促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)。

充分釋放居住消費(fèi)需求，近期好消息不斷。

(資料圖片僅供參考)

1月5日，深圳也加入了推行二手房“帶押過(guò)戶”的隊(duì)伍，意在提高二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。

疊加近日人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的動(dòng)作，全方位促進(jìn)居住消費(fèi)良性循環(huán)的邏輯鏈隨之浮現(xiàn)：一方面降低首套房貸利率，推動(dòng)購(gòu)房剛需入市，另一方面，消除二手房交易阻礙，激活換房需求釋放。

二手房“帶押過(guò)戶”政策是樓市創(chuàng)新性較強(qiáng)、頗受好評(píng)的政策。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，累計(jì)有32個(gè)地方陸續(xù)宣布推行二手房“帶押過(guò)戶”，包括深圳、廣州、杭州、蘇州、南京、福州、珠海、東莞、惠州、西安、天津、寧波、無(wú)錫、常州、濟(jì)南、青島、鄭州、合肥、昆明、中山、石家莊、太原、銀川、金華、麗水、濰坊、淮安、鎮(zhèn)江、平頂山、嘉興、隨州、海南全省等。

“大力支持剛性和改善性住房需求”一直是政策基調(diào)。接受采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境冷淡，多措并舉引導(dǎo)和改善市場(chǎng)預(yù)期，降低購(gòu)房消費(fèi)門(mén)檻，盡快穩(wěn)定樓市需求端，對(duì)穩(wěn)樓市至關(guān)重要。

盤(pán)活存量房市場(chǎng)

推出二手房“帶押過(guò)戶”的一個(gè)市場(chǎng)背景是，深圳2022年二手房市場(chǎng)相對(duì)偏冷。

深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年二手房成交量為21701套，較2021年下滑46.68%，月均成交不足2000套，創(chuàng)十幾年新低。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“深圳要穩(wěn)定樓市，必須要將二手房市場(chǎng)穩(wěn)定住，重新恢復(fù)二手房占主導(dǎo)的交易局面，所以出臺(tái)了二手房‘帶押過(guò)戶’的政策。”

二手房“帶押過(guò)戶”模式，是指存在抵押的房產(chǎn)，在不提前還清貸款的情況下，辦理過(guò)戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實(shí)現(xiàn)用購(gòu)房款還舊貸款的整個(gè)流程。

在傳統(tǒng)的二手房交易過(guò)程中，賣方想要賣掉處于抵押狀態(tài)的房產(chǎn)必須先還清銀行貸款、解除抵押再辦理過(guò)戶和新的抵押登記，這種“先還后賣”的模式導(dǎo)致二手房交易成本高、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大，賣方需要花費(fèi)大量精力來(lái)籌措資金。

籌措資金完成還款的過(guò)程，如果賣方相對(duì)有實(shí)力，可能會(huì)通過(guò)周轉(zhuǎn)自有資金或向熟人、親戚借款解決。而對(duì)于更多在一線城市置換房屋的賣方來(lái)說(shuō)，高昂的住房貸款往往需要借助“過(guò)橋貸”才能籌夠資金。

記者了解到，市面上大多中介公司提供的“過(guò)橋貸”墊資業(yè)務(wù)，利息多在2%-3%左右，這將構(gòu)成賣方出售房屋的額外成本，現(xiàn)實(shí)中也有可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁至買方，增加買方負(fù)擔(dān)。除此之外，買賣雙方還需要付出數(shù)月的時(shí)間來(lái)等待交易落地。

通過(guò)“帶押過(guò)戶”模式，原抵押權(quán)注銷登記、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶登記和新抵押權(quán)登記進(jìn)行合并辦理，有效降低了交易成本、縮短了交易周期，避免了過(guò)戶過(guò)程中存在的不確定因素和交易風(fēng)險(xiǎn)，為交易雙方提供了便利。

