政策“三箭齊發(fā)”之后，房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是優(yōu)質(zhì)頭部房企的拐點(diǎn)或許正在到來。

11月28日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問》，明確提出“支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資”，這項(xiàng)政策被稱為房地產(chǎn)行業(yè)的第三支箭。至此，信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道全部打開，優(yōu)質(zhì)房企融資端將得到修復(fù)。機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，這意味著行業(yè)融資周期已經(jīng)見底，政策從“保房不保企”轉(zhuǎn)向“保房也保企”，優(yōu)質(zhì)房企已經(jīng)迎來了拐點(diǎn)。

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而從政策落地情況來看，優(yōu)質(zhì)頭部房企正在充分享受著這場(chǎng)“流動(dòng)性灌溉”，估值回歸也許只是時(shí)間問題。

政策“三箭齊發(fā)”碧桂園等頭部房企融資陸續(xù)落地

隨著“三支箭”的推出，地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)也許已經(jīng)到來。

從需求端來看，各地刺激買房需求的政策組合在陸續(xù)落地，比如近期江西九江、安徽安慶增加了多子女家庭公積金貸款額度，重慶、安徽桐城、福建三明等地宣布提供購房補(bǔ)貼，湖北荊門則發(fā)布了提供購房補(bǔ)貼及提高貸款額度的政策。在此之前銀川、青島已經(jīng)做出上浮公積金額度的措施。在“因城施策”政策的指引下，各地在房地產(chǎn)發(fā)展上具有了更大的靈活性。

最重要的是融資端，目前優(yōu)質(zhì)房企融資正在陸續(xù)落地，隨著流動(dòng)性壓力的緩解，房企的至暗時(shí)刻應(yīng)該已經(jīng)過去。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，證監(jiān)會(huì)“第三支箭”出臺(tái)后，已經(jīng)有福星股份（000926）、世茂股份（600823）、大名城（600094）、新湖中寶（600208）、華夏幸福（600340）、北新路橋（002307）、天地源（600665）等房企宣布了定增意向。而在12月1日，陸家嘴發(fā)布公告，擬購買陸家嘴集團(tuán)及其控股子公司持有的位于上海浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)及前灘國際商務(wù)區(qū)的部分優(yōu)質(zhì)股權(quán)資產(chǎn)，并募集配套資金，這是本輪房企再融資開放以后第一樁重組案。

與此同時(shí)，前兩支箭的作用也開始顯現(xiàn)。根據(jù)西南證券的研報(bào)數(shù)據(jù)，截至11月27日，六大行總授信額度規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了12750億元。授信對(duì)象除央企國企外，其余都是示范性民營房企，其中碧桂園領(lǐng)先其他民營房企，獲得了三家國有大行——工行、中行、郵儲(chǔ)的支持，授信總額度超1500億元。銀行授信額度雖然僅為意向性授信，但是其指向意義不容小覷。

股份制銀行也在跟進(jìn)，根據(jù)媒體報(bào)道，11月28日左右，中信銀行與10家房企簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。11月29日，廣發(fā)銀行與2家房企簽約意向授信額度300億元。12月1日，浦發(fā)銀行一天之內(nèi)與16家房企簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，意向合作融資總額達(dá)到5300億元。12月2日，順德農(nóng)商行與碧桂園簽訂合作協(xié)議，為后者提供不超過200億元的意向性授信支持。這幾次銀行合作對(duì)象中都有碧桂園，截至目前，碧桂園獲得的銀行授信支持已經(jīng)超過3000億元。

事實(shí)上，在此之前，優(yōu)質(zhì)頭部房企融資已經(jīng)在松動(dòng)。11月22日碧桂園完成了38.72億元的配股融資。這次配股早于證監(jiān)會(huì)的政策，說明市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)民營房企信心在恢復(fù)。

