深圳有住宅性質(zhì)的單身公寓不限購(gòu)了？

近日，市場(chǎng)有消息傳言深圳住宅性質(zhì)的單身公寓、宿舍類(lèi)產(chǎn)品即將放開(kāi)限購(gòu)，原本需要購(gòu)房資格的土地用途為居住用地的產(chǎn)品，現(xiàn)在錄網(wǎng)簽合同時(shí)不需要查驗(yàn)購(gòu)房資格了。

而追溯這一消息的來(lái)源，則是12月初剛剛?cè)〉妙A(yù)售許可證的南山的御成府項(xiàng)目。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，該項(xiàng)目土地用途為居住用地/商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，房屋用途為單身公寓。盡管土地屬性為住宅性質(zhì)，但該項(xiàng)目卻只限貸不限購(gòu)，這意味著，沒(méi)有購(gòu)房名額的客戶(hù)也可以購(gòu)買(mǎi)，這也是深圳市場(chǎng)上首次出現(xiàn)的不限購(gòu)的住宅性質(zhì)的單身公寓。

【資料圖】

針對(duì)上述消息，南都·灣財(cái)社記者分別撥打了南山市住建局和御成府項(xiàng)目售樓中心電話(huà)。南山市住建局有關(guān)工作人員回應(yīng)稱(chēng)，“單身公寓不屬于商品住房的類(lèi)別，它不在我市的限購(gòu)政策范圍內(nèi)。”另外御成府項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員則向記者證實(shí)了不限購(gòu)的傳聞，“項(xiàng)目確實(shí)限貸不限購(gòu)，不占名額但是占貸款記錄，土地性質(zhì)是住宅，稅費(fèi)和其他政策都按住宅的來(lái)。”

限貸不限購(gòu)？

“身邊有朋友看過(guò)之后推薦我過(guò)來(lái)的。”近日，南都·灣財(cái)社記者實(shí)地探訪了御成府項(xiàng)目，同行的李女士告訴記者，“聽(tīng)說(shuō)不占用名額，而且還可以按照住宅的首套三成貸款，本來(lái)最近打算買(mǎi)深圳的小戶(hù)型過(guò)渡，這個(gè)項(xiàng)目的位置不錯(cuò)可以先買(mǎi)來(lái)自住，后續(xù)轉(zhuǎn)手再置換別的住宅也方便。”抱著這樣的心態(tài)李女士前往了御成府項(xiàng)目參觀，但看完后結(jié)果卻并不如她計(jì)劃里的那樣。

走出展示中心后，李女士向記者抱怨，“原來(lái)需要有購(gòu)房名額才能按照住宅貸款，而且之后再買(mǎi)二套就要5成首付了，不太適合我這樣的年輕剛需。”

盡管同商務(wù)公寓一樣不限購(gòu)，但作為住宅性質(zhì)的單身公寓項(xiàng)目，御成府并不像商務(wù)公寓一樣不限貸。

南都·灣財(cái)社記者了解到，根據(jù)銷(xiāo)售方案，御成府銷(xiāo)售的房源為295套建筑面積約38-55㎡的單身公寓，備案均價(jià)約8.9萬(wàn)元/㎡。以一套38㎡的開(kāi)間單身公寓為例，總價(jià)大概在330萬(wàn)，三成首付的話(huà)只要100萬(wàn)左右即可上車(chē)。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員向記者計(jì)算的價(jià)格表來(lái)看，該項(xiàng)目同樣可以使用公積金貸款，最高90萬(wàn)。但3成首付貸款的前提是需要有購(gòu)房名額。“因?yàn)槭前凑兆≌J款，首套按揭3成需要貸款人有購(gòu)房資質(zhì)。”現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員說(shuō)道。

那么無(wú)房剛需買(mǎi)入御成府后，再買(mǎi)二套是否限購(gòu)和限貸？銷(xiāo)售人員進(jìn)一步解釋道，“先買(mǎi)御成府的話(huà)占用貸款名額，再買(mǎi)住宅只能按5成貸款，但并不占用購(gòu)房名額，仍可以按照限購(gòu)政策買(mǎi)入兩套普通住宅；如果已在深圳買(mǎi)入住宅，還未結(jié)清貸款，那么購(gòu)買(mǎi)御成府只能按照二套按揭首付7成；如果名下已有兩筆貸款記錄，只能全款買(mǎi)入這個(gè)項(xiàng)目。”

除此之外，項(xiàng)目的其余買(mǎi)賣(mài)規(guī)定和住宅并無(wú)差別。例如項(xiàng)目的稅費(fèi)是按照住宅1%的契稅繳納、二手限售3年可以在市場(chǎng)流通，而接手的二手房買(mǎi)方同樣不占據(jù)購(gòu)房指標(biāo)。

實(shí)探：產(chǎn)權(quán)剩44年，精裝小面積公寓

從百度地圖的位置上來(lái)看，御成府位于南山學(xué)府路和南新路的交叉口，這個(gè)位置周邊被大量的住宅小區(qū)圍繞，同樣在1號(hào)線(xiàn)大新站、12號(hào)線(xiàn)桃園站和11號(hào)線(xiàn)南山站交叉的三角區(qū)。

得天獨(dú)厚的位置對(duì)于青睞于生活便利度的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，顯得十分友好。但由于周邊住宅開(kāi)發(fā)過(guò)早，住宅小區(qū)樓齡較大，整體環(huán)境顯的略微老舊。值得一提的是，項(xiàng)目與大陸莊園社區(qū)相鄰，實(shí)為大陸莊園的三期。公開(kāi)信息顯示，大陸莊園自1996年開(kāi)始建設(shè)，規(guī)劃有三期，總建筑面積7.86萬(wàn)㎡，前兩期住宅分別于1997年、2002年建成，三期則因資金、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)糾紛等問(wèn)題一直擱置，隨著御成府的開(kāi)盤(pán)，整體項(xiàng)目始建至今已有20多年的時(shí)間。

