11月28日晚間，證監會宣布在股權融資方面調整優化5項措施支持房地產市場平穩健康發展，這被各方解讀為射出支持房企融資的“第三支箭”。

這在29日的資本市場上掀起了波瀾。當天A股地產股掀起漲停潮，板塊全線飄紅，近40股漲停。地產股開盤幾乎全線上漲，多只個股開盤即封漲停；截至收盤，房地產板塊指數放量大漲約7.62%，創近7個月來新高。有業內人士粗略計算，房地產板塊市值一天暴增1200億元。“第三支箭”的威力得到了初步展示。

所謂“三支箭”的政策組合，是指在信貸、債券、股權三個融資渠道支持企業拓展融資。此前，央行與銀保監會聯合發布關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展的“金融16條”，向優質房企提供萬億級授信額度，被視為射出了便利房企融資的“第一支箭”。交易商協會有關鼓勵民營房企發行債券的做法，被認為是“第二支箭”。近期雅居樂、碧桂園兩家房企在港披露配股計劃，則被部分市場人士解讀為“第三支箭”在境內市場落地的先兆，最新的五項優化措施標志著房企融資“第三支箭”——股權融資正式落地。

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從政策組合看，第一支箭、第二支箭分別通過信貸、債券的方式為房地產企業提供了資金支持，但也限制了一些不滿足債券發行、信貸條件的優質企業的融資。第三支箭則通過股權融資的方式進行了很好地彌補與改善，其覆蓋范圍更大，手段更加豐富多樣，包括上市發行、并購重組、再融資、私募股權融資、REITs等。對房地產行業來說，政策支持力度最大的無疑是當前的“第三支箭”。因為房地產企業不管是信貸融資還是債券融資，到期后都需要還本付息，只有股權融資通常派發股份就行。相比于前兩支箭，“第三支箭”最大優勢因此在于，其不會直接增加房企的負債規模，同時可以為房企融資提供充足且更加正規的渠道。從長遠看，股權融資具有較好的撬動效應，也能有利于房企后續開展債務融資。

然而，國內房地產行業股權融資政策自2010年起就開始收緊，并于2013年、2016年持續加碼，此后涉房企業上市、再融資和重大資產重組事項基本停滯，股權融資步入長達六年的“冰凍期”。對此，多方觀點早已指出，禁止房地產企業股權融資缺乏合理性。比如，如果認定房地產行業風險過高，那么最應該禁止的是銀行向房地產業貸款。房企不能開展股權融資，更大的隱患還在于，使之失去了接受公開市場監督、促進公司治理和財務報表更透明的機會，并使他們長期依賴影子銀行融資、民間融資、供應商融資甚至員工集資等表外融資方式，還大量發行高息海外債券，高杠桿之下隱秘地形成了行業內部一個個波及金融機構、供應商、購房居民等各方的“地雷”。

從5項具體措施看，股權融資放松瞄準了當前國內房地產行業走向良性發展亟需解決的一些難題。

保交樓是現階段地產政策的關注重心，有助于緩解居民對交付的擔心，從而推動房地產市場走向平穩。在5項措施中，對“恢復上市房企和涉房上市公司再融資”的限定條件中，可以看出此類資金的投入方向是明確的，即房企通過股權融資募集資金主要是用于保交樓、補充流動性資金、償還債務，不能用于拿地拍地、開發新樓盤等，這也為房企的資金流向劃定了紅線，有助于“保交樓”政策的落地。

目前資本市場對房地產行業仍然缺乏信心。隨著對優質民企融資支持的加速落地，市場對優質民企的信心有望得到修復。通過股權融資，相關上市房企不僅可以發行股份購買涉房資產，在發行股份購買資產時，還可以募集配套資金，這也將極大程度促進A股乃至H股房企活躍度，整體板塊估值有望落入合理區間。

在當前房地產行業亟待出清的背景下，5項措施中“恢復涉房上市公司并購重組及配套融資”尤為受到關注，其明確了對房企重組上市將放寬政策。其提供的便利，使問題企業可以借此類重組上市工作理順債務關系，優質房企則有收購或控制此類企業的機會，加快出險上市房企重組，化解房地產行業風險，從而達到全行業“排雷”的效果，有助于防止房企爆雷風險的進一步蔓延。

總體來看，伴隨“三支箭”的相繼落地，實際上已經表明當前國內地產的紓困思路已經從“救項目”擴展到了“穩房企”，但并不意味著將進行全面救助，更不意味著過去“高杠桿、高負債、高周轉”時代的回歸。業內人士普遍認為，這些政策的發布也不意味著樓市政策轉向，而是在“房住不炒”的前提下，金融管理部門把一攬子穩樓市、促發展的政策措施落實、落細，支持剛性和改善性住房需求。

對于一些資不抵債、管理混亂以及規模偏小的房企，預計將不能從上述系列政策中獲益，除部分將被成為上市房企并購重組的對象外，其余仍將被加速淘汰出局。而從行業周期看，房地產行業走到今天，冰凍三尺非一日之寒，行業走出低谷僅靠金融領域發力遠遠不夠，融資端的放松不能代替市場主體造血機制的恢復，歸根到底要看銷售端。“三支箭”相繼射出，也不會直接帶來市場明顯好轉，房地產需求側的修復以及消費者信心的恢復恐怕還需要一段時間，房地產市場下行趨勢也難以得到扭轉。

最終分析結論：

國內房地產行業在信貸、債券和股權融資方面相繼得到政策支持，有利于優質房企資金面得到有效改善，有利于“保交樓”穩步推進，并推動行業平穩出清進程，促進內部重組，減輕房企持續暴雷風險。但這并不意味著對房企的全面救助和樓市政策的轉向，融資端的放松也難以直接帶來市場好轉。

關鍵詞： 房地產行業