杭州市規(guī)劃和自然資源局指出，“帶押過(guò)戶”的試點(diǎn)推出后，登記熱線咨詢“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)的電話一直響個(gè)不停。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“帶押過(guò)戶”將有效盤(pán)活存量房市場(chǎng)，充實(shí)市場(chǎng)活力。從更高的層面上來(lái)看，“帶押過(guò)戶”政策也有助于加快換房需求入市，會(huì)促進(jìn)市民購(gòu)買二手房及在該城市扎根落戶，并進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)。

不過(guò)，“帶押過(guò)戶”的全面鋪開(kāi)還有一些難點(diǎn)待解決，目前實(shí)施的案例以在同一銀行續(xù)貸為主，非同一家銀行實(shí)施的效果不佳。

李宇嘉分析指出，原因有四點(diǎn)，一是不同銀行的貸款評(píng)估模式不一樣，對(duì)同一套房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值有差距；二是，房貸也是吸收個(gè)人存款、發(fā)展個(gè)人金融業(yè)務(wù)的載體。非同一家銀行，提前還貸贖樓，并到另一家銀行辦理按揭，不僅意味著優(yōu)質(zhì)貸款損失，存款也減少了；三是，先贖樓，再辦理按揭，對(duì)辦理過(guò)橋的“銀行的影子”來(lái)說(shuō)，是巨大的收益，這也是一直存在的寄生鏈條，“帶押過(guò)戶”實(shí)行后，這個(gè)收益沒(méi)有了，部分銀行也不太同意；四是，房產(chǎn)近年來(lái)出現(xiàn)價(jià)格下行，前期投資客違約多，背后的違規(guī)融資、產(chǎn)權(quán)陷阱也有，部分銀行擔(dān)心“帶押過(guò)戶”會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。

他建議，深圳可以在金融監(jiān)管層面建立協(xié)同機(jī)制，消除各方顧慮，再疊加評(píng)估價(jià)模式，打通不同銀行間“帶押過(guò)戶”的阻礙。

提振居住消費(fèi)需求

與二手房市場(chǎng)推行“帶押過(guò)戶”同步的，是首套房購(gòu)買門(mén)檻不斷降低。

近日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

這意味著，各城市“因城施策”的力度進(jìn)一步加大，可以將住房貸款利率與新房?jī)r(jià)格走勢(shì)掛鉤、按季度動(dòng)態(tài)調(diào)整，部分城市的首套房貸利率有望延續(xù)此前水平或進(jìn)一步下調(diào)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)計(jì)算，最近3個(gè)月新房房?jī)r(jià)環(huán)比和同比均持續(xù)下降的城市共有38個(gè)，其中二線城市有13個(gè)，三、四線城市有25個(gè)。如果從70個(gè)大中城市擴(kuò)展至全國(guó)范圍，則符合條件，可以調(diào)降首套房貸利率的城市數(shù)量將會(huì)更多。

綜合來(lái)看，一方面首套房的購(gòu)房門(mén)檻得到有效降低，另一方面，二手房“帶押過(guò)戶”將加速存量房市場(chǎng)流通，存量房置換群體又進(jìn)一步增加了新的市場(chǎng)活力。

“以北京一套‘老破小’住房為例，這種戶型往往是剛需群體的‘上車房’，幾年之后，新的剛需群體繼續(xù)以這樣的戶型作為首套置業(yè)目標(biāo)，而原賣家賣出老房子之后，往往會(huì)走向新房市場(chǎng)，至少是置換更大、更新的房子。”一位房地產(chǎn)中介人士告訴記者，尤其是一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這種存量交易支撐起了市場(chǎng)的流動(dòng)性，“帶押過(guò)戶”也是催化市場(chǎng)活躍度的一種有效方式。

一、二手聯(lián)動(dòng)提振居住消費(fèi)需求的邏輯線，也符合住建部部長(zhǎng)倪虹近日對(duì)樓市的表態(tài)：對(duì)于購(gòu)買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來(lái)。對(duì)于購(gòu)買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對(duì)于購(gòu)買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間。

結(jié)合監(jiān)管層2022年年末關(guān)于“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”、“促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展”等表態(tài)，一系列利好房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展的政策正在奠定市場(chǎng)新一輪演化的基調(diào)。

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