1月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，2022年12月，北京新房?jī)r(jià)格環(huán)比微漲0.2%，同比上漲5.8%。北京房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出眾多城市中少有的韌性。

事實(shí)上，2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和購(gòu)買力不足，疊加疫情因素影響，市場(chǎng)的供求和成交未出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)暖的跡象。而北京樓市同樣表現(xiàn)低迷，樓市復(fù)蘇放緩。

不過，在此背景下，北京仍不乏“紅盤”攪動(dòng)局部“火熱”行情，尤其是高端住宅一枝獨(dú)秀，將北京房?jī)r(jià)微幅拉升。據(jù)克而瑞北京統(tǒng)計(jì)，2022年，北京誕生3個(gè)百億樓盤，為北京城建天壇府、學(xué)府壹號(hào)院、中建壹品·學(xué)府公館，它們的單價(jià)均超過8萬元/平方米；從房企銷售額來看，中海是唯一權(quán)益銷售額突破300億元的房企，而以合作開發(fā)見長(zhǎng)的北京首開則蟬聯(lián)全口徑銷售榜首位。

(資料圖)

2022年，中海是北京唯一權(quán)益銷售額突破300億的房企，首開則蟬聯(lián)全口徑銷售榜首位。圖/IC photo

2022年北京新房成交額同比下降近兩成

2022年，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的趨勢(shì)下，北京市場(chǎng)下行壓力同樣有增無減。據(jù)克而瑞北京發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年北京新建商品住宅（含普通住宅、別墅，不包括共有產(chǎn)權(quán)房）新增供應(yīng)51678套，同比下降12.2%；成交44434套，同比下降29.6%；成交金額3415億元，同比下降19.9%。從交易量上看，北京新房市場(chǎng)成交規(guī)模回落至疫情前水平。

不過，值得關(guān)注的是，克而瑞北京發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京新建商品住宅成交均價(jià)59299元/平方米，同比上漲11.4%。而在價(jià)格上漲的背后，則是成交結(jié)構(gòu)上的變化，剛需、首改類產(chǎn)品成交比重全線收縮，改善類產(chǎn)品成交占比則全面上揚(yáng)。頗為明顯的趨勢(shì)是，豪宅熱度持續(xù)，2022年北京誕生3個(gè)“百億”樓盤，北京城建天壇府、學(xué)府壹號(hào)院、中建壹品·學(xué)府公館三個(gè)樓盤單價(jià)均為8萬+/平方米，總價(jià)千萬元起。此外，備受市場(chǎng)關(guān)注的高端項(xiàng)目還有中建玖合府、端禮著、北京瑞府、北京悅府等。由此，2022也被稱為“北京改善豪宅”的大年。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官方公布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中，北京房?jī)r(jià)依然處于輕微上漲中，但需要注意的是價(jià)格微弱上漲背后是2022-2023年的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱不均。比如，2022年北京新建住宅成交套數(shù)同比2021年下降29%；二手房成交14.2萬套，同比2021年下降26.3%。但單價(jià)11萬+的豪宅成交量從2021年全年的942套，歷史首次突破1000套，增加幅度高達(dá)87.2%。

對(duì)于豪宅市場(chǎng)交易量大漲的原因，張大偉表示，相比于平淡的普通剛需市場(chǎng)，以豪宅為代表的高端改善市場(chǎng)，正在走出—波上升行情，不僅僅北上廣深，二線、三四線城市也有豪宅熱。這背后的驅(qū)動(dòng)力，除了豪宅產(chǎn)品自身稀缺屬性外，還在于疫情喚醒了對(duì)居住品質(zhì)的迫切需求，更源自高端客戶尋求資產(chǎn)避險(xiǎn)及保值的選擇。

“在樓市中，相較于剛需產(chǎn)品，豪宅更具抗跌性。這不僅是因?yàn)楹勒南∪焙筒豢稍偕裕惨驗(yàn)槠淇沙掷m(xù)升值性。當(dāng)下樓市正在高度分化，90%以上的普通房子，基本上已經(jīng)回歸居住屬性，投資價(jià)值不高。只有位于城市中心、商業(yè)中心的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，仍然保留著資產(chǎn)屬性，這也是豪宅熱銷的原因。”張大偉如是說。

中海、城建、華潤(rùn)權(quán)益銷售額超200億元

在市場(chǎng)整體銷售下行的背景之下，房企的銷售情況又是如何？據(jù)克而瑞北京統(tǒng)計(jì)，2022年北京TOP30房企權(quán)益銷售額共計(jì)2757.09億元，3家房企突破200億元，分別為中海、城建、華潤(rùn)。其中，中海是唯一權(quán)益銷售額突破300億元的房企。此外，還有4家房企權(quán)益銷售額破百億，分別為首開、綠城、保利、中建壹品。對(duì)比來看，2021年北京TOP30房企權(quán)益銷售額共計(jì)3338.77億元，共有5家房企銷售額突破200億元。

