時隔四年，涉房企業再融資關閉的大門被打開。11月28日晚間，證監會宣布在股權融資方面調整優化五項措施支持房地產市場平穩健康發展，被業內解讀為射出支持房企融資的“第三支箭”。11月29日早間，滬深股市地產股開盤幾乎全線上漲，多只個股開盤即封漲停。統計顯示，11月1日至28日，房地產開發板塊觸底反彈，區間累計漲幅為19.2%。

鑫鼎基金首席經濟學家胡宇表示，所謂房地產融資的“三支箭”的“第一支箭”即信貸投放，“第二支箭”即債券融資，“第三支箭”即股權融資。“三箭齊發”充分說明“救市先救企”，為房地產市場的平穩健康發展奠定了堅實基礎。

“此次地產股上漲，和‘第三支箭’發出有直接關系，也是投資者需要積極關注的內容。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，部分低估的地產股明顯亢奮，包括一些重點的央企、具有建筑施工業務的企業或者具有產業園開發能力的企業，說明各類企業都受益于房地產業政策刺激的影響，投資者的投資預期在調整。

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“三箭齊發”支持房企融資

11月28日晚間，證監會宣布調整優化涉房企業五項股權融資措施，即日起施行。五項措施中，恢復涉房上市公司并購重組及配套融資是“重頭戲”——允許符合條件的房地產企業實施重組上市，重組對象須為房地產行業上市公司。允許房地產行業上市公司發行股份或支付現金購買涉房資產；發行股份購買資產時，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用于拿地拍地、開發新樓盤等。建筑等與房地產緊密相關行業的上市公司，參照房地產行業上市公司政策執行，支持“同行業、上下游”整合。

“此舉標志著‘第三支箭’正式落地。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水表示，此前，貸款融資“第一支箭”、債券融資“第二支箭”已經落地，此次支持房企股權融資“第三支箭”落地，表明“三箭齊發”支持房企融資。

“金融側的穩中求進，是保障經濟建設穩定發展、有效防范和化解房地產市場風險的重要舉措。”58安居客房產研究院分院院長張波表示，“房企的‘第二支箭’在本月已密集落地，但單靠債權融資對房地產行業來說依然難言可快速渡過難關，因此‘第三支箭’的推進將加速，對房企意義重大。通過股權融資的發力，將有力推動房企解決資金問題，給行業以關鍵的‘喘息’機會，積蓄能量穿越困境。”

推進地產風險軟著陸

近一段時間，金融支持房地產的措施密集出臺，信貸、債券、股權“三箭齊發”，有力提振市場預期。

證監會明確，恢復上市房企和涉房上市公司再融資，允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用于政策支持的房地產業務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地產項目，經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業。

“允許上市房企的非公開方式融資，這一做法表現得更為靈活，對于融資金融的用途也表述較為廣泛，主要涉及項目的開工建設，并可用于債務償還，這一做法對緩解房企的債務壓力也將非常直接。同時對于涉房上市的再融資，則明確要求投向主業，這相對存在一定限制，但從現實情況來看，對此類上市公司的影響相對較小。”張波表示。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此次資本市場融資開閘，“兩個恢復”導向意義非常明確，或者是重組地產上市公司、推進風險處置，或者是保交樓。前者是為了推進已經爆發的地產風險軟著陸，推進行業轉型，打造地產新的運營模式；后者是為了保民生。因此，資本市場融資開閘，并沒有違背直接融資服務民生、服務實體的宗旨。

金融地產或領漲“跨年行情”

市場人士預期，金融地產有望在年底繼續領漲市場，“跨年行情”有望延續，地產產業鏈上下游也可望受益，指數可能漲到明年初。

胡宇表示，10月底以來，政策底、市場底與業績底三底共振，以金融地產等行業為主的結構性牛市基礎夯實。房地產在經濟運行中涉及面最廣，A股地產公司股權融資重啟，意義非凡：一是上市地產公司脫困機會來臨，二是優質地產公司可以借機收購上下游弱勢企業，三是地產行業迎來重大復蘇機會。

信達證券策略分析師樊繼拓表示，最近部分投資者擔心指數二次探底，利空的邏輯局限在當季，利多的變化大多是年度邏輯，當下依然可以積極樂觀，指數可能漲到明年初。之前是成長股強，隨后價值股將會接力上漲。最近的房地產政策變化比較快，當下房地產銷售還沒起來，地產政策大概率還會持續，特別是考慮到年底是政策密集期。

市場風格來看，樊繼拓看好地產產業鏈的表現。之前跌幅大的板塊大概率會有較強的季度行情，不只是成長股，價值股中跌幅大的也可能會有較大的估值修復。指數反轉初期，可以關注地產產業鏈中的家電、輕工、建材等，目前估值、超跌、政策變化比長期邏輯更重要。此外，非銀等板塊在市場站穩第一波大概率能有表現。

東北證券策略分析師鄧利軍表示，地產融資便利政策加碼，新政策的推出將在極大程度上提振市場對未來地產加速修復的信心，而國內地產鏈的修復，對整體企業盈利的修復預計會有明顯正向推動。宗禾

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