記者李貝貝 上海報道

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2023年首周，上海第8批新房陸續入市，在充足的市場供應下，上海新房市場持續向好。上海中原地產數據顯示，1月2日—8日期間，上海新建商品住宅成交面積35.21萬平方米，環比增加38.38%。

值得注意的是，在近期召開的2023年上海“兩會”期間，多位委員針對推動上海房地產健康有序發展提出了相關建議，包括限購政策適度調整、放松限貸、有條件地放松限售、打開限價等。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，盡管1月不是傳統的政策窗口期，但近期樓市暖風不斷，住建部、央行接連對房地產行業表態，意味著后續政策利好將迅速落地兌現。

新年首周上海新房成交高位起步

1月18日，華發建發·縵玥二期項目開啟選房，42套建面約99平方米精裝3房吸引了近200組客戶認購，成功“日光”。同一日，入圍分高達97分、均價15萬元/平方米的綠城·外灘蘭庭項目也啟動線上選房，111套房源同樣當日售罄。

在過去2周內，上海新房市場頻現“日光盤”。據克而瑞上海統計，1月5日—12日，上海入市7個新建項目中，鴻印里和建發華發古美華庭兩項目全部售罄。其中，1月12日，位于靜安區的鴻印里項目正式開盤選房，均價達到14.2萬元/平方米，入圍分達到81.4分，再現“千人搖號”的名場面；位于閔行古美的建發華發古美華庭項目推出94套房源，開盤當日亦全部售罄。

1月11日，建發地產旗下的“剛需地鐵盤”建發熙和府項目開盤去化率達89%。盡管未能“日光”，但該項目頗受置業者關注，甚至出現客戶排長隊參觀樣板間的場面。“售樓處聽銷售講解還要排隊。”購房者王忻（化名）向《》記者表示。

市場信息顯示，2022年底、2023年初，在市民普遍“陽康”后，上海樓市正逐步回溫。來自上海中原地產的數據顯示，新年首周（1月2日—8日），上海新建商品住宅成交面積35.21萬平方米，環比增加38.38%。

從區域分布來看，上海中原地產市場分析師盧文曦指出，在新年首周，作為成交主力的青浦和嘉定“超常發揮”。其中青浦新房成交量達到8.89萬平方米，嘉定則成交8.06萬平方米，兩個區成交將近占全市一半成交。而從成交產品來看，中高端產品為主的大格局未變。以新年首周成交數據為例，根據中原地產的統計，在成交前十名榜單中，有4個10萬+產品，其余均為3—6萬元/平方米的首次改善項目。

值得注意的是，該周上榜產品簽約都超過百套，也是歷史上第一次看到這種現象。中原地產數據顯示，排名前3的項目分別為越秀保利嘉悅云上、招商蘇河璽、萬科掌心原舍。以萬科掌心原舍為例，新年首周該項目網簽累計146套，套均總價在870萬—920萬元，合院產品套總價約為950萬—2200萬元。

不過，新房市場熱度回歸的同時，由于大量新盤入市，二手房市場成交明顯受到擠壓。上海鏈家的統計數據顯示，繼10月的1.65萬套、11月的1.61萬套低位之后，2022年12月，上海二手房成交量持續下探，當月僅成交1.2萬套，環比下降23%；同比下降30%，成交金額435億元，環比下降23%。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾向《》記者解釋說，2022年12月份成交套數為全年最低，主要是受到外部客觀原因影響，下半月疫情集中爆發導致看房和成交下降。不過，楊雨蕾也樂觀地認為：“但內環以內成交占比增加，大戶型、高總價房源成交占比增加，使得年末的整體均價穩中有漲，這也說明有不少改善型需求在當前時點仍有較為明確的入市意愿。”

楊雨蕾進一步表示，從單月的成交量來看，基本都能維持在1.5萬套的榮枯水平線以上，市場的流動性并未枯竭，排除疫情對市場的擾動，鏈家的帶看和新增客戶都比較穩定，說明需求并不弱。

樓市全面復蘇仍然有挑戰

對于上海新房市場的近期回溫，業內人士認為，隨著上海逐步全面恢復生產生活秩序，置業信心也將在回暖后止跌企穩。當前，無論是房地產調控政策還是市場成交均已處于底部，2023年有望出臺更多支持性政策，居民對于收入的預期以及房地產行業的信心也將逐步恢復。

在盧文曦看來，盡管1月不是傳統的政策窗口期，但近期樓市暖風不斷，住建部、央行接連對房地產行業表態，意味著后續政策利好將迅速落兌現。“政策出越早，市場扭轉低迷狀態時間越快。”盧文曦表示。

2022年上海新房市場新增供應保持充足，全年新增供應量達1154萬平方米，同比增長41.6%。“據不完全統計，2023年預計有不少于300個項目（新盤）入市，供應量仍將維持高位，或將呈現供過于求態勢，市場分化加劇。”1月15日，第一太平戴維斯方面向本報記者指出。分區域來看，2023年或將是市區供應大年，黃浦、徐匯、靜安諸多豪宅蓄勢待發，一手新房的密集入市，對購房客戶來說或將是一個選房大年。2023年新房供應預測較2022年度有所回落，疊加政策利好，2023年第二季度后，前期積壓的置業需求有望集中釋放，市場迎來觸底反彈。

而在二手房方面，仲量聯行中國區研究部住宅市場負責人盛秀秀預計，在高端二手市場方面，由于一二手價格倒掛現象仍然明顯，大部分購房者首選新房，加上新房市場供應充足，或將使得二手市場整體需求轉淡。

值得注意的是，在近期召開的2023年上海“兩會”期間，多位委員針對推動上海房地產健康有序發展提出了相關建議。

例如，上海市政協委員仇瑜峰在提案中指出，如今，上海購房者觀望情緒較重、新樓盤去庫存壓力較大、城市競爭加劇，建議上海應適當放寬限購政策，增加對剛性需求和改善需求的支持，為人口流入、人才引進創造條件。

而上海市政協委員丁祖昱、張琦、葉峻則共同在《關于上海調整樓市四限政策的建議》提案中指出，為了抓緊市場窗口期，使調控政策先于市場全面下行來臨之前，有必要基于上海樓市現狀作出一些符合市場規律的調整，包括限購政策適度調整、放松限貸、有條件地放松限售、打開限價。

例如，該提案建議上海有條件、分區域地試點放松限購，遠郊區域、外地戶籍購房要求從5年社保縮短至2年；在放松限貸方面：建議及時調整認貸標準，在貸款還清的前提下，“認房不認貸”等。

記者看到，臨近春節，上海新房市場成交行情有所回落。據上海中原地產數據顯示：上周（1.9—1.15）新建商品住宅成交面積23.24萬平方米，環比減少34%。有受訪人士謹慎指出，從近期新房的表現還是反映出當下市場處于割裂態勢，熱盤很熱，冷盤依舊冷，全面復蘇仍然有挑戰。

“短期面臨農歷新年的淡季，市場重心逐漸不在交易層面上，部分首改類產品還能做最后一波搶收。供應回落在意料之中，后續也會逐步傳導至交易層面。隨著利好不斷提振市場信心，市場正好利用淡季盤整的窗口期理解和消化政策，蓄勢未來行情。”盧文曦樂觀表示。

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