(xiàn)10%的下探，房主目前大多在觀望，掛出房源但不會(huì)大幅降價(jià)，降價(jià)的房主多是出于資金周轉(zhuǎn)考慮。

市場(chǎng)狀況讓小雅可以從容地選擇房源，交談中她也透露了回家買(mǎi)房的另一重考慮：在一線(xiàn)城市工作有了積蓄，希望能夠在未來(lái)回到家鄉(xiāng)，專(zhuān)注于生活本身。

在豆瓣的多個(gè)興趣群組，年輕人們熱情交流著各類(lèi)省錢(qián)、攢錢(qián)秘訣，期盼將自己花費(fèi)大量時(shí)間精力賺得的財(cái)富積攢下來(lái)，讓自己的中晚年生活過(guò)得更從容，早日從財(cái)務(wù)上實(shí)現(xiàn)“退休”。

小雅介紹，西安一套房的全款可能還不及深圳一套房的首付，近些年西安的地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提速，像她這樣在一線(xiàn)城市工作、在家鄉(xiāng)省會(huì)城市置業(yè)的人不在少數(shù)，“房子是在一個(gè)城市安身的基礎(chǔ)，萬(wàn)一哪天我想提前退休了呢？”

“買(mǎi)房不后悔，再次置業(yè)會(huì)選擇現(xiàn)房”

相比于小雅，項(xiàng)女士的購(gòu)房經(jīng)歷略顯波折。

2020年，項(xiàng)女士在西安大明宮附近購(gòu)買(mǎi)了一套80平方米的期房，成交價(jià)1萬(wàn)元/平方米，約定2021年年中交房。到了2020年底，滿(mǎn)懷期待的項(xiàng)女士從同小區(qū)業(yè)主那里得知，交房可能會(huì)延期；經(jīng)過(guò)了半年忐忑的等待，果不其然，延期成為了現(xiàn)實(shí)。

因?yàn)橘?gòu)房預(yù)算限制，項(xiàng)女士選擇了西安當(dāng)?shù)氐囊患依吓崎_(kāi)發(fā)商，在價(jià)格、品質(zhì)和品牌保障等多個(gè)訴求點(diǎn)中取了折中。可還是沒(méi)想到，疫情反復(fù)等因素導(dǎo)致房企資金緊張，項(xiàng)目建設(shè)因?yàn)楦鞣N原因一拖再拖。

租著房又要還房貸，即便收入較為可觀，對(duì)項(xiàng)女士來(lái)說(shuō)也是徒增負(fù)擔(dān)。最近，她購(gòu)買(mǎi)的房子終于走到了預(yù)交付，雖然尚因違規(guī)加建的問(wèn)題進(jìn)行整改，但總算是看到了收房的希望。

事實(shí)上，2022年，全國(guó)范圍內(nèi)部分樓盤(pán)爆出停工乃至爛尾問(wèn)題，引起廣泛關(guān)注，也讓“保交樓”成為重中之重，不僅支持性政策陸續(xù)出臺(tái)，紓困基金、專(zhuān)項(xiàng)借款等也不斷落地，“保交樓”工作取得明顯進(jìn)展。

“都說(shuō)現(xiàn)在樓市冷，但我買(mǎi)房不后悔。如果有機(jī)會(huì)再買(mǎi)的話(huà)，我會(huì)選擇現(xiàn)房，哪怕貴一些，期房可能遇到交付問(wèn)題(比較糟心)。”項(xiàng)女士表示。

實(shí)際上，期房爛尾或者延期交房的問(wèn)題，在西安樓市火熱的前幾年就初露端倪。但面對(duì)千人搶一套房的火熱市場(chǎng)，大家還是希望早日落袋為安。如今，則是盼著早交房早安心。

預(yù)期穩(wěn)中向上，改善需求或持續(xù)釋放

盡管收房受阻，項(xiàng)女士對(duì)2023年的西安樓市還是看好的，“疫情過(guò)去，限購(gòu)和利率調(diào)整，2023年樓市可能還是會(huì)上行的”。

2022年，多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，西安樓市處于“成交持續(xù)縮量，價(jià)格長(zhǎng)期橫盤(pán)”的狀態(tài)。

面對(duì)土地市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)的持續(xù)增量，購(gòu)房群體和房企表現(xiàn)并不積極。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年西安土地市場(chǎng)流拍率達(dá)到近五年最高，其中住宅用地流拍規(guī)劃建面260萬(wàn)平方米，達(dá)到十年來(lái)最高；而住宅成交全年僅為1043.05萬(wàn)平方米，降至2013年以來(lái)的最低點(diǎn)。

不過(guò)，在僵持的市場(chǎng)狀態(tài)下，變化也在潛移默化地發(fā)生。

回顧2022年的西安樓市，改善型產(chǎn)品成交占比逐漸增長(zhǎng)。在過(guò)往印象中，年輕人群是西安的購(gòu)房主力，這與西安產(chǎn)業(yè)升級(jí)以及人才吸引政策密不可分。但從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，自2018年起，西安住宅成交面積占比主流從“中低”向“中高”不斷遷移。至2022年，西安主城區(qū)改善化格局不斷加深，140平方米以上戶(hù)型成交套數(shù)攀升至38%。

據(jù)中指研究院調(diào)研，有意向在西安購(gòu)房的人群中，27%的人群青睞110平方米住宅，25%的人群計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)110-130平方米的房源。

筆者身邊，也不乏持幣以待的人們。疫情對(duì)生活的改變，讓一部分人更傾向于在置業(yè)時(shí)一步到位。陳先生最近計(jì)劃買(mǎi)婚房，考慮到家中父母的情況，想至少買(mǎi)個(gè)三室兩衛(wèi)的房子，這樣一家三代其樂(lè)融融。因?yàn)樽罱績(jī)r(jià)較為穩(wěn)定，他正在從容地物色合適的房源。

一步到位的不僅是戶(hù)型，還有教育資源。孫女士換房時(shí)希望兼顧空間改善和子女教育，2022年底看到合適的新房可以就近上學(xué)，果斷選擇出手。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，在市場(chǎng)僵持的背景下，擁有優(yōu)質(zhì)教育、交通資源的新房和二手房，都更加容易成交。

西安作為西北和東部溝通的中心城市，有著良好的城市基礎(chǔ)。近些年的城市建設(shè)提升，更是讓西安這座古城不斷煥新。擠掉“水分”，還原的是真實(shí)需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸居住需求，期待在，市場(chǎng)的希望就一直都在。

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