根據(jù)克而瑞北京發(fā)布的2022年北京房企權(quán)益金額榜，中海地產(chǎn)以395.41億元的權(quán)益金額，位列第一，較2021年提升了37.6億元，在行業(yè)的下行周期中逆市實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。其中，中海京叁號(hào)院、中海滙德里、中海寰宇天下天賦、中海甲叁號(hào)院、中海滙智里項(xiàng)目貢獻(xiàn)了主要貨值。

與此同時(shí)，北京城建以283.74億元的權(quán)益金額位列第二。2022年，城建在北京推出的樓盤包括剛需、豪宅，其中北京城建天壇府由于地理位置稀缺，在高端豪宅市場(chǎng)銷售表現(xiàn)優(yōu)異，2022年實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽銷售額120.21億元，位列銷冠。此外，華潤(rùn)置地則以215.47億元的權(quán)益金額位列第三，其中，2022年華潤(rùn)置地在北京三環(huán)內(nèi)接連推出北京瑞府、北京悅府兩個(gè)項(xiàng)目。

而從北京房企全口徑金額排行榜來看，據(jù)克而瑞北京統(tǒng)計(jì)，2022年，共有6家房企全口徑銷售額突破200億元。相比之下，2021年共計(jì)15家房企全口徑銷售額突破200億元。

值得注意的是，以合作開發(fā)見長(zhǎng)的北京首開，近年來與諸多知名房企進(jìn)行合作。2022年，其以475.37億元的成績(jī)，蟬聯(lián)2022年北京房企全口徑金額榜首位。

圖/克而瑞北京

業(yè)內(nèi)：樓市整體平穩(wěn)，強(qiáng)力寬松政策或難出臺(tái)

眾所周知，2022年，全國(guó)房地產(chǎn)政策逐漸寬松，但是北京作為一線城市的代表，在政策層面并沒有實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，僅針對(duì)特定人群有所放松。比如，2022年8月4日，北京針對(duì)城區(qū)老人買房支持政策出臺(tái)，對(duì)購(gòu)買部分新房項(xiàng)目采取貸款結(jié)清算首套的優(yōu)惠政策，三個(gè)新房項(xiàng)目定向放松“認(rèn)房又認(rèn)貸”；2022年8月末，針對(duì)通州部分企業(yè)放松“雙限”；2022年11月，針對(duì)通州區(qū)臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)放開“雙限”，也就是住房交易執(zhí)行北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)商品住房政策有關(guān)規(guī)定。

政策上一直未出現(xiàn)明顯的放松，也是導(dǎo)致北京2022年樓市沒有復(fù)蘇的原因之一，進(jìn)而影響了房企的拿地信心。從目前供應(yīng)端北京土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局看，中海、華潤(rùn)等頭部企業(yè)，已經(jīng)形成明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2022年房企拿地情況，也將直接影響2023年的市場(chǎng)走勢(shì)。

據(jù)克而瑞北京統(tǒng)計(jì)，2022年9月北京第三批次土拍中，中海斥資約147億元拿下大熱門海淀永豐兩宗地塊和豐臺(tái)大紅門一宗地塊。2022年11月底第四批次土拍中，中海拿下石景山老古城地塊。2022年，中海在北京一共拿下8宗地塊，在拿地?cái)?shù)量和拿地金額上均位列第一。華潤(rùn)置地在北京土拍市場(chǎng)上獨(dú)立奪取豐臺(tái)區(qū)紀(jì)家廟、亞林西、石景山區(qū)新首鋼東南區(qū)3宗地塊，并聯(lián)合葛洲壩（600068）競(jìng)得昌平區(qū)平西府地塊。此外，華潤(rùn)、興創(chuàng)、中鐵聯(lián)合體還摘得大興西紅門6013地塊。由于前期充足的土地儲(chǔ)備，也為今年的市場(chǎng)奠定了基礎(chǔ)。

對(duì)于2023年，克而瑞北京分析人士認(rèn)為，“穩(wěn)增長(zhǎng)”將重回首位。不過，從目前來看，隨著北京樓市整體平穩(wěn)，強(qiáng)力寬松政策難以出臺(tái)。在行業(yè)調(diào)整周期下，企業(yè)更應(yīng)該回歸產(chǎn)品，加強(qiáng)產(chǎn)品力打造、持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級(jí)迭代，在日趨加劇的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中強(qiáng)化發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

不過，58安居客研究院院長(zhǎng)張波預(yù)計(jì)，2023年改善需求入市數(shù)量較多，尤其看好以北京為代表的一二線熱點(diǎn)城市的復(fù)蘇節(jié)奏。因?yàn)槟壳耙欢€熱點(diǎn)城市的政策工具箱還有較多工具未被使用，諸如針對(duì)改善需求在首付及利率等方面仍有較大調(diào)整空間。

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