2022年的深圳寫字樓市場表現不及預期，活躍度下降明顯。機構數據顯示，2022年深圳寫字樓租賃需求維持在近年低位，全市年度凈吸納量同比下降73%，至32.3萬平方米。截至去年末，深圳全市空置率環比上升1.5個百分點、同比上升2.2個百分點，至24.9%。

不過，在新興子市場方面，前海表現較為突出，全年凈吸納量近23萬平方米，遙遙領先其他區域。

此外，2022年深圳甲級辦公樓整體租金同比下降6.5%，相比上半年，下半年租金降幅有所加大。一方面，面對縮租退租，業主的空置壓力加大，尤其是部分體量較大的標桿性核心項目面臨大面積退租的情況，租金下調幅度較大。

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深圳福田房產中介張薇（化名）1月15日向《》記者指出，“去年（寫字樓租金）會比前年的價格有所下降，不過具體的租金變化主要還是看地段?！?/p>

租賃需求處于近年低位

第一太平戴維斯數據顯示，2022年深圳寫字樓年度凈吸納量同比下降73%，至32.3萬平方米。截至年末，深圳全市空置率環比上升1.5個百分點、同比上升2.2個百分點，至24.9%。主要是受經濟增長持續承壓疊加疫情反復的影響，全年租賃需求維持在近年低位。

同時，仲量聯行數據也指出，深圳2022年甲級辦公樓的凈吸納量約為83萬平方米，整體去化僅為2021年的六成左右，其中超50%為總部自用需求。

值得一提的是，在仲量聯行看來，2022年深圳甲級辦公樓表現差于2021年，主要是新增需求和存量需求較弱，而且疊加了疫情對租賃活動的影響。

具體來看，2022年，深圳經濟發展受內外多重不確定性因素的影響，1—9月GDP同比增長仍達3.3%，至人民幣22,925.09億元。從外部來看，國際經濟前景不明朗，外部需求減弱，深圳外向型經濟受到一定影響。從內部來看，國內多點散發的局部疫情影響人員流動和企業經營活動的開展，企業收入預期有所降低。

而在此背景下，深圳部分企業經營效益減弱，經營策略上更加注重降本增效。一方面，部分企業取消原有的擴租計劃，使得新增需求減少。另一方面，出現企業搬回自有物業、精簡業務導致縮租、退租的現象，削弱了存量辦公樓的需求。

此外，仲量聯行數據顯示，2022年度共錄得深圳寫字樓新增供應約145萬平方米，其中約七成供應來自南山區，近兩成位于福田區。

據了解，2022年，深圳多個科技、金融類企業總部項目相繼落成，如安信、深創投及大疆等企業紛紛搬遷至新建成的總部大廈，這些自用項目一定程度上支撐了辦公樓市場的有效去化。不過，2022年四季度深圳寫字樓市場新增供應壓力仍在，共三棟樓宇約41萬平方米入市，分別是位于南山區的時間廣場和華海金融創新中心以及位于福田區的中洲灣。

第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇也在1月12日向《》記者指出，“2022年，疫情的擾動及嚴峻的全球經濟環境給深圳房地產市場發展帶來了諸多影響。全市寫字樓租賃需求于近年低位徘徊，年度凈吸納量顯著下降，空置率連續四季度上升。零售市場情緒亦受沖擊，品牌多暫緩或擱置擴張計劃，空置率有所上升且增幅擴大。”

福田中心區、前海表現相對亮眼

2022年，深圳辦公樓市場需求格局也發生了相應的改變。

仲量聯行指出，2022年，大型互聯網企業持續結構性調整，租賃策略也相應調整，除了因精簡業務選擇退租或取消擴租計劃之外，也有整合零散的老舊物業，集中搬遷到性價比更高的新樓宇。而作為辦公樓去化主力之一的金融行業租賃需求則相對穩健，其中銀行、證券、基金和保險等傳統金融業租賃成交表現堅挺。

而張薇向記者指出，“租金的變化還是看地段，像（福田）中心區這邊的價格就沒有什么變化。”

據記者了解，福田作為全國三大金融中心區之一，金融業集聚優勢明顯。數據顯示，截至2022年6月，福田區集聚了超過260家持牌金融機構，占全市近七成，4家本土世界500強企業總部、7家清科排名前50強創投機構均落戶福田。同時，截至2021年，福田區私募股權創投類基金管理人973家，占全市的42%；管理規模8280億元，占全市的56%。

同時，第一太平戴維斯也表示，深圳去年寫字樓市場除了金融、專業服務及信息技術行業以外，源自制造與能源及公共機構的租賃需求亦保持積極。

此外，在新興子市場表現方面，前海寫字樓租賃成績較為突出。仲量聯行數據顯示，2022年前海全年凈吸納量近23萬平方米，在深圳新興子市場中遙遙領先。截至2022年12月5日，前海已吸引了80家風投創投、私募證券投資、國際資管等機構進駐，在多個產業領域實現了快速發展。

去年下半年租金降幅加大

在租金表現方面，仲量聯行指出，2022年全年深圳甲級辦公樓整體租金同比下降6.5%，相比上半年，下半年租金降幅有所加大。

主要原因在于，一方面，面對縮租退租，業主的空置壓力加大，尤其是部分體量較大的標桿性核心項目面臨大面積退租的情況，租金下調幅度較大。另一方面，在業務不景氣的情況下，租戶承租能力有所下降，部分租戶在續約甚至租約未到期時主動要求與業主談判降租，為了維持租戶穩定，業主向客戶提供提前續租等多種優惠方案。多重因素作用下，相當部分業主降租以價換量和挽留租戶。四季度約有一半的樓宇租金有所下調，其他項目保持租金不變，僅極少數優質樓宇租金上升。

而據記者了解，2022年深圳前海寫字樓的租金也有所下降。1月15日，深圳前海房產中介林夢（化名）向記者指出，去年有些前海寫字樓租金也降了，降價范圍在15%到20%。

值得一提的是，仲量聯行深圳商業地產部總監李文杰表示：“展望2023年，經濟的復蘇以及高質量發展，將有效支撐深圳辦公樓市場長期向好，保持穩健復蘇。企業租賃需求將有效釋放，助力辦公樓市場恢復活力，凈吸納量有望較2022年上升，預計超過100萬平方米?！?/p>

李文杰指出，隨著香港與內地全面通關，人員、資金、商業貿易等交流活動也將逐步恢復正常，這將有利于跨境業務的重啟，對前海等區域的跨境金融和服務業合作平臺業務起到積極作用，并拉動相關區域和相關行業的辦公樓需求。另外，“全面通關”將有利于提高外資投資營商便利，推動來自外資的辦公樓需求。

此外，第一太平戴維斯預計，2023年，深圳新增寫字樓供應預計達145.3萬平方米，其中第一季度預計將有六個新項目交付入市，共為市場帶來約42.1萬平方米的供應面積。而在大量新增供應入市的背景下，市場租賃競爭將加劇，業主或選擇繼續降租以應對市場競爭，深圳平均租金預計延續下跌趨勢。另由于新增供應將再迎高峰，市場去化仍預計承壓，深圳空置率或將結構性上升。

不過，謝靖宇也指出，“隨著防疫政策的優化，未來深圳經濟發展將持續綻放活力，這有望為本地房地產市場發展注入積極增長動力?！?/p>

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