→碧桂園小區樓盤。 受訪者供圖

樓盤交付保質量，業主滿意。 受訪者供圖

(資料圖片僅供參考)

11月25日，央行全面降準，釋放了加大對實體經濟支持力度的信號。事實上，11月以來，各大銀行積極落實央行、銀保監會等部門一系列支持政策和“金融16條”支持房地產的具體舉措。

碧桂園、龍湖等優質房企率先受益，融資渠道保持暢通。24日，龍頭房企碧桂園與工商銀行、中國銀行、郵儲銀行（601658）等三家銀行簽署戰略合作協議，總共獲得超1500億元綜合授信支持，其經營穩健和良好的財務基本面受到監管部門和金融機構認可。

針對房地產的未來形勢，業內人士分析認為，金融部門出臺的多項金融支持政策，將有助于優質房企融資需求保持穩定和受困房企風險處置加快出清，進一步穩定市場預期與信心，推動中國房地產市場健康、可持續發展。

碧桂園獲三家銀行逾1500億元授信支持

11月以來，房地產板塊一改之前萎靡不振的狀態，持續拉升。比如碧桂園股價一度暴漲近兩倍，北向資金持有流通股比例從9月底的8.6%一路增持至23.29%，反映了內資對碧桂園的看好。

在這背后，是近日來多部門集中出臺多項有力度、有針對性的舉措，促房地產融資平穩有序。金融機構正在加快對優質房企的授信動作，六大國有行均已“出手”。

以碧桂園為例，11月24日上午，碧桂園集團分別與郵儲銀行、中國工商銀行簽署戰略合作協議，進一步深化銀企合作，并獲得兩家銀行提供的綜合信貸支持。

根據協議，郵儲銀行將為碧桂園提供不超過人民幣500億元意向性授信額度，授信范圍包括但不限于房地產開發貸款、并購貸款、按揭業務、保函、保理、債券投資以及其它形式的資金融通等。

工商銀行在當天與碧桂園等12家全國性房企簽約，共提供意向性融資支持逾6500億元。根據協議，工商銀行將向碧桂園及其控股的企業提供意向性授信額度支持，圍繞房地產開發貸款、個人住房按揭貸款、房地產項目并購融資、租賃住房融資、保函置換預售監管資金、債券承銷與投資等業務領域開展全方位合作，滿足企業合理融資需求。

11月24日下午，碧桂園與中國銀行股份有限公司簽署戰略合作協議。根據協議，中國銀行將向碧桂園提供總額不超過600億元人民幣或等值主要外幣的意向性授信額度。

受此影響，24日多只碧桂園債券出現大漲。同一天，高盛上調碧桂園評級至中性。此外，匯豐也上調碧桂園等多只內房股目標價與評級，并認為當前估值已超過之前的低點，這次反彈幅度將更加強勁。

多舉措促房地產融資平穩有序

在2022金融街論壇年會上，中國人民銀行行長易綱強調，房地產業關聯很多上下游行業，其良性循環對經濟健康發展具有重要意義。

2022年以來，房地產市場陷入深度調整期，市場信心缺失。即使9·30中央多部門發布全國性普惠政策，整體市場銷售恢復仍不及預期。據國家統計局發布數據顯示，1-10月全國房地產開發投資113945億元，同比下降8.8%；商品房銷售額108832億元，下降26.1%。

為保持房地產融資平穩有序，人民銀行和銀保監會聯合發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，明確了16項舉措支持促進房地產市場平穩健康發展，涵蓋開發貸、信托貸款、并購貸款、貸款展期、保交樓、個人房貸、個人征信、租賃市場等。

還有11月14日，銀保監會、住建部、中國人民銀行聯合發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，允許商業銀行在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。11月8日，中國銀行間市場交易商協會發布，繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。

中信證券認為，近期金融支持地產融資政策頻出，政策力度提升明顯且落地迅速，市場對政策反應積極，有效穩定了投資者對地產信用以及銀行資產質量的預期。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，“第二支箭”擴容是民營房企開展債券融資工作的一個重要事件，結合近期全國各大商業銀行密集對重點房企積極授信，說明針對房企更全面、體系化的融資工作正在鋪開。他預計，后續全國銷售排行在TOP100的民營房企，將更容易獲得此類發債工作支持。

