2022年總結

住宅市場

住宅量價特征：1,553萬㎡新房銷量創新低，同比降幅達三成，各圈層房價持平去年。客戶回流主城及天府新區，近遠郊加大優惠及分銷力度，但仍難抵御二手房與核心區新房分流。

(資料圖)

- 2022年大成都商品住宅銷量1,553萬㎡，為2012年以來最低值，同比降幅33%。各圈層房價持平2021年，因主城與天府新區成交份額提升，大成都房價結構性上漲。

- 2022年上半年隨信貸恢復及政策放松等積極因素逐步顯現，3月起銷量呈弱恢復態勢；下半年高溫限電、疫情反復、經濟下行等影響下，恢復中斷，市場低位盤整。

- 客戶回流主城與天府新區（主城與天府新區銷量合計較2020-2021年年均水平僅回落4.4%，成交份額上漲至48%），近遠郊節點性加大優惠力度或提高分銷傭金，但銷量同比降幅仍達3成、6成。

圖1：2019.01-2022.12大成都商品住宅供應面積、成交面積、成交均價月度走勢

來源：成都銳理數據，成都正合策略服務中心整理

備注1：量為認購數據、價格為備案數據

備注2：存量指取得預售證未售面積；出清周期=截至2022年12月31日預售證存量/2022年月均銷量

表1：2022年成都分圈層商品住宅供應面積、成交面積、成交均價、預售證存量、出清周期

來源：成都銳理數據，成都正合策略服務中心整理

備注：出清周期=截至2022年12月31日預售證存量/2022年月均銷量

住宅產品特征：二手房（7成掛牌房源面積＜110㎡，套均總價約150萬）分流剛需客戶；市場調整期下，200-400萬普通改善客戶購房決策更為謹慎；400-600萬品質改善客戶、600萬以上高端改善客戶對產品品質高要求，且購房兼有資產配置需求，因2022年核心地段品質項目高量入市，品改及高改市場率先企穩。

表2：2019-2022年1至11月大成都新房剛需產品（總價≤200萬）、二手住宅成交套數

來源：成都銳理數據、正合數據庫，正合策略服務中心整理

備注：同比為2022年1-11月對比2021年1-11月值

圖2：2022年大成都普改（總價200-400萬）、品改（總價400-600萬）、高改（總價≥600萬）項目單項目周均認購套數

來源：成都正合代理及監測項目，僅統計每周同時監測到來訪量與認購量項目

備注1：月度單項目周均認購套數計算時剔除五一、端午、國慶等節點周數據

備注2：改善項目分類按項目在售主力產品總價段劃分

土地市場

宅地拍賣規則：進一步寬松，降低房企拿地資金壓力。

- 競拍方式及條件簡化：觸達地價上限值后由續競銷售型人才公寓面積改為直接抽簽、僅少量地塊設置人才住房或安置房自持、無償移交條件。

- 付款方式優化：保證金比例20%地塊增多、2022批次②起出現可分期1年付款地塊。

- 起始房地價差擴大，引導形成合理圈層價差：遠郊不設置房價限制，中心城區宅地主力起始房地價差由去年7-9千擴大至1.2-1.6萬 ，核心改善區可突破1.6萬。

宅地交易量價：供地規模縮減但位置更優，一圈層及近郊鄰主城板塊供地增量。但住宅銷售端未見好轉下，房企拿地謹慎，2022宅地成交可開發建面同比下降19%且溢價意愿不高，市場化房企（華潤、中鐵建、龍湖、川內中小房企等）謹慎布局成熟改善板塊。

圖3：2016-2022年大成都涉宅土地成交可開發建面、表面成交樓面地價、終止流拍率、零溢價宗數占比、平臺房企拿地宗數占比、主城+天府新區成交宗數占比

來源：成都公共資源交易服務中心，正合策略服務中心整理

備注1：涉宅土地為含住宅可開發體量的地塊

備注2：表面成交樓面地價不含地塊配建、自持等成本

備注3：零溢價宗數占比=零溢價宗數/成交宗數；終止流拍率=（終止宗數+流拍宗數）/公告宗數

備注4：不同類型房企聯合拿地重復計數，故房企拿地占比之和不等于100%；政府平臺指省級、市級、區級國資房企，計入平臺房企的企業不再計入國企央企

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2023年展望

2023年大成都新房銷量預計小幅回升，中心城區（主城+天府新區+近郊）市場相對堅挺，各圈層房價持平2022年

- 政策導向：房地產定位重回“支柱產業”，供應端繼續發力“保交付”、保優質房企，需求端“因城施策”進一步支持新市民、人才等合理購房需求。

- 供應預判：主城、天府新區及近郊已取證存量較為緊張，個別板塊或因開發節奏影響存在階段性供應不足；房企償債期后延，外延板塊在穩房價前提下，或配合營銷節點讓利客戶，大成都整體房價繼續持穩。

- 需求預判：房價企穩及政策寬松見底，利好信心修復，但疫情感染后恢復情況存在不確定性，2023年上半年或有影響樓市交易開展可能性。下半年隨經濟修復、新冠免疫能力提升，市場將逐步修復，且后疫情時代外地客戶或為增量機會，預計2023年新房銷量較2022年小幅回升。

表3：2023年成都分圈層商品住宅可售量盤點

來源：成都銳理數據，成都公共資源交易服務中心，成都正合策略服務中心整理

備注1：項目端待取證可售量（主力在售項目近3年年均供應量（3年未供應計0）），土地端待取證可售量（2015年至今已成交但未取證的住宅可售體量，剔除租賃/無償移交等不可售體量；單項目年可取證總量上限為10萬㎡）

備注2：去化周期=可售量/2022年月均銷量

* 統計區域說明

主城：成華區、高新區、金牛區、錦江區、青羊區、武侯區

天府新區：天府新區成都直管區

近郊：雙流區、溫江區、龍泉驛區、郫都區、新都區

遠郊：都江堰市、邛崍市、崇州市、彭州市、青白江區、金堂縣、蒲江縣、新津區、大邑縣

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