11月29日，北京第四批集中供地火熱收官。此次供地出讓的6宗地塊全部成交，總成交價約135億元，其中3宗地塊雙觸頂搖號成交，平均溢價率創下了2021年集中供地以來7個批次的新高，土拍熱度超出預期。

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在業內人士看來，與其他城市城投托底拿地的邏輯不同，北京土拍熱度高，既有房企積極補倉的需求，也有政策融資端“三箭齊發”給了房企拿地的信心。可以期待房地產的復蘇跡象先從土地市場開始。

朝陽區3宗地塊雙觸頂+搖號成交

11月28日，門頭溝區永定鎮地塊由中建方程+中建信和以7.9億底價摘得，通州區永順鎮地塊由北京城建興華以16.69億元競得。隨后，11月29日，北京今年第四批集中供地迎來線下競價，也開啟了北京土地市場翹尾的行情。

據諸葛找房數據研究中心統計，從溢價率來看，本輪供地創下了2021年集中供地以來7個批次平均溢價率新高，達10.02%。同時，在熱度高漲之下，流拍率繼續維持“零”態勢。

當日，窗外的溫度在零度以下，但是北京朝陽區3宗地塊，價格及現房銷售面積雙雙“爆表”，最終通過搖號確定競得人，火熱程度超出預期。

對于土地市場中的區域輪動，北京鏈家研究院資深分析師岳微解釋稱，作為年內供應大戶的豐臺區、昌平區、大興區等區域四批無地塊出讓，朝陽區、石景山區、通州區、門頭溝區四個區則輪動出場。

從4宗現場競拍的土地來看，朝陽區平房鄉PF44、PF45兩宗地塊報名熱度最高。據中指研究院統計，PF44號地塊吸引10家企業及聯合體報名參與，現場競價達上限后，有5家企業參與搖號環節，最終由保利+建工聯合體以“25.53億元+10000平方米現房銷售面積”競得，溢價率15%。而PF45號地塊吸引14家企業及聯合體報名參加，該地塊是掛牌時報價最多地塊。有8家企業參與競現房銷售面積，觸達上限后轉入搖號環節，最終三元嘉業以“24.38億元+10000平方米現房銷售面積”競得該地塊，溢價率15%。

岳微認為，此次朝陽區出讓的地塊均避開高庫存板塊。比如2宗位于平房鄉的地塊，該板塊界面完整、鄰近地鐵、配套成熟，新房供應稀缺，兩個次新房小區“和錦薇棠”“朝青知筑”也都為4年前入市，且周邊多為保障性住宅小區，純商品住宅更是高度稀缺，板塊內改善居住需求旺盛，此次出讓地塊預計提供近千套商品住宅，與市場需求相貼合。

另一宗熱門地塊是朝陽區奶西村29-321地塊，共有9家報名企業參與，最終4家企業參與搖號，由金隅以“32.315億元+35000平方米現房銷售面積”競得，溢價率15%。值得一提的是，該地塊北側的首開金茂望京樾和中建宸園兩個項目的操盤企業均積極參拍，但最終均未能摘地。

本輪集中供地中最后一宗成交的地塊是石景山區老古城綜合改造土地一級開發項目1608-626地塊，共有5家企業報名參加，最終由中海新城公司競得，溢價率為5.58%。

對于石景山區的市場，岳微表示，以石景山路以南的新首鋼、衙門口兩個板塊為集中供應板塊，此次出讓地塊則位于老古城板塊，周邊由2016年開盤的中海金璽公館、2012年開盤的中海金石公館、上世紀80年代的老古城社區及十萬平小區組成較為成熟的居住圈層，交通及配套完善，但近年來新房也鮮有供應。作為中海“大本營”，中海新城公司將其收入囊中，表現出區域與企業的深耕聯動性。

中建系幾乎全員出征北京土地市場

與以往不同的是，北京第四批集中供地推出的6宗地塊均設置“競現房銷售面積”環節，現房比例提升，現房銷售普及度的增加，無疑有助于提升購房者購房的安全感，落實“保交樓、保民生、保穩定”的目標。