“我們把它收購(gòu)過(guò)來(lái)的，我們現(xiàn)在的外墻和基礎(chǔ)設(shè)施都是重新再做的。”對(duì)于和周邊大陸莊園的關(guān)系，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員向記者表示是沒(méi)有太大關(guān)系的。只是提及產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，銷(xiāo)售人員直言，從1996年至今已過(guò)26年，御成府目前還剩下44年的產(chǎn)權(quán)。

目前項(xiàng)目展示中心和樣板間已對(duì)外開(kāi)放，從產(chǎn)品來(lái)看，項(xiàng)目推出了37-54㎡單身公寓，小面積段的戶(hù)型為1房1衛(wèi)的開(kāi)間，50平方米以上的戶(hù)型為1房1廳1衛(wèi)，兩種戶(hù)型都帶陽(yáng)臺(tái)，但只有端頭位置的房源燃?xì)饪梢酝ǖ綇N房，其余戶(hù)型燃?xì)鈨H通到陽(yáng)臺(tái)可以燒熱水但無(wú)法連到廚房做飯使用。

另從價(jià)格來(lái)看，項(xiàng)目備案均價(jià)約8.9萬(wàn)元/㎡，單價(jià)區(qū)間約7.9萬(wàn)-9.6萬(wàn)元/㎡，總價(jià)區(qū)間約318萬(wàn)-517萬(wàn)，帶精裝交付。房源的設(shè)計(jì)風(fēng)格較為前衛(wèi)，配有智能馬桶、冰箱、櫥柜、中央空調(diào)等設(shè)施。而與之相對(duì)的是，項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)為9.8元/㎡/月，同部分核心區(qū)公寓的物業(yè)費(fèi)相似。

另外從周邊二手房目前的價(jià)格來(lái)看，大陸莊園指導(dǎo)價(jià)為6萬(wàn)元/㎡，該小區(qū)102.71平米的3室1廳的房源業(yè)主掛牌總價(jià)為880萬(wàn)，折合單價(jià)為8.57萬(wàn)元/㎡；御成府一路之隔的東方銀座公館指導(dǎo)價(jià)則為6.1萬(wàn)元/㎡，該小區(qū)50平左右的小面積房源掛牌總價(jià)在435萬(wàn)-500萬(wàn)之間不等，折合單價(jià)在8.5萬(wàn)-10萬(wàn)元/㎡。

住宅性質(zhì)的單身公寓會(huì)放開(kāi)限購(gòu)嗎？

“目前沒(méi)有接到放開(kāi)限購(gòu)的工作通知。”12月15日，南都·灣財(cái)社記者撥打了12345咨詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)問(wèn)題時(shí)，相關(guān)工作人員向記者表示并未接到住宅性質(zhì)單身公寓放開(kāi)限購(gòu)的通知。

而在詢(xún)問(wèn)熟悉深圳市場(chǎng)的中介時(shí)，有中介向記者透露，“住宅性質(zhì)的單身公寓有成交的不核實(shí)資質(zhì)網(wǎng)簽，但是還沒(méi)有到國(guó)土局過(guò)戶(hù)的，還在等具體情況。”

那么該類(lèi)型單身公寓放開(kāi)限購(gòu)會(huì)對(duì)后市有什么影響？對(duì)于沒(méi)有名額又期待買(mǎi)入深圳住宅屬性房屋的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是否可以買(mǎi)入？深圳中原研究中心表示，“開(kāi)放限購(gòu)對(duì)于市場(chǎng)肯定是一個(gè)利好，是政府對(duì)于調(diào)控政策的嘗試性調(diào)整，也是政府愿意適度放開(kāi)政策的信號(hào)，對(duì)市場(chǎng)信心有一定的提升。一方面，目前這類(lèi)產(chǎn)品在深圳存量市場(chǎng)體量不小，占據(jù)了名額，放開(kāi)后相當(dāng)于釋放了不小的購(gòu)房名額，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一定利好。而且很多存量單身公寓、宿舍難賣(mài)，業(yè)主換房艱難，放開(kāi)后可能加速這類(lèi)人群的換房需求；另一方面，作為不占名額的住宅產(chǎn)品，是部分沒(méi)有名額的人群的優(yōu)先選擇，相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)加速產(chǎn)品銷(xiāo)售。”

但同時(shí)需要注意的是，住宅性質(zhì)的單身公寓在上學(xué)積分一直存在爭(zhēng)議和模糊的邊界。例如2020年深高南學(xué)位的風(fēng)波，當(dāng)時(shí)深圳高級(jí)中學(xué)南校區(qū)對(duì)應(yīng)的八個(gè)小區(qū)入學(xué)積分突遭“降檔”，入學(xué)基礎(chǔ)分從80分降到70分。理由則是“第一類(lèi)要求住宅用途商品房，請(qǐng)出示住宅用途商品房相關(guān)證明”。

而該8個(gè)小區(qū)因建設(shè)年代較久遠(yuǎn)，房產(chǎn)證明上的土地用途是居住用地、商住用地或者工業(yè)用地，而房屋用途則是住宅、單身公寓或者宿舍。后經(jīng)多方協(xié)商，其中5個(gè)小區(qū)的入學(xué)積分恢復(fù)到一類(lèi)住宅的檔位。

而提及御成府的學(xué)區(qū)問(wèn)題時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員則向記者表示，“需要看積分，目前周邊幾個(gè)學(xué)校入學(xué)壓力應(yīng)該不是很大，具體還是以教育局官方公布為準(zhǔn)。”

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