2022年，房地產市場下行明顯，銷售額TOP100房企均值同比下降41.3%。浙江市場整體成交規模也受行情拖累，回歸到2015年水平。

在市場調整期，行業生存壓力巨大，業內企業頻頻出險。值得欣慰的是，在這一波企業變局中，深耕浙江市場的本土房企更為穩健，不管是在投資端、銷售端還是產品端，都表現出了強勁的市場韌性。本土房企中，綠城中國和濱江集團（002244）在浙江市場銷售業績穩固在1200億以上，擁有市場的絕對話語權。

同樣，外來房企中也不乏有在浙江市場的地位躍升者，華潤在業績角逐中首次躋身前三甲，保利發展（600048）在溫州市場超越本土房企摘得桂冠。

【資料圖】

更多浙江房地產市場中指云”獲取

- 浙江省及下轄杭甬溫臺嘉湖舟-

特別聲明：房地產企業銷售數據統計是以2022年1月1日-12月31日期間銷售的并表商品房為統計口徑，包括商品住宅、寫字樓、公寓、商業全口徑，主要依據在浙江省范圍的銷售監測數據，并參考當期總體經營情況和推盤去化情況進行分析統計；對于少數沒有在監測范圍內的項目，由企業提供相關文件，經審核，也納入統計范圍。本報告僅供參考，不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。

-格局調整，8家企業新晉榜單-

. 濱綠在“浙”份額合計占比超3成，華潤躋身前三甲

2022年浙江省銷售業績中，毫無意外的兩家本土房企濱江集團和綠城中國繼續包攬前兩位，銷售額繼續穩居在1200億以上。這兩家企業在浙江市場的銷售額累計占TOP30房企總成交金額的31.6%，而在2021年兩者的份額占比為23.6%，市場份額同比提高了8.0個百分點。

浙江市場銷售額的第三名企業出現新面孔——華潤置地，在多個城市逐步實現了遍地開花，如杭州、寧波、金華、嘉興等城市。

. 8家房企新晉榜單，持續在榜企業僅3家業績同比增長

2022年，企業在浙江市場的業績整體表現為下滑，且TOP30的門檻值也由2021年的163.5億元降至2021年的105.4億元。

圖：2021-2022年浙江省銷售額TOP30對比

數據來源：企業數據整理、

在整體榜單中，有8家新晉企業憑借浙江市場的深耕實現優秀業績，包括坤和集團、龍湖集團、越秀地產、中海地產、中豪控股、建發房產、中梁控股和偉星地產。

值得關注的是，在市場環境下行的背景夏，浙江市場仍有3家房企銷售業績同比提升，分別是華潤置地、建杭置業和浙江交控。華潤置地在浙江市場的銷售業績同比提升215.3%，在浙江市場地位躍升至前三甲；浙江交控和建杭置業在浙江市場業績同比分別提升49.6%和22.6%。

. 本土房企堅挺，占據三分之二席位

2022年，在市場調整期，各大房企更傾向于將業績重點分解在專注和熟悉的區域。因此，在銷售金額TOP30企業中，浙江本土企業占據18席，占據榜單三分之二，這與上半年表現一致。

-業績溯緣，產品是最核心的抓手-

在這一波市場行情下，能取得良好的業績表現實屬不易，浙江省TOP30企業的業績剖析不難發現企業業績發力的四個原因：一是依托優質城市，二是市場精耕和深耕，三是合作助力，四是單盤效應強化，產品是最強抓手。

