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(資料圖片僅供參考)

2022年房地產行業融資與銷售周期一同進入下行階段，全年非銀融資規模腰斬，海外債、信托融資嚴重受阻，降幅均超八成。隨著四季度政策端持續發力，多個融資渠道得到修復及開放，年末出現翹尾跡象，2023年行業融資壓力有望得以緩解。2023年一季度迎來償債高峰，出險房企到期債務占四成，債券展期壓力較大。

融資政策：政策持續放松，多措并舉釋放資金

2022的融資政策以階段性放松為主，從走向來看，大致可分為三個階段：上半年以鼓勵收并購類融資為主，三季度則重點發力項目保交付資金支持；在對項目融資支持的基礎上，四季度政策逐步轉向房企，通過打通各類融資渠道，釋放融資資金規模。

(1)上半年收并購融資為主

2022年以來，并購債、并購貸款持續獲得政策支持。市場方面對此做出了一定的積極響應，不過具體落地效果一般，并未出現大規模的收并購交易。

(2)三季度紓困基金入場

在7.28中央政治局會議上，首次提出“保交樓、穩民生”，強調“穩定房地產市場”。隨后多地政府牽頭，聯動地方AMC、地方國企等多種形式的國有資本成立紓困基金，通過項目收并購等方式對問題樓盤進行解困。8月，央行通過政策性銀行啟動2000億專項借款支持住宅項目建設交付。

(3)四季度多項房企融資政策放開

四季度以來，多部門頻繁釋放房地產行業融資利好政策，從信貸、債券、股權等方面為行業融資提供全力支持。12月中央經濟工作會議為行業融資定調：滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況。這既是對2022年資金釋放的肯定，也是2023年供給端對房企和項目資金支持的鼓勵。

表：2022年房地產行業主要融資政策匯總

數據來源：綜合整理

融資規模：同比下降超五成，年末出現小幅上升

2022年1-12月，房地產行業共實現非銀類融資8457.4億元，同比下降50.7%。其中信用債融資4654.6億元，海外債發行僅176.1億元，信托融資972.1億元，ABS融資2654.6億元。各渠道同比均出現下降，其中海外債、信托降幅超八成，信用債成為融資主力。

2020-2022年房地產行業非銀融資結構

數據來源：

從單月情況來看，3月為年度融資高峰，超過千億。下半年融資情況不及上半年，主要為上半年多家房企連續出現違約事件后，項目停工一度成為焦點問題，造成市場信心快速消退。8月、11月均有融資利好政策釋放，且快速落地，因此隨后出現了融資小幅回升。特別是12月，多維度的支持政策為行業融資打下了發展基調，年末融資翹尾有望得以延續。

2022年1-12月融資額及增速

數據來源：

融資結構：民企發債年末回暖，商業地產ABS快速上升

信用債：融資規模小幅下降，民企增信債券發行上升

2022年1-12月，房地產行業信用債發行規模為4654.6億元，同比下降15.5%，是降幅最少的融資渠道；占總融資規模的55.0%，較上年上升了22.9個百分點；平均發行期限為3.4年，其中3年以上的發行額占比為50.5%，與上年基本持平。從單月來看，有5個月同比出現正增長，相對保持了較強的融資能力。從發行主體來看，央國企成為絕對發行主力，發行額占比達82.4%，較2021年上升8.7個百分點；而民企的發行占比下降9.4個百分點。

2022年1-12月信用債發行額及同比增速

數據來源：

從月度變化來看，地方國企發行年末大幅下滑，民企年底翹尾突出。10月財政部印發通知嚴控地方舉債儲備土地，隨后地方國企信用債發行規模大減，11、12月平均發行額65.9億元，僅為前10個月發行均值的33.8%。民企發行在9月、12月出現兩個小高峰，均為監管出臺政策鼓勵民企增信發債時段，特別是12月，發債規模達到96.3億元，占全年民企發行量的35.5%，發行主體也從頭部優質民企擴展到中小型民企。當前發債融資政策寬松，增信擔保工具也擴展到“央地合作”模式，更多地方性民企有望加入信用債發行行列中來，小高峰將延續到2023年。

海外債：發行規模銳減，交換要約成為主流

2022年1-12月，海外債發行規模僅為176.1億人民幣，同比大幅下降93.4%；占總融資規模的2.1%，較上年下降了13.6個百分點；平均發行期限2.8年，其中發行期在3年以上的占比17.9%，而上年為50.2%，融資期限同比大幅縮短。從單月來看，自8月起行業無新發債券。