另外，此次在指導價上首次提出對期房銷售和現房銷售區別定價，比如石景山區古城地塊預售指導價為7.58萬元/平方米、現房銷售指導價為7.88萬元/平方米。對此，中指研究院土地事業部研究負責人張凱認為，這是為房企的資金成本提供了一定的“補償”。

在這樣的土拍規則下，房企參與積極性大幅提升。據岳微介紹，此次出讓的6宗地塊，共吸引42家房企報名、平均每宗地有7家房企參拍，而北京今年第三批集中供地中每宗地塊僅有3家房企參拍。而從報名房企來看，國企、央企仍為主力，長期在京活躍的金茂、中海、建工、中建、華潤、首開、保利、招商、金隅均有報名。其中，金茂表現最為積極，報名5宗地塊，但未有斬獲；中海次之，報名4宗地塊，斬獲1宗地塊；建工也報名4宗地塊，其與保利組成的聯合體拿下1宗地塊。

此次中建系幾乎全員出擊，一局、二局、五局、八局及中建方程均有報名，而且偏好朝陽區市場，但運氣不佳，與朝陽地塊均失之交臂。其中，在朝陽區奶西村地塊競拍中，中建智地十幾次舉牌助推，將現房銷售面積達到上限3.5萬平方米，但該地塊最后通過搖號確定競得人為金隅。唯一的“果實”是中建方程+中建信和作為一級開發企業，以7.9億元底價獲得門頭溝的地塊。

岳微表示，由于首開及華潤在售貨值充足，此次報名及參拍都相對謹慎；廈門國貿（600755）年內再度參與土拍，其前期與大悅城（000031）控股組成聯合體逐鹿朝陽區太陽宮地塊，此次單獨參拍，接棒同屬廈門國資委的全資子公司建發，著力北京市場，但再次“陪跑”；而作為隸屬于北京國資委的三元嘉業，在參與第二批小瓦窯地塊、第三批永豐地塊后，年內第三次參與土拍，報名朝陽區平房鄉兩宗地塊，通過現場搖號斬獲朝陽區平房鄉1宗地塊。

值得關注的是，此次參與土拍的民營房企僅有綠城、金地、京宸盛匯3家企業，均未有所斬獲。而貨值充足的龍湖并未參拍。

房企補倉下土拍熱度超出預期

對于北京第四批供地，岳微認為，體量明顯減少，僅為前期每批集中供地成交150萬平方米體量的20%左右。雖無內環地塊，但多數地塊均鄰近軌道交通線、生活配套完善且居住界面成熟，切實實現“職住平衡”，符合購房者居住需求。整體來看，疊加“第二支箭”“金融支持房地產16條”等政策利好，開發企業融資環境改善、信心提升，導致此次土拍熱度不減。

在張凱看來，北京第四輪土拍熱度在一定程度上超出預期，其背后主要是目前全國房地產市場仍未企穩，北京、上海等個別城市由于房地產市場熱度尚好，是當下房企為數不多的投資選擇。

“在今年第四批集中供地之前，北京全年涉宅用地僅成交49宗，同比去年全年的64宗減少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投資任務，都希望在今年第四批集中供地中有所斬獲和補倉。還有北京很多城投類企業均具備操盤開發能力，本次也在積極參拍，這與其他城市城投托底拿地的邏輯完全不同，也因此將本次土拍熱度推上了新的臺階。”張凱如是說。

對此，北京資深地產評論人澤龍認為，今天跟北京土拍同樣火熱的新聞是：房企股權融資時隔12年再次重啟。可以看到，在“金融支持房地產16條”政策下發不到3周，先后釋放了3大融資寬松利好，包括國有六大行向優質房企提供萬億級授信額度、支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資、重啟房企股權融資。政策端“三箭齊發”，想必也給了房企全力在一線城市拿地的信心。

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