記者 田國寶 年末，房企掀起一輪交付競賽，即便是爆雷房企，也紛紛曬出交付成績單。

陳剛所在的房企也不例外，他所在區域在建和待建項目超過了10個，2022年12月，已經向業主交付了3個項目，預計將有一半左右的在建項目可以在春節前完成交付。雖然部分項目一度停工，但年內建設進度明顯快了。

(資料圖片僅供參考)

陳剛是一家爆雷房企的一線操盤人員，隨著負責項目的陸續復工、交付，他內心也越來越焦慮，“從目前來看，列入保交付的項目，很難有盈余資金回流到集團，等項目都交付完了，公司怎么辦？”

這不僅是陳剛公司面臨的問題，也是所有爆雷房企不得不面對的現實。由于這些房企沒有新拿地，旗下項目均為存量項目，“保交付得持續幾年，但總有交完的時候，如果沒有新的業務，連員工都養不活”。

資金封閉管理

陳剛說， 2022年最重要的任務就是保交付，一方面是解決資金問題，保證復工；另一方面是在承諾的時間內完成交付。由于總部發生流動性風險，為項目注入資金的可能性不大，保交付所需的資金需要項目自己解決。

保交付資金來源主要有三個渠道，一個是項目銷售回款，將優先用來保交付，剩余錢款則用來支付項目融資、相關稅費等。

但是由于2022年房地產市場較差，陳剛所在城市，大部分項目銷售情況一般， 尤其是已經爆雷的房企，在銷售方面明顯不如未爆雷房企和國央企。

第二個來源是項目融資，其中關鍵在于項目剩余貨值能否覆蓋保交付所需資金。如果可以覆蓋，而且當地樓市尚可，通常在地方政府協調下，可以從金融機構或者政府專班獲得相應的資金。

如果項目剩余貨值不能覆蓋保交付所需資金，則需要與同一個省份或同一個城市的盈余較多的項目捆綁處置。融資額度與項目貨值、去化速度等相關，而且融資抵押的折扣相對較低。

第三個來源是處置當地資產籌資。12月27日，華夏幸福（600340）將固安4項相關資產出售給地方政府，獲得的10億元主要用于在固安房地產項目的保交付及安置房建設。

一位接近華夏幸福的人士告訴，由于地方政府也缺乏資金，固安項目交易談判的進展一直較為緩慢，這次4項資產之所以能夠成功，也是因為保交付，“地方保交付壓力大，給企業施壓，企業沒錢怎么保交付，最后地方只能收了”。

據陳剛介紹，一旦納入保交付，項目所有資金實行封閉式管理，在金融機構和地方政府嚴密監控之下，只能用來支付工程建設相關款項，交付完成前，集團總部無法從項目調取任何資金。

另一家房企的項目負責人也告訴，雖然他所在房企沒有爆雷，但在保交付的背景下，即便是項目上有盈余資金，也無法歸集到總部，“何況大部分項目賣的不好，也沒有多余資金”。多家房企的人士也證實了上述說法。

上述房企項目負責人告訴，項目資金實行封閉式管理，不僅是地方政府的要求，也有債權銀行的要求，“首先是保交付，如果還有多余的資金，還得預留用來保障償還開發貸，項目想要拿到開發貸，必須答應這個條件”。

斷流風險

2022年，陳剛所在區域十多個項目，有的項目銷售還不錯，但多數項目去化均不及預期，預售資金連保交付所需的資金都難以覆蓋，“一年多了，總部沒從我們這兒拿走過一分錢”。其他區域的情況相差無幾。

房企總部的資金主要來自融資、項目預售回款及處置資產等方面。由于發生流動性風險，融資渠道基本被阻斷；在保交付的情況下，項目資金實行封閉式管理，總部歸集資金的能力越來越弱。

融資和回款兩個最重要的資金渠道被切斷，對爆雷房企的流動性無疑是雪上加霜。據陳剛介紹，目前他所在的區域工資還可以正常發放，但總部由于缺乏穩定的資金流入渠道，已經出現拖欠工資的情況。