有理由相信，優(yōu)質(zhì)頭部房企的流動(dòng)性困局已經(jīng)過去。隨著一系列扶持政策的出臺(tái)，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)有了回暖跡象。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，11月份百強(qiáng)房企單月操盤口徑銷售金額5644.2億元，同比降低24.8%，降幅較10月縮窄3.7個(gè)百分點(diǎn)，其中，碧桂園的全口徑銷售金額仍位居行業(yè)首位。在這一輪行業(yè)調(diào)整中，頭部房企表現(xiàn)出了較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

誰能獲得融資支持？

從目前獲得三支箭融資支持的房企來看，主要以央企、國企及示范性民營房企為主，這些房企的共同特點(diǎn)是，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，經(jīng)營狀況良好。

以碧桂園為例，今年前10個(gè)月，碧桂園累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額3094.2億元，穩(wěn)居行業(yè)第一。10月份，碧桂園合同銷售金額環(huán)比增長4.1%，連續(xù)兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長，位列當(dāng)月同比正增長的房企之列。

從監(jiān)管最關(guān)注的保交付方面來看，前三季度碧桂園交付了45萬套，萬科共交付16.7萬套，融創(chuàng)集團(tuán)交付12.8萬套，龍湖集團(tuán)交府6.4萬套。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，碧桂園交付面積約占全國18%，如果不考慮單套面積差異等因素，大體上相當(dāng)于全國每交付5套房就有1套碧桂園，由此可見，該房企已成為最重要的保交樓主體。

而從財(cái)務(wù)角度來看，截至2022年上半年，碧桂園賬面現(xiàn)金為1479.76億元，穩(wěn)居上市房企第二名。權(quán)益銷售回款達(dá)到92%，已經(jīng)連續(xù)7年保持在90%以上。有息負(fù)債總額相比去年底減少了7.6%，現(xiàn)金短債比達(dá)到2倍，凈負(fù)債率降至48.1%，債務(wù)結(jié)構(gòu)在持續(xù)優(yōu)化。其融資成本為5.31%，在同類型房企中處在較低的水平。

星展給予碧桂園“優(yōu)于同行”的評(píng)價(jià)，認(rèn)為碧桂園“達(dá)到一個(gè)令人滿意、高于同行的50%的去化率”?！氨坦饒@展示了良好的財(cái)務(wù)管理能力，在2022年上半年仍能保持正向經(jīng)營現(xiàn)金流“。“盡管碧桂園布局集中在三四線城市，但與典型的十八線城市相比，大多數(shù)布局城市都有較好的經(jīng)濟(jì)前景和需求韌性”。

而在最近，高盛在內(nèi)的多家投行已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)喊出了碧桂園“估值恢復(fù)”的聲音。

事實(shí)上，資本市場(chǎng)已有積極反應(yīng)——11月初至今，碧桂園股價(jià)累計(jì)上漲約200%。

即將過去的2022年，對(duì)于房企來說充滿挑戰(zhàn)。經(jīng)濟(jì)下行疊加疫情沖擊，考驗(yàn)著房企的流動(dòng)性。在這種情況下，不少龍頭房企也沒能扛住壓力，陸續(xù)違約。

在壓力下仍舊保持韌性的示范性房企就成了監(jiān)管眼中的優(yōu)等生，這些房企也是這次融資傾斜的對(duì)象。

對(duì)于獲得融資支持的優(yōu)質(zhì)房企來說，想象空間已經(jīng)打開。第三支箭除了鼓勵(lì)上市房企再融資之外，還提到要“恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資”。未來行業(yè)內(nèi)的并購重組可以強(qiáng)化行業(yè)競(jìng)爭格局，進(jìn)一步提升優(yōu)質(zhì)房企的競(jìng)爭能力。

而從宏觀層面來看，疫情影響逐漸消退，隨著穩(wěn)增長政策的推出，經(jīng)濟(jì)有望迎來復(fù)蘇，房地產(chǎn)銷售端大概率會(huì)逐漸回暖。優(yōu)質(zhì)房企的估值回歸或許在路上了。

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