2022年，房地產政策持續優化，但市場供需兩端均未明顯恢復，全國房地產市場整體仍處在深度調整階段。

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根據中指研究院監測數據，2022年銷售額超千億元的房企有20家，較2021年同期減少21家；超百億元的房企130家，較2021年同期減少28家。此外，TOP100房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%。TOP100房企權益銷售額為53602.7億元，權益銷售面積為33723.1萬平方米，同比分別下降42.9%和48.1%，市場份額約39.3%，較2021年下降12.3%。

對此，中指研究院企業事業部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示：“房地產是明顯的周期性行業，隨著今年新一輪政策措施實施，行業信心會進一步提升，房企銷售情況將明顯改善。房企要平衡安全與發展，迎接行業新周期。”

一二線城市

將成為房企主戰場

盡管2022年房地產行業整體市場表現不盡人意，但根據中指監測數據，2023年元旦假期期間（12月31日至1月2日），重點監測城市新建商品住宅成交面積較去年元旦假期（2022年1月1日至1月3日）增長超兩成，核心一二線城市的樓市活躍度有所回升。

對此，中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜向《證券日報》記者表示，前期出臺的政策逐步顯效，部分城市近期積極組織房交會，促進住房消費釋放；此外，房企積極促銷，推出優惠活動，去年低基數及部分城市集中網簽等因素也對數據產生了影響。

據了解，在多重利好帶動下，目前部分城市售樓處到訪量增加，但分化行情仍在加劇，核心城市如北京、上海、杭州、武漢、溫州等一二線城市成交面積較去年元旦假期有所增長，其中北京、上海、杭州2023年元旦假期成交面積較2022年分別增長80%、74%、23.4%，但大多數三四線城市購房情緒仍在低位，多地2023年元旦日均成交面積同比降幅超過70%。

此外，從拿地數據來看，一二線城市以及三大城市群或將成為房企的主要戰場。中指研究院企業事業部研究主管陶淑茹表示：“2022年50家百億元代表企業一線城市拿地金額占比，較上年增加23.8個百分點至40.4%，投資強度陡增；二線城市拿地金額占比有所下降，同比下降了3.6個百分點，但拿地金額占比達到50.9%，仍是主要重倉城市。城市布局更加聚焦于三大城市群，長三角、粵港澳（內地）、京津冀三大城市群拿地金額占比較上年增加9.4個百分點至77.6%。”

此外，去年12月份，上海、成都、天津、蘇州、廈門等多個熱點一二線城市進行了2022年第四批次、第五批次集中供地，優質地塊供應帶動房企拿地熱情略有恢復，50家百億元代表企業拿地總額較上月略有增加。而反觀長春、沈陽等城市，至今尚未推出第三批次集中供地，全年宅地供地計劃完成率不足三成。

對此，中指研究院表示，整體來看，2023年房地產市場仍將處于“去庫存”階段，企業應以銷定投，積極運用數據工具科學決策，優選城市、優選項目，通過深耕價值城市穿越行業周期。

穩健房企

在復蘇中迎來機遇

隨著越來越多的購房者把開發商的穩健經營能力納入買房時考慮的重要指標，交付力以及信用成為房企的重要發力點。

得益于穩健經營、資金狀況良好，保利發展（600048）、華潤置地和招商蛇口（001979）等央企、國企已占據2022年新增貨值榜單前三位。保利發展以累計新增貨值2240億元占據榜單第一；華潤置地和招商蛇口緊隨其后，累計新增貨值規模分別為2219億元和1584億元。

此外，在22城集中供地中，地方國企以及央企已經成為拿地主力。2022年，22城集中供地中，地方國企拿地金額占比達到42.0%，央企為37.4%，民企僅為15.8%、混合所有制企業為4.8%。重點城市拿地金額TOP10房企中有半數以上為央企、國企。

值得一提的是，大量民營房企也正在多舉措提高購房者信心，譬如通過舉辦“現房季”“現房節”，邀請購房者實地考察現房與準現房，推行 “保價”“無理由退房”“保交付”等舉措，給購房者看得見的保障與安心。

此外，浙江、廣東、河北、山東等多地正在試點推行“交房即發證”項目落地，穩定購房者信心。

國金證券在研報中表示，未來需求側支持力度或持續加大，支撐市場逐步復蘇。擁有穩健財務結構、良好區域布局、高質量產品服務、精細化管理的房企更能夠在本輪市場復蘇中把握機遇，鞏固地位。

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