2022年的香港樓市，量價(jià)齊跌，冷意盡顯。

香港土地注冊處數(shù)據(jù)顯示，2022年香港樓宇成交量下跌近四成。其中，樓宇買賣合約共59619份，相較2021年和2020年分別下跌38%、18.7%；樓宇買賣合約總值5544.6億元（港元，下同），較2021下滑39.6%，較2020年下滑11.8%。

(資料圖)

在房價(jià)表現(xiàn)方面，香港差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)顯示，2022年11月，香港私人住宅售價(jià)指數(shù)報(bào)339.4，按月跌幅擴(kuò)大至3.3%，按年跌幅擴(kuò)大至近13.8%。

值得注意的是，截至2022年11月，香港樓價(jià)已經(jīng)連跌6個(gè)月，創(chuàng)下2017年7月以來最低。2017年7月，香港私人住宅售價(jià)指數(shù)報(bào)337.5。

自2008年以來，香港樓價(jià)僅出現(xiàn)三次下跌，分別在2008年、2020年及2022年。2022年的香港樓市是繼2008年金融危機(jī)后表現(xiàn)最差的一次。

樓價(jià)跌回5年前

2022年12月28日，香港差餉物業(yè)估價(jià)署公布最新樓價(jià)指數(shù)，香港11月私人住宅售價(jià)指數(shù)報(bào)339.4，按月跌幅擴(kuò)大至3.3%，按年跌幅擴(kuò)大至近13.8%。值得注意的是，香港樓價(jià)已經(jīng)連跌6個(gè)月，最新的樓價(jià)指數(shù)接近2017年7月的337.5點(diǎn)，跌回5年前。

其中，2022年前11個(gè)月，香港A類單位（實(shí)用面積少于40平）、B類單位（實(shí)用面積為40至69.9）平、C類單位（實(shí)用面積為70至99.9平）和E類單位（實(shí)用面積為160平及以上）的樓價(jià)跌幅均超過一成，跌幅分別為13.7%、13.4%、10.2%和10.8%。僅有D類單位（實(shí)用面積為100至159.9平）的樓價(jià)跌幅少于一成，跌幅為5.64%。

此外，香港金融管理局（簡稱“香港金管局”）在2022年9月發(fā)布的《貨幣與金融穩(wěn)定情況半年度報(bào)告》（簡稱《報(bào)告》）中指出，二手市場樓價(jià)在2022年第一季度下跌3.2%后，于第二季度輕微回升0.2%。按面積劃分，大型單位（實(shí)用面積100平或以上）的價(jià)格回升速度較中小型單位（實(shí)用面積小于100平）快，部分反映本地家庭升級換樓的需求。此外，住宅價(jià)格在7月和8月再度下降。

而根據(jù)戴德梁行追蹤部分受歡迎屋苑的樓價(jià)數(shù)據(jù)，2022年第四季度各類市場的樓價(jià)跌幅擴(kuò)大，其中，代表剛需盤的沙田第一城當(dāng)季單價(jià)跌幅達(dá)18.1%，最為顯著，其單價(jià)回到2017年初水平；代表中端市場的太古城則當(dāng)季下調(diào)14.4%，代表豪宅市場的貝沙灣也在第四季度錄得6.4%的跌幅。

公開資料顯示，沙田第一城是香港新界沙田區(qū)最大型的住宅項(xiàng)目，在20世紀(jì)70年代由李兆基牽頭，與李嘉誠聯(lián)手鄭裕彤、郭得勝共同開發(fā)。

而截至2022年末，反應(yīng)香港二手房價(jià)格的中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL報(bào)156.77，創(chuàng)2017年以來新低，與2021年同期184.55相比，跌幅為15.05%。

值得注意的是，自2008年以來，香港樓價(jià)僅出現(xiàn)三次下跌，分別在2008年、2020年及2022年。2022年的香港樓市是繼2008年金融危機(jī)后表現(xiàn)最差的一次，2008年和2020年的跌幅分別為15.99%和1.91%。

