修煉內功。

當下，房地產行至“黑鐵時代”，告別了“高周轉、高杠桿”，正在混沌之中摸索全新的發展模式。空前的轉型壓力之下，以房地產科技實現降本增效，不失為一種可行的突圍路徑。

但由于房地產產業鏈長、構成主體相對傳統，以及普遍缺乏長期投入的戰略定力等原因，我國房地產數字化轉型仍處于發展初期，前方還有很長的路要走。

(資料圖)

近日，就房地產科技、探索新發展模式、企業如何走好轉型之路等話題，記者專訪了仲量聯行大中華區首席執行官李倩玲。她認為，越來越多房地產企業開始正視陳舊的商業模式以及市場結構變化所帶來的影響，房地產行業的數字化轉型面臨著前所未有的迫切，房地產科技有望迎來全面鋪開的行業拐點。

疫情常態化防控的背景下，房地產行業的轉型雖然稍顯笨重，但諸如遠程辦公、公共健康和“非接觸式”服務已經開始顛覆傳統的商業模式，倒逼產業創新。

與此同時，日益成熟的科技生態也為房地產企業的數字化轉型提供了原動力。隨著互聯網原住民步入社會，由于他們對居家環境、工作場所以及城市生活的智能化需求普遍較高，新一代消費者和企業對于科技化程度的期待也將水漲船高。

李倩玲說，下一階段，房地產數字化轉型將不僅來自技術變革的推動，更是全球應對由城市化、人口結構轉變、信息爆炸所引發的有關網絡安全、數據隱私、市場透明等長期結構性挑戰的必要舉措。未來房企核心競爭力水平與數字化程度的高低，必然會有更強的聯系。

關于房地產如何探索新發展模式，李倩玲認為包含三方面的要義，一是科技驅動房地產轉型升級的時代機遇已然到來，二是可持續發展已經成為企業實現業務發展的關鍵驅動因素，三是創新生態創造了差異化競爭機會，比如城市更新創造了在城市中心區域通過創新生態重塑城市活力的機會，培育獨角獸、創新引智力度、科技金融支持、寬松創新環境、孵化增量市場等成為城市更新運營的突破策略。

數字化轉型迫在眉睫

“行業進入了深水區，積極尋找新的賦能方式，以提高應對變化和抵御風險的能力，成為房地產行業參與者關注的焦點。”李倩玲表示，即便沒有疫情影響，房地產行業身處動蕩的市場環境和嚴格的監管之下，轉型也是必經之路。

當下的時點，反而為房地產科技發展提供了“試煉場”，加快了科技在房地產全產業鏈應用場景中的落地。

李倩玲以仲量聯行的調研數據指出，近年來，房地產科技市場的規模和復雜性迅速攀升，據仲量聯行統計，全球有近8000家企業可以為建筑環境提供科技解決方案，該數量較10年前增長超過300%。

對于企業端用戶而言，無論是采取自主研發、第三方外包、戰略合作，還是并購決策，在實際落地和篩選關鍵技術、供應商以及創新模式方面依然困難重重。造成房地產企業在數字化轉型上猶豫不決的局面，一方面是由于領軍型企服科技公司尚未涌現，另一方面也是因為傳統地產商在系統集成開發方面“內功”不足。

放眼全球，房地產科技主要集中在四個賽道，這種態勢或可為國內企業的轉型發展給出方向性啟發。

低碳建筑設計施工方面，李倩玲說，研究表明，建筑設計與空間布局對實現零碳排放以及健康福祉至關重要，如今，建筑信息模型（BIM）概念已延展至城市信息模型（CIM），整合了景觀3D建模、地理空間分析等功能，為交通、能耗、環境提供全新分析維度，助力城市可持續發展和韌性規劃。此外，新建材的研發、裝配式建造、3D打印等新施工技術也備受關注。

第二個賽道是樓宇數字化改造，建筑能耗和運營數字化是實現可持續管理的第一步。市場上大部分存量建筑仍面臨信息分散凌亂、集成平臺缺乏、軟硬件系統不兼容、實時監測能力不足等痛點。目前已有不少科技企業提供監測建筑能耗、溫室氣體排放、暖通空調系統等實時精細化數據服務，并結合智能分析軟件優化樓宇運行效率。此外，空氣質量、溫度、光照等與健康舒適度相關的數據也能通過熱成像儀等傳感設備進行實時監測，為打造以人為本的樓宇提供決策支持。