其實從根源來講，企業最核心的競爭力還是產品和服務下積累的客戶基礎。

. 優質城市拉升份額，TOP30杭州業績整體貢獻率為59.6%

在這一波市場行情中，杭州是浙江市場受沖擊最小的城市，浙江省銷售金額TOP30中杭州市場對企業的整體業績貢獻率達到59.6%。

圖：2022年浙江省銷售額TOP30企業杭州貢獻率

數據來源：企業數據整理、

有15家企業杭州市場的業績貢獻率占浙江省業績的60%以上，尤其是以濱江集團為代表的7家企業，杭州市場對其浙江銷售額的貢獻率達到80%以上。

除此之外，也有一些深耕在浙江其他城市的企業逐漸向杭州市場進階。比如深耕湖州市場的祥新控股2022年在杭州新增4個項目，未來有望成為企業業績貢獻的重要抓手。

. 精耕深耕，向熟悉的城市要業績

與以往多個城市業績貢獻不同，在非常時期，大多數浙系房企聚焦在自己最熟悉的城市，依托熟悉的市場環境和客戶，取得良好的業績表現。

保利發展深耕溫州，在溫州市場多盤聯動，銷售業績穩居榜首。在溫州市場，保利從最初布局核心板塊，到落子中央綠軸版塊布局保利天悅，以及保利中心和保利天際超高層“雙子地標”建筑。在龍灣區永昌堡板塊，保利浙南布局文旅綜合體項目——保利龍灣壹號，入駐濱江CBD版塊，打造濱江云谷未來社區——保利招商天樾璽等。

在臺州市場，楊帆地產集團銷售業績居前三位。楊帆地產深耕天臺21載，開發20個優質項目，多個項目取得佳績。

海寧鴻翔扎根嘉興，項目覆蓋海寧、海鹽、桐鄉、平湖、嘉善等區域，在嘉興市場攬金超百億位列榜首。

. 合作是把雙刃劍，合縱連橫拓新局

2022年，雖然合作之殤成為很多房企陣痛的根源，但基于謹慎權衡之下的合作永遠是企業開拓市場、對抗市場風險的一道核心利器。尤其是在2022年，浙系本土企業之間的合作成為企業攜手前行的靚麗風景。

浙系本土企業的合作中，除了綠城和濱江等大佬級合作的佳話之外，再如中豪建設、坤和集團、建杭置業與濱江集團的廣泛合作持續拉動更多本土企業進入行業視野。

. 單盤效應加強，產品是最強抓手

2022年，單盤對企業的影響加大，在浙江銷售額TOP30企業中，不乏有很多依靠單盤脫穎而出的企業。

圖：代表企業典型樓盤業績貢獻率

數據來源：企業數據整理、

華潤置地在浙江市場的杭珹未來中心、下車門悅府和綠城華潤曉月映翠三個項目合計銷售額達到近220億元，為浙江市場貢獻近5成業績。

中海地產憑借杭州市場的河映云集和翠攬云境重回杭州榜單TOP10，兩個項目貢獻浙江業績的74.1%；龍湖在杭州的杭與城年度勁銷124億元，成為杭州單盤銷售金額最大的“王炸產品”。

單盤產品在市場調整期實現熱銷無一不是經受市場考驗下的產品力的體現。

比如偉星地產回歸杭州的“首秀”——星瓚頌錦府熱銷70余億，從8月份開盤到12月收官，星瓚頌錦府先后共五次開盤，最低中簽率僅10.09%。其中3次觸發社保排序，入圍門檻最高拼至頂格200個月，屢次在“限售5年”邊緣徘徊。

項目取得驕人業績的原因是產品營造能力。早在2018年，偉星就在杭州成立了設計分部，一是提前熟悉市場，了解杭州的“好產品”；二是向同行學習，提前吸納人才，為回歸杭州做準備。

星瓚頌錦府正是基于前期的熟悉市場和客戶基礎上，偉星房產跳脫出市場環境，用一以貫之的工匠精神，堅持高標準，用心做產品，為杭州市場帶來新氣象。在外立面的打造中，灰色的鋁板、玻璃幕墻外立面，輔以金屬線條勾勒，質感滿滿。與其他項目不同的是，偉星星瓚頌錦府具有明顯弧線感的轉角和醒目的窗框，設計感十足。在精裝修上，除了基本的配置，偉星還做了很多“加配”。比如全屋墻紙、客廳和臥室的背景墻、進門的玄關柜等等。其中吊頂、背景墻等都有金屬線條勾勒，輝映著外立面的線條，充滿精致感。