在租金方面，香港差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)顯示，2022年11月私人住宅租金指數(shù)報(bào)175.2，按月跌幅擴(kuò)大至逾1.3%，連跌3個(gè)月，按年跌幅擴(kuò)大至4.2%。今年前11個(gè)月累計(jì)跌4.1%。

成交量跌近4成

香港土地注冊處數(shù)據(jù)顯示，2022年香港樓宇成交量下跌近四成，同時(shí)也創(chuàng)下自2019年來的新低。其中，樓宇買賣合約共59619份，相較2021年和2020年分別下跌38%、18.7%；樓宇買賣合約總值5544.6億元，較2021下滑39.6%，較2020年下滑11.8%。

而香港金管局在《報(bào)告》中指出，香港住宅物業(yè)市場繼2022年第一季度放緩后，于第二季度回穩(wěn)。隨著本地第五波緩和，看房和成交活動(dòng)在市場氣氛改善及積壓需求獲得釋放下均有所回升。地產(chǎn)開發(fā)商亦恢復(fù)推售新項(xiàng)目，并以具有競爭力的定價(jià)策略促銷。因此，每月平均成交量從2022年第一季度3352宗的低位上升至第二季度的4975宗。第三季度，市場氣氛隨著加息憂慮而轉(zhuǎn)向?qū)徤鳎≌吭缕骄山涣坑?月和8月回落至3904宗。

香港樓宇成交量數(shù)據(jù)。 截圖自戴德梁行報(bào)告

針對2022年香港住宅市場成交量情況，戴德梁行分析稱，2022年香港住宅市場成交明顯放緩，1月至11月，平均每月成交宗數(shù)不足4000宗。上半年成交，主要受第五波疫情影響，而在下半年，加息及股票市場動(dòng)蕩等因素促使買家更為審慎，一、二手住宅成交繼續(xù)放緩。

1月13日，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志在接受《》記者采訪時(shí)表示，2022年香港樓市低迷的原因，首先在于過去連續(xù)六七年，香港樓市價(jià)格持續(xù)上漲，累計(jì)漲幅很大，而沒有進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。這是屬于市場的原因；其次，則與經(jīng)濟(jì)不景氣有關(guān)，如今內(nèi)地和香港的經(jīng)濟(jì)都遇到了很大的困難，市場消費(fèi)力的投資意愿有所降低；再者，受到內(nèi)地和香港疫情的影響，使得通關(guān)受到一定的限制。此外，還和香港樓市的“辣招”（樓市調(diào)控政策）有關(guān)系，“辣招”使得各項(xiàng)稅費(fèi)都增加了，抑制了很多市場需求。

“而最重要的一點(diǎn)，就是美聯(lián)儲的加息。由于香港是聯(lián)系匯率制度，香港貨幣政策與美聯(lián)儲高度一致，所以港元會和美元一起持續(xù)加息，使得儲蓄的收益不斷增加，而投資房地產(chǎn)的租金回報(bào)收益和投資銀行存款之間存在利差。最終出現(xiàn)了銀行存款收益更高，投資房產(chǎn)收益更低的情況，導(dǎo)致了資金從樓市流出，流向銀行。另外，美聯(lián)儲貨幣緊縮政策出臺之后，由于港元和美元掛鉤，使得市場上的資金減少，同時(shí)促使以美元計(jì)價(jià)的投資品需求減少，香港樓市也受到了影響。”鄧浩志說。

香港樓市仍受美聯(lián)儲加息影響

戴德梁行執(zhí)行董事及香港研究部主管鄧淑賢表示，展望2023年，住宅市場仍受加息及環(huán)球經(jīng)濟(jì)影響，左右買家入市意愿，同時(shí)相信部分業(yè)主因?yàn)楣菈毫哟蠖龃笞h價(jià)空間。預(yù)計(jì)2023年上半年香港樓價(jià)仍會維持下跌趨勢，但隨著市場預(yù)期利率有望2023年見頂，下半年樓價(jià)或趨向穩(wěn)定，全年預(yù)計(jì)調(diào)整0—5%。成交量方面，2022年一手成交減慢使得開發(fā)商持貨量增加，預(yù)估2023年開發(fā)商將加快推盤，并會采取貼市開價(jià)（根據(jù)市場的價(jià)格）的策略吸引買家。

