記者劉佳北京報道

1月8日，《》記者從武漢一房產銷售員處了解到，武漢首套房貸利率最近一周內出現三次變化，從3.9%到4.1%再到3.9%。

變化緣于近日人民銀行、銀保監會聯合發布的《關于建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》(下稱《通知》)。《通知》指出，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

(相關資料圖)

按照《通知》要求，本次共有38個城市符合2022年9月—11月連降三個月的條件，占比超半數，且均為二、三線城市。在利率上，已有城市首套房貸利率降為3.9%。

首套房貸利率政策調整始末

早在2019年8月25日，央行在發布的〔2019〕第16號公告中規定，首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

自2019年實行LPR浮動定價機制以來，2022年成為LPR調整次數最多的一年。

在2022年1月LPR實現“雙降”。彼時，據中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，1月20日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%。

相較2021年12月LPR報價，1月LPR1年期下調10個基點，5年期下調5個基點。

同年5月15日，央行、銀保監會發布通知，提出對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點(按4月LPR計算最低可至4.4%)，二套住房貸款利率下限不變。

隨后在5月20日，5年期以上LPR單獨下調15個基點降至4.45%。由于5年期以上LPR利率與個人住房貸款利率掛鉤，下調15個基點后，存量房貸用戶按利率“LPR-20個基點”計算，百萬貸款月供將減少207元。

到了2022年8月，1年期和5年期以上LPR再次雙雙下調。8月22日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%；分別較前次下調了5個基點和15個基點。

至此，作為房貸利率參考指標的5年期以上LPR在2022年內累計下調三次，共計下調35個基點。

若按照“LPR-20個基點”的規定，當前首套房貸利率下限將調整為4.1%，二套房貸利率下限則為4.9%(“LPR+60個基點”)。

回顧過去四年，1年期LPR從2019年8月的4.25%降至3.65%，四年累計下降60BP；而5年期以上LPR從2019年8月的4.85%降至4.3%，四年累計下降55BP。

在“房住不炒”政策基調不變的背景下，房貸利率的逐次下調，有助于促進房地產市場平穩健康發展。

現如今在“穩樓市”大潮下，兩部委也在新一年重磅表態，力挺房地產。

央行、銀保監會表示，住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態調整，有利于支持城市政府科學評估當地商品住宅銷售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產市場平穩健康運行的長效機制。

東方金誠首席宏觀分析師王青對《》記者分析稱，當前樓市仍處于低迷狀態，急需政策面在需求端發力，其中最主要的發力點是適度降低居民房貸利率。從這個角度看，《通知》雖未提出新的增量支持內容，但首套房貸利率下限靈活調整從臨時政策轉為常態化機制，仍有助于提振市場信心。

從23城擴大到38城

據統計局最新發布的70個大中城市房價數據顯示，按照《通知》要求，本次共有38個城市符合9月至11月連降三個月條件，占比達到54.3%。其中13個二線城市，25個三線城市，三線城市占比更多。

對比前次，本次覆蓋范圍有所擴大。在2022年9月29日階段性調整差別化住房信貸政策發布時，僅有23個城市符合6月至8月連降三個月條件。其中天津、武漢、大連、石家莊、哈爾濱、蘭州等16個城市兩次均符合條件，廈門、沈陽、太原、南寧、鄭州、長春、福州等22個城市為本次新增城市。

復旦大學金融研究院研究員董希淼表示，首套住房貸款利率政策動態調整機制調整的是首套房貸利率下限，而不是首套房貸利率，房貸如何定價仍由銀行與客戶商定。

對于利率下限，“在當前房地產市場較為低迷、居民住房消費需求不振的情況下，預計多數銀行對多數客戶將實際執行房貸利率下限。”董希淼對《》記者表示，未來一段時間，首套房貸利率下限可能在3.5%至4.1%之間，二套房此前7折房貸利率最低可到3.43%(4.9%*0.7)。

隨后記者致電太原當地某商業銀行個貸中心，相關工作人員對《》記者表示，雖然太原在此次新增二線城市名單里，但新政并沒有開始落地實行，正在等待總行通知，目前還是4.1%。

不過武漢當地房產銷售人員則對《》記者表示，武漢在一周之內首套房貸利率出現三次變化，從3.9%到4.1%再到3.9%。“5號晚央行剛剛出臺利率動態調整政策，6號武漢就跟進了，現在首套房貸利率是LPR-40個基點(即3.9%)，估計能在3.9%的低位穩定一段時期了。”

據貝殼研究院數據顯示，2022年12月首套房主流利率為4.09%。

中信證券在研報中指出，以國家統計局70城數據為樣本測算，近一個季度或將增加10-20個城市享受利率下限放寬政策，以上城市利率下行空間或在20BP至40BP。

“本次續接政策覆蓋城市面更廣，進一步打開了部分城市首套房貸利率的下限，市場對后續MLF和LPR下調預期可能會降低。”廣發證券在研報指出。

但王青則有不同的看法。他預計后期政策面將引導5年期LPR報價單獨下調，最快將在2023年一季度落地。

“這是帶動居民房貸利率全面下調，推動房地產行業盡快實現軟著陸的關鍵所在。也不排除后期針對符合一定條件的城市，靈活調整二套房貸利率下限的可能。”王青坦言。

此外，在談及建立首套住房貸款利率政策動態調整機制對銀行息差的影響時，

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華對《》記者表示，從目前樓市環境看，部分區域銀行的息差可能有所收窄，但整體上對銀行盈利影響可控。預計隨著經濟活動回暖，就業和收入的改善，加之穩樓市政策落地見效，購房需求亦有望逐步回暖。在此情形下，銀行調整房貸利率會綜合考慮市場供需趨勢、房貸業務收益、資金成本、風險、資產負債結構等因素。

“動態看，隨著樓市復蘇帶動區域經濟活躍度回升，有效需求擴張，明顯利好區域銀行盈利和資產質量。”周茂華表示。

“動態調整機制解開了新增首套房貸利率與MLF和LPR之間的關聯，一方面可以繼續定向降息穩地產，另一方面避免政策利率調整，降低存量貸款利率下調的壓力，有助于銀行息差的穩定。”廣發證券在研報中表示。

關鍵詞： 動態調整