自動化智能管理是第三個賽道。李倩玲舉例說，過去一年基于語音和手勢識別的非接觸門禁系統、智能機器人、遠程操控系統等科技解決方案，在樓宇疫情防控和健康安全管理環節的應用發展迅速，若樓宇管理系統智能化逐步實現，物業服務的質量和效率將得到進一步提升。

用戶體驗及服務則是第四個賽道。空間使用的模式和需求，在后疫情時代發生了明顯變化，對于房地產企業而言，為達到樓宇健康標準、提升用戶幸福感、實現租戶遠程辦公，科技已然成為必要手段。

具體到未來房地產科技的應用場景，李倩玲進一步指出，房地產科技的應用主要包含五大場景，分別為收購與重組、設計與施工、物業與設施管理、租賃與營銷和財務與估價。

房地產科技應用五大場景

供圖：仲量聯行

“國內房地產科技發展階段雖然和歐美市場有所不同，但在趨勢方面有著異曲同工之處。”李倩玲分析說：“一方面，押注該賽道的機構投資和資本大幅增加，短期內面向房地產行業的科技解決方案提供商在數量和規模上也在迅速擴大；另一方面，房地產企業不斷嘗試數字化轉型，加速內部孵化或并購重組，行業開始進入整合期。”

熱錢時代過去了

基于前述背景，圍繞房地產科技，產業鏈相關企業應該如何走好轉型之路？與快周轉的開發業務相比，發展房地產科技意味著更加長期的投入和運營，企業該如何理性看待這件事情，如何平衡收益和支出的關聯？李倩玲認為，可以從兩個方面著手。

她表示，跨界人才的匱乏一直是制約房地產科技發展的瓶頸之一。在房地產企業內部的科技創新過程中，亟需既熟悉商業地產業務流程又擁有技術背景的復合型人才。除了外部招聘形式，越來越多的房地產企業開始通過工作坊和培訓等形式對具備創新精神和能力的員工進行“內部挖潛”，部分頭部企業則與高校簽訂合作協議，打通“產、學、研”體系的創新鏈條，加速培養跨界人才。

第二個方面則上升至企業戰略層面，企業應該更加重視從一號位到執行層面鏈路的打通。“首先問自己，為什么需要做這件事情，痛點在哪里，該如何解決這個痛點，哪些人可以加入到新方案中來。”李倩玲闡釋說：“這其實帶來的是一種企業內在文化的改變，而且并不是短期就能做到的，需要長期堅持，需要戰略執行力。”

這也就涉及到了另一個關鍵問題，與前幾年投資浪潮下的黃金時代相比，熱錢時代和賺快錢時代已經成為了過去。應如何看待當前涉及房地產科技的企業所面對的估值下滑、股價下行等問題？

李倩玲指出，新冠疫情雖然加速了許多房地產企業對新技術的接受度，但也對早期初創公司的融資機會造成了一定影響。2020年，房地產科技風險資本股權融資放緩至134億美元，低于前一年的166億美元。2021年投資活躍度已經恢復，上半年錄得融資總額97億美元，高于2020年上半年的88億美元。

她認為，與任何一個產業相似，高速發展以后會趨于理性。

“一方面是投資人變得更加理性，他們一定會更加仔細地考量相關技術到底要解決什么痛點、壁壘門檻高不高，如果壁壘高，就意味著標的公司領先別人的時間越久，時間差拉得越長，對投資人越有保障。”李倩玲說：“另一方面是企業本身也要回歸理性，不再妄想投資人以撒熱錢的方式支持業務，也不再追求噱頭，而是踏踏實實撲到解決痛點的工作上，摒棄前幾年盲目追求多元化的弊病，專注于一個領域，做精做好之后再延伸到其他方面。”

梳理完這兩種變化之后，李倩玲給出了一個結論，她表示，對行業來講，反而現在是投資房地產科技的契機，估值偏低意味著進場成本更低。

“對于房地產科技相關企業來講，當下階段也要慎重挑選投資人。”李倩玲叮囑到：“戰略型投資人意味著企業能有時間和機會好好打磨產品、打通商業模式，將業務帶到可持續經營的路徑上來；而財務型投資人往往會對創新企業造成一種傷害，逼迫企業做出一些短視的選擇。”

最后，李倩玲總結說，目前，國內房地產科技企業尚處于初期階段，涉及技術多、參與角色眾、相關利益雜、其發展任重而道遠，需要相關企業持續不斷地投入和運營，但這也是行業轉型的必經之路。

關鍵詞： 仲量聯行