優質房企率先受益

不過需要指出的是，從目前覆蓋的企業看，主要還是一些優質的、經營較為穩健的企業。以銀行落地來看，工商銀行、建設銀行、郵儲銀行分別與碧桂園、萬科、美的置業、中海發展、華潤置地、龍湖、金地等優質房企簽署戰略合作協議，助力房地產市場平穩健康發展。

作為監管部門選定的示范民營房企，碧桂園是行業內為數不多的能夠進行全品種融資的民營房企。同時，碧桂園持續開展維護市場穩定，保護投資者利益的行動，通過回購債券、增持等實際舉措提振投資人對優質民營房企的信心。

在市場方面，碧桂園保持行穩致遠的經營定力，根據市場情況靈活安排銷售及投資策略。今年前10個月，累計實現權益合同銷售金額約3094.3億元。第三方機構榜單上，碧桂園銷售額仍居首位，前十月全口徑銷售金額為4032.9億元。今年9月和10月連續兩個月實現業績環比增長，說明銷售情況正逐步修復。

在投資方面，碧桂園在各能級市場的均衡布局，有效對沖了局部地區疫情對銷售的階段性影響，同時豐富的可售資源可以應勢快速調整推盤節奏、保證供貨需求。截至2022年6月30日，碧桂園現有權益可售資源中，75%位于長三角、珠三角、環渤海、長江中游、成渝等五大都市圈，契合國家重大區域發展戰略和人口流動趨勢。

還有，如龍湖集團，一系列指標均在行業的較高水準，而作為房企生命線的“三道紅線”，龍湖集團也已連續六年保持綠檔。近期龍湖集團與六大國有銀行簽署戰略合作協議；美的置業也獲四家國有大行授信支持，過往的穩健經營和財務表現，得到了監管機構及主流銀行的認可和信賴。

申萬宏源、中銀國際、浙商證券（601878）等多家機構維持房地產板塊“看好”評級，短期推薦受益于信用修復的民營優質房企包括碧桂園等多家房企。

機構預計市場穩健回升

除了供給端的信貸支持，在需求端，房地產行業也迎來利好。11月25日，中國人民銀行稱，決定于2022年12月5日降低金融機構存款準備金率0.25個百分點(不含已執行5%存款準備金率的金融機構)。此次降準共計釋放長期資金約5000億元人民幣。

在此背景下，作為房貸利率“錨”的5年期以上LPR(貸款市場報價利率)回調的可能性增大，即房貸利率下限有望再迎普降。當前絕大部分城市首套、二套房貸利率都在政策下限的水平上。據貝殼研究院統計，截至11月18日，已有18城首套房貸主流利率降至4%以下。

綜合以上，中金公司（601995）研報認為，短期內有助于提振信心和改善預期，中長期維度上也可合力帶動銷售、投資等基本面指標逐步企穩。預計房地產行業2023年基本面指標將整體表現穩健，全國商品房銷售面積和金額或同比增長2%和5%。

為了更快提振購房者信心，越來越多的房企在積極重塑交付力。以碧桂園為例，2022年1-9月，碧桂園已在30個省、267座城市、910個區縣，累計合同交付共45萬套房屋，交付面積為5300萬㎡。根據國家統計局數據，碧桂園前三季度交付面積約占全國18%，大體上相當于全國每交付5套房，就有約1套是碧桂園的。今年第四季度，碧桂園預計還將交付約28萬套房屋。

此外，還有美的置業對交付也十分重視，前10月累計交付超5萬套；上半年萬科實現11.5萬套住宅的平穩交付，其中35%的項目“交房即交證”；2022年保利發展（600048）交付體量創歷史新高，覆蓋24個省市68個城市，均按合約按時保質交付。“交付力”已然成為檢驗、甄別房企硬實力的試金石，向市場傳遞信心。

采寫：南都·灣財社記者 王艷玲

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