“另外，股票市場在2023年若能保持升勢，加上有望通關(guān)口岸逐步開放等利好消息，相信能帶領(lǐng)香港經(jīng)濟(jì)和樓市氣氛逐漸回暖，住宅成交量或有機(jī)會較今年低位回升20%至30%，與2019年、2020年水平相近。”鄧淑賢說。

據(jù)悉，2023年1月8日，香港與內(nèi)地實(shí)施首階段“通關(guān)”，而廣深港高鐵于1月15日恢復(fù)通車。

對此，鄧浩志指出，香港與內(nèi)地恢復(fù)通關(guān)，將會復(fù)蘇香港經(jīng)濟(jì)，從而提升市民的消費(fèi)力以及對樓市的購買力。此外，內(nèi)地也會有買家去香港購置物業(yè)，對香港樓市起到一定的支持。不過，這個(gè)幫助是有限的，因?yàn)橄愀蹣鞘械摹袄闭小币种屏讼嚓P(guān)的需求，特別是抑制了外地資金在香港購房的需求。

“所以，我個(gè)人認(rèn)為，香港與內(nèi)地恢復(fù)通關(guān)和通高鐵，對香港樓市來說屬于中等利好，算不上大利好。”鄧浩志說道。

《報(bào)告》也指出，住宅物業(yè)市場受到眾多不明朗因素及風(fēng)險(xiǎn)所影響。其中，本地疫情拖延，加上按揭利率上升，可能會抑制置業(yè)需求，而市場對環(huán)球經(jīng)濟(jì)前景的憂慮以及美國加息步伐的不確定性將繼續(xù)拖累樓市氣氛。長遠(yuǎn)而言，住宅市場的前景將取決于房屋供應(yīng)缺口，香港特別行政區(qū)政府預(yù)計(jì)未來幾年私人住宅供應(yīng)量仍會維持在高位。

據(jù)了解，香港房屋局于2022年6月底估計(jì)，未來3至4年一手私人住宅單位總供應(yīng)量將維持在9.8萬個(gè)高位。為加快土地房屋供應(yīng)，香港特別行政區(qū)政府亦已于2022年7月成立土地及房屋供應(yīng)統(tǒng)籌組及公營房屋項(xiàng)目特別行動(dòng)工作組，以精簡發(fā)展程序及釋放土地發(fā)展?jié)摿Α?/p>

在鄧浩志看來，香港樓市復(fù)蘇仍存在一定的困難，一是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的預(yù)期有多大，尚未確定，二是美國還處于加息周期中，三是香港樓市的“辣招”仍在抑制外來資金進(jìn)入香港樓市。

而展望2023年的香港樓市，鄧浩志認(rèn)為，如果從成交量的角度來看，香港樓市應(yīng)該是見底了。隨著通關(guān)的恢復(fù)，內(nèi)地游客進(jìn)入香港消費(fèi)、購物，甚至購房等，香港樓市成交量將會觸底反彈。不過成交價(jià)格還沒到底部，其中一個(gè)很關(guān)鍵的原因是聯(lián)系匯率制度，美聯(lián)儲仍在加息，今年上半年預(yù)估都會處在加息周期，只不過加息幅度會放緩，但仍會繼續(xù)擴(kuò)大銀行存款和物業(yè)投資租金回報(bào)之間的差距。如果美元的利息上升到5%以上，港元利息持續(xù)增加，那投資物業(yè)將比不過放在銀行的收益，而且（資金放在銀行）還安全。

“2023年的香港樓市，我認(rèn)為在價(jià)格方面，上半年會繼續(xù)下跌，下半年保持平穩(wěn)，具體要看香港經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和美聯(lián)儲接下來的貨幣政策。在成交量方面，則會逐步開始復(fù)蘇，春節(jié)后會有小陽春的表現(xiàn)，成交量逐步上升，不過不會上升得很厲害。”鄧浩志表示。

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