12月8日，合肥市房產局聯合相關部門搭建線上服務平臺，開啟二手住房互換服務新模式。據了解，合肥市區范圍內已取得不動產權證書并可上市交易的存量住房，均可以進行產權互換。

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值得關注的是，合肥市的這種二手住房互換服務新模式，能否從根本上解決二手房供求錯配的問題？會形成一定的規模效應嗎？對于傳統中介或交易平臺來說，此舉又是否會帶來一定的影響？

合肥市區范圍內已取得不動產權證書并可上市交易的存量住房，均可以進行產權互換。圖/IC photo

搭建置換服務平臺，開啟存量住房互換模式

合肥市住房保障和房產管理局信息顯示，為服務群眾方便就學、就醫、就業等方面住房需求，該局聯合相關部門搭建線上服務平臺，開啟二手住房互換服務新模式。合肥市區范圍內已取得不動產權證書(含房屋所有權證書)并可上市交易的存量住房可以進行產權互換。

據悉，合肥相關部門在線上線下（300959）提供多種途徑，最大限度方便群眾辦理住房互換業務。具體來看，線上方面，政府搭建公益性換房平臺，有換房需求的用戶可免費通過平臺登記置換意向、選房看房、簽訂換房協議；線下方面，產權人可通過合肥市住房租賃發展股份有限公司(簡稱“合房公司”)的8個門店協助辦理住房置換業務，合房公司將免費提供房屋互換服務。

從操作層面看，產權人在合肥市存量住房置換服務平臺注冊后，平臺利用大數據對置換房源信息進行核驗，確保人、房、產權真實。用戶在平臺填寫置換意向后，通過大數據智能分析匹配，精準推送意向房源信息，用戶可選擇自行看房或委托合房公司協助看房，置換雙方達成一致后，既可線上辦理置換合同網簽，也可線下通過合房公司服務網點辦理置換合同網簽。

據悉，合房公司是致力于住房租賃、房屋交易等多種業務于一體的專業化國有企業，其將全力落實助力房屋置換業務的開展，依托線上平臺和線下網點，免費提供房源核驗、房源發布、信息咨詢、看房驗房，以及協助辦理價格評估、按揭貸款、不動產登記、水電氣過戶等專業化服務，目前服務網點已覆蓋全城區。

值得一提的是，政策指出，房屋交換是兩所房屋的所有權人將房屋等價或差價交換的雙向交易活動，是一種特殊形式的房屋買賣。房屋互換交易后的學位，按現行“市區學區內成套住房入學年限政策”執行。

二手房交易的有益補充，細化滿足不同需求

事實上，為促進二手房交易，前期多個城市在政策層面出臺了很多鼓勵措施，包括帶押過戶、降低稅費成本等。不過，目前不少地區的二手房市場交易量仍偏低，同時也存在交易基礎設施差(中介體系秩序差)、交易周期長、交易成本高等問題。二手房掛牌量較大，市場需求又比較疲弱，導致有效需求對接的難度較大。

在此背景下，合肥開啟的此類二手住房互換交易新模式，在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，其最終目的是為了促進二手房流轉，“類似合肥這樣的城市，房源發布系統不太大眾化，或存在供求信息有誤的情況。前期新房交易量較大，現在轉換為海量二手房供應，迫切需要出臺對接供需的措施。”

李宇嘉指出，該模式提供了一種小眾化的流通模式，即解決那些因為工作變動、小孩上學而產生的跨區購房需求。有政府做擔保、有政府的平臺和公司的保障，能夠將一部分需求匹配起來。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，二手房互換業務主要是方便一部分群眾因工作生活等原因，而在同一城市進行互換房產。這類需求在當下的確存在，尤其是類似合肥這樣的熱點二線城市，人群流動性高，對于居住區位也有著一定的變動需求，加之平臺可以提供大數據的匹配，更有利于找到合適意向的雙方并成功牽線。

張波表示，置換業務是二手房交易中的重要一類，但互換所占比例并不高。一般來說，在二手房市場中，新市民首套購房承接改善人群的房屋、改善人群再買新居為置換主流。因此，這一互換服務可以視為二手房交易業務中的有益補充，全方面更細化滿足不同購房者的需求。

適用人群或較為有限，政策效果有待觀察

此次合肥市開啟二手住房互換服務新模式，能否從根本上解決二手房供求錯配的問題？是否會形成一定的規模效應？對傳統中介或交易平臺又是否會帶來一定的影響？

“居住的需求、交易，都是信息服務，信息服務是有價值的。中介的居間服務，就是解決了信息不對稱的問題，而且提供了撮合交易的服務。業主自發換房，實際上就是小眾的服務嘗試，可以參考各地的手拉手成交服務。不過，這種模式，無論在供給上，還是在需求上，都不能形成規模效應。”房地產和互聯網研究院院長相國良如是說。

實際上，北京也有這種類似二手房互換業務，但它通常是由中介平臺來協助完成的。據合碩地產機構首席分析師郭毅介紹，在此類交易過程中，同樣涉及產權證辦理、貸款辦理、雙方物業交割等一系列手續，還需要中介服務人員提供看房、過戶、成交等一系列居間服務，并不是僅靠一個平臺，實現房源信息的公開透明，就能完成房產互換服務的。

此外，郭毅指出，房產的互換服務在整體二手房成交中占比較低，因為二手房本身就非常個性化，每個房子都有其各自特點，包括樓層、朝向、裝修、配套情況等，可謂千房千面，因此很難在二手房成交中實現房產之間的互換。目前有置換需求的購房者在買房時，考慮到交易效率和購買過程中對房子滿意度、匹配度的需要，更多還是用賣舊買新的方式，即出售舊的房源，拿著資金重新去市場上尋找新的房源。

基于此，郭毅指出，合肥這一“二手房互換”模式，既不能挑戰現有的中介模式，也不會對中介行業平臺形成沖擊。

張波也表示，互換業務是否能有效開展，也取決于大量有意互換的產權人選擇在平臺注冊的數量，如果數量偏少，也很難形成有效匹配。總體來看，互換業務對傳統中介平臺影響十分有限，也并不會因此大量“蠶食”中介的業務。

中指研究院指數事業部總經理曹晶晶表示，此次合肥搭建線上服務平臺，將二手房交易由傳統中介帶看撮合轉向政府平臺主導，可降低部分交易成本，對購房者需求釋放有一定利好。不過，需要注意的是，二手房互換交易政策仍有一定的制約，互換交易后的學位按現行政策執行，并未進行放寬；同時，由于二手房之間房屋狀況差異較大，購房者對于價格接受程度不一，匹配人群相對較少，適用人群或較為有限。政策效果仍有待進一步觀察。

“最根本的還是在于，要建立全市的二手房信息掛牌平臺，在政府的支持和保障下，實現真房源。同時，規范二手房交易的秩序，打造公平可信、規模較大的房地產交易中介和平臺，降低二手房交易的成本，這才能從根本上解決二手房供求錯配的問題。”李宇嘉分析稱。

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