-典型企業，穩健和適配是發展之道-

在浙江市場，專注市場和客戶，認真做產品的企業很多。浙江市場的前三甲企業，更是這一波行情下，深耕浙江的業內同行學習的典范。他們的產品能力、運營能力等是企業抵御市場風險最有力的工具。

. 濱江集團——區域深耕的相互成就

2022年，濱江集團是“千億俱樂部”中目標完成率最高的企業之一，并且是權益拿地金額最高的民營企業。濱江集團的底氣來自于：

一，好產品和好服務成就好口碑。在大本營杭州，濱江集團銷售額處于絕對的領先優勢，市場占有率超過20%，多個項目推盤中簽率持續創新低。

二，卓越的大運營能力。深耕杭州，讓濱江集團在土地研判、客戶需求、供應商維護等方面，擁有巨大的競爭優勢，更快、更準踩準市場節奏；另一方面精干的極簡組織，高度標準化等在保障產品品質的基礎上，實現了超高的周轉效率。保守估計，濱江集團2022年新增土儲轉化率達到35%以上，區域深耕帶來的銷售“適配性”不斷提升。

三，穩健的財務狀況。長期穩健的財務表現，為濱江集團贏得了資本的青睞。上半年企業融資利率在2021年4.9%的基礎上再次下降，達到4.7%，強勁的融資能力為拿地提供保障。

. 綠城中國——尊重市場和客戶的業績驅動

對于綠城來說，2022年的浙江市場貢獻了4成的銷售業績。在浙江大本營，綠城的投資、營銷和產品策略隨市場變化調整之快，給浙江市場的深耕者上了一堂生動的“市場和客戶課”。

一，投資端聚焦調整，精細化布局。2022年在浙江市場綠城敏銳進行投資調整，聚焦流速更安全的杭州市場，在寧波、臺州、舟山等城市則優中選優投資有所收縮。

二，營銷端穩準拼，洞悉市場節奏。綠城營銷緊抓市場節奏變化，明晰形勢、緊抓目標、快速行動三招“穩準拼”幫助企業拿下多個項目的優秀業績表現。如“海棠三子”把握市場熱銷期，4個月清盤3062套房源，勁銷127億。

三，產品端持續創新，客研賦能更貼合客戶。堅持以客戶為中心，以市場為導向的產品主義，是綠城應對不斷變化的市場環境與客戶需求的核心策略。2022年綠城在產品上持續深化客研和前置創新工作，大力研究讓客戶滿意，受市場歡迎的好房子。“春知學堂”“如意盒子”“生活街角”等創新陸續落地。

. 華潤置地，入浙17載最熟悉的“新面孔”

入浙17載，華潤置地在2022年首次躋身浙江房企銷售業績前三甲，也是TOP10房企中唯一在浙江市場銷售業績實現正增長且漲幅超過100%的房企。

始于萬象系，成于萬象系。華潤憑借一系列萬象系綜合體項目，坐擁核心地段，背靠中高端商業體下，“慢工出細活”，在浙江省多個城市逐步實現了遍地開花，如杭州、金華義烏、嘉興、寧波等城市，尤其是杭州市場業績占浙江省的60.1%。杭州市場的杭珹未來中心，是大型的地鐵上蓋綜合體，全年單盤流量金額近百億元。

總結

2022年浙江房地產市場在調整在優化，不管是本土房企還是外來房企，銷售業績領先的企業都更加重視產品、品質和品牌，更加注重客戶需求并在自己熟悉的區域持續精耕和深耕。行業調整是大勢所趨，企業格局隨之洗牌，誰能抓住浙江市場的需求，誰便能浙江市場的競爭中占據領先優勢。

2022年房企融資盤點：腰斬與翹尾

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