2022年1-12月海外債發行額及同比增速

數據來源：

今年到期的債券以展期為主，全年通過交換要約重新上市的海外債余額為967.4億元，占全年到期余額的25.8%。年內多家房企主動取消海外評級，雖然降低了觸發交叉違約的概率，但也截斷了海外融資渠道。在年末銀企信貸戰略合作中，多家銀行提及向房企在境外融資、內保外貸等方面提供綜合授信支持，不過這一方式以信貸融資為主，且主要面向頭部優質房企。但這一舉措釋放了房企可重啟境外融資的積極信號，從信心和實操層面均給予了實質性支持，海外融資有望從貸款、美元債多層面逐步修復。

信托：同比下降80%，下半年投資意愿很低

2022年1-12月，信托融資規模為972.1億元，同比大幅下降80.3%；占總融資規模的11.5%，較上年同期下降了17.2個百分點；平均發行期限為1.96年。

2022年1-12月信托發行額及同比增速

數據來源：

隨著行業周期下行，房企信托違約的新聞時有發生，機構投資更為審慎，導致整體投資規模大減，特別是下半年以來，單月融資未能突破百億，均值僅為55.3億元，是上半年月均值的50.5%，勢頭不佳。“金融16條”中提到鼓勵存量信托貸款展期，同時保持信托等資管產品融資穩定。展期緩解了債務人償債壓力，但債權人在存量資金尚未收回的情況下，繼續新增投資的意愿較低。

ABS：融資規模占比上升，盤活自持物業成為主流

2022年1-12月，ABS融資規模為2654.6億元，同比下降34.1%；占總融資規模31.4%，較上年同期上升7.9個百分點，平均期限為7.0年，是上年年限均值的2倍。

2022年1-12月ABS發行額及同比增速

數據來源：

ABS的發行結構發生了明顯變化，上下游相關的供應鏈、購房尾款類ABS均出現大幅下降，降幅分別為53.6%、85.3%；而商業地產抵押證券比例快速提升，發行規模同比上升14.2%，占比提升近20個百分點至46.6%，取代供應鏈ABS成為最主要的發行種類。持有型物業在行業下行階段，成為房企盤活存量資產、補充資金的重要手段，發行規模顯著上升。

2021-2022年ABS發行結構

數據來源：

融資利率：平均成本下降，信托成本上升

2022年1-12月行業平均融資利率為3.94%，同比下降1.55個百分點。受年內多次降息、信貸環境相對寬松、高成本的海外債、信托融資規模下降等多重因素影響，行業平均融資成本明顯下降。

其中信用債平均利率為3.43%，同比下降0.87個百分點；海外債平均利率為5.11%，同比下降1.72個百分點；信托平均利率為7.61%，同比上升0.29個百分點；ABS平均利率為3.40%，同比下降0.55個百分點。11月開始信托融資成本有上升趨勢，利率超過8%的信托數量明顯提升。說明信托投資人雖然在政策鼓勵下有意重歸房地產行業領域，但同時也提高了利率對沖風險。

表：各渠道平均融資利率

數據來源：

到期債務：一季度即為償債高峰，海外債面臨二次展期

截至2022年12月31日，2023年債券余額為9579.6億元，其中信用債占比65.9%，海外債占比34.1%，境內債務償債壓力較大。

一季度為償債高峰，四成為出險房企債務。2023年一季度即為首個償債高峰；其中信用債中有近400億元、海外債中有近700億元為出險企業的到期債務，占一季度到期債務的四成。根據“金融16條”的指導原則，信用債可通過協商做出合理展期，境內債償債壓力有望暫緩。從2022年情況來看，到期海外債以展期為主，但一季度到期的部分債券已經歷一次展期，當前面臨二次展期風險，有較高的償還壓力。

表：債券到期余額*統計

*按債券回售日計算

**按2022年12月31日匯率換算為人民幣

數據來源：

未來展望：持續推進融資支持，多渠道補充流動性

政策持續推進，融資力度不減。1月4日的央行工作會議中將房地產納入了“加大金融對國內需求和供給體系的支持力度”這一工作內容中，提出要“落實金融16條措施，支持房地產市場平穩健康發展”。因此年末推出的各項政策將會持續快速推進，主要融資渠道繼續維持開放狀態。

抓住窗口期，改善流動性。在行業供給端利好盡出的背景下，房企籌資端流動性緊張問題將得以明顯改善。企業要抓住當前融資窗口期，根據自身情況積極對接資金供給方，既要優化債務規模和結構，也要及時補充流動性，更要借助融資力量拉動銷售端，推動經營端流動性回暖，從根本上解決流動性問題。

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