上述房企項目負責人告訴，“我們總部雖然還能按時發工資，但會扣除一部分，留著到年底一次性發，也是缺錢”。

據他介紹，無論是否爆雷，當前大部分民企都嚴重缺乏現金，他所在公司之所以能維持住現狀，一方面因為2020年就開始實施降本增效，行業危機爆發時，效果已經開始顯現；另一方面是因為還能夠獲得一定融資。

陳剛用“吃了上頓沒下頓”來形容當前房企的日子，“也不是完全斷流了，賣個項目股權了，賣點資產了，偶爾也有進賬，但這個進賬不像原來銷售回款是持續的，而是間斷性的，緊張幾個月，回來一筆資金，就能松動點”。

并不是所有爆雷房企的資金都緊張。

另一家房企人士告訴，有些房企雖然出險了，但由于“躺”得早，運營基本不受影響，“工資正常發，也沒有停工項目，項目都是按時交付，只是不還債了” 。

房企出發點和考量不同，實際面臨著的境遇也不相同。

在陳剛看來，目前最大的變量是市場，房企境遇改善最終依賴市場回暖，“只有好轉了，才可能去拿地，即便是規模縮減了，但可以活下來，否則等完成保交付了，企業也到頭了”。

尋路

據多個房企人士透露，部分爆雷房企，由于項目被地方政府納入保交付體系，無論是工程建設，還是人事安排等方面，總部的干預能力均大幅下降，實際上項目已經脫離總部管理體系。

不同于多數行業，房地產開發過程中，總部通過股東借款或者投資等方式將資金注入項目，項目開始銷售后，再通過股東分紅或償還股東借款等方式收回投資。

以往，項目進入銷售環節后，房企總部就開始從項目層面歸集資金，有的房企甚至按天歸集，在保交付下，預售資金被監管部門封閉在項目上，無法回流到總部，多數地方，等交付完成后，剩余資金才能回流到總部。

陳剛表示，其中關鍵并不在于項目有多少剩余貨值，而在于誰來控制和操盤項目，“自己操盤，如果項目能算過賬，交付完成后，會有一定盈余資金能歸集到總部”，但如果項目被第三方接管或操盤，脫離總部控制，會存在較大變數。

“有些房企為什么會便宜出售項目股權？”陳剛說，雖然賬面上看不劃算，但起碼還有利可圖，只是收回資金多少的問題，“如果等到交付完了，可能一分錢見不到”。

陳剛表示，類似的情況在房地產行業中并非沒有先例，所以，即便是喪失項目全部股權，一些房企仍要求操盤項目，就是擔心項目不受控制導致資產流失，“自己操盤，起碼知道每一筆錢去向”。

上述房企項目負責人也認為，原來房企擔心賤賣資產導致資不抵債，但現在這一思路正在轉變，“四季度出售項目股權和資產的，越來越多了，大家都開始意識到了，時間持續越長，各種變數越大”。

在轉變資產騰挪思路的同時，一些房企也開始為未來尋找出路。

2022年下半年以來，華夏幸福陸續出售廊坊、永清、大廠等地產業新城，及固安的相關資產。了解到，固安產業新城的交易談判也接近尾聲，預計近期將正式對外公布。固安產業新城是華夏幸福核心資產之一。

據多方證實，未來，華夏幸福將陸續退出所有產業新城的開發建設環節，先由地方政府接手，再統一交由廊坊新空港發展投資有限公司，華夏幸福將專注于咨詢、招商、運營等輕資產方面。

此前，華夏幸福已經將物業、園區招商和運營等輕資產業務打包成立新的業務平臺。接近華夏幸福人士表示，輕資產業務雖然沒法和原來的業務比，但維持公司運轉和養活員工沒問題，“只有活下去了，才有翻身的可能”。

與華夏幸福相比，陳剛所在公司一直專注于住宅開發，在其他領域并沒有相關的經驗，“我們也有其他業務，但都不成規模，從目前來看，住宅開發依然是最主要的業務，還沒到考慮轉型的時候”。

陳剛說，為了能夠在春節前順利發放欠薪及年終獎，最近他的老板一直在四處籌集資金，“不僅得安撫好員工，還得安撫好合作方，七七八八下來，起碼要10個小目標”。

關鍵詞： 何去何從