近年來，因分攤資金壓力、加速擴大規模等顯著優勢，聯合拿地、合作開發的發展模式備受房企青睞。合作開發為房企快速撬動規模提供了可能性，但隨著市場的變化，企業對合作開發項目的態度逐漸出現分化。

成也合作，敗也合作。房企合作開發“后遺癥”逐漸暴露，被合作方拖累的房企越來越多。銷售權益比較低的企業，或面臨著更加嚴峻的資金挑戰。

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近期，溫州豪宅項目——濱江壹號就被業主指出虛假宣傳、貨不對板等問題，部分業主表示項目的公共區域與當初銷售承諾時有所出入。據悉，該項目為濱江與另一家頭部房企合作開發項目。

11月25日，濱江集團（002244）相關人士向記者表示：“項目本身并不存在降標的問題，如業主方有合理訴求可以進一步溝通。”

少數股東權益增長

濱江集團素以打造高標產品著稱，豪宅產品線更是業內效仿的對象。不少濱江壹號小區業主因品牌效應而選擇了該樓盤，因此在看到低配版本的產品時倍感驚訝。

近日，一位濱江壹號小區業主向媒體表示，原本項目最豪華的“實景示范區”部分變成了商鋪，導致業主歸家只能經小門，歸家動線排面感大打折扣。此外，個別業主進入實地查探后發現車庫建設和裝修觀感與普通安置房相當，基本為簡單油漆+日光燈管，且地面濕度大，裝修標準過低，與40萬元的車位價格不對等。

此后，濱江方面書面回復業主并進行了相關的整改：人行出入口按施工圖施工，符合設計要求，現擬進行調整擴大。此外，項目于2020年完成地下室裝修定位，實際施工均符合相應的設計與施工規范要求。鑒于當下的發展，已增加星空頂及單元入口裝飾。

業內人士認為，合作開發項目存在交房爭議時，相對較難解決。出現問題時，合作企業之間容易互相踢皮球，解決周期相對更長。

盡管存在風險，但合作開發撬動規模的作用依然顯著。在多數企業提升權益比時，濱江集團仍以合作開發方式擴大規模。

據時代周報不完全統計，在首批集中供地結束后，濱江集團成立多家項目公司，持股比例在10%至40%之間。而2022年新購置的項目，部分在競拍時便已找好合作方聯合競拍。如杭州第一批集中供地中，濱江與金帝聯合體拿下2宗地塊，與蕭山交投拿下1宗地塊；杭州第二批集中供地中，濱江分別與金匯世紀房產及錢江房地產聯合拿下1宗地塊。

對于獨立競得的項目，濱江集團的管理層也表示會在后續引入合作開發伙伴：“整體的拿地權益比將保持在60%左右”。據企業估算，未來權益拿地金額將在占現金回款金額60%的基礎上保持平衡。

業內人士指出，權益銷售比例低說明企業在規模方面獨立性欠缺，同時盈利空間會被壓縮。由此可見，逆勢擴張的濱江集團并不是沒有后顧之憂。

梳理濱江集團近幾年財報發現，自2018年以來，濱江集團中期少數股東權益分別為29.03億元、47.11億元、59.03億元、116.66億元和201.93億元，同比上漲幅度達62.32%、25.30%、97.61%、73.10%。

與地方城投緊密合作

為了降低過往合作項目帶來的潛在風險，濱江也正有意識的將自己從風險合作方中抽離出來。

2021年杭州首批集中供地中，濱江與融信集團聯手拿下的4宗地塊。由于資金緊張，融信集團降低了其中3宗地塊的股權，其中一宗地塊被濱江引入了浙江中豪，另外兩宗地塊濱江集團的股權比例也有所升高。

今年5月，濱江集團又以56億元的價格完成了對陽光城浙江永康6宗地塊的收購。

5月6日，陽光城（000671.SZ）曾發布公告稱，陽光城及其子公司陽光城集團浙江置業有限公司擬與濱江集團及其子公司杭州繽慕企業管理有限公司（簡稱“繽慕公司”）簽署相關協議，擬將陽光城持有100%權益的杭州高光置業有限公司轉讓給繽慕公司。杭州高光置業有限公司子公司金華虹光置業有限公司已取得位于浙江省永康市經濟開發區6宗地塊的國有建設用地使用權。

對此，濱江董事長戚金興曾在業績會上回復投資者時表示，陽光城永康項目的收購是公司在2021年上半年已介入，此次主動把該項目其他股權收購過來，一方面是降低成本，另一方面也降低了合作方對項目的風險，也符合深耕浙江的發展戰略，讓項目未來安全健康地開發建設。

11月25日，一名知情人士告訴記者，當前濱江保持60%的權益比同時，要避免項目出現風險是非常考驗企業的應變能力的。對于項目質量的問題，合作項目若缺少集團層面的監管則容易出現質量與產品不匹配的問題。

從近期濱江集團的動態也可發現，對于合作方的選擇上，濱江集團也加強了風險管控，合作方主要可分為三個類型。首先，是大型企業，萬科、龍湖、綠城等這類基本面穩健的房企。其次是小型國企，如蕭山城投等，風險較小。此外，杭州本土房企，如中豪、通達、杭州灣等民營企業。此類企業與濱江集團長期合作關系密切，知根知底，合作風險較小。2021年下半年以來，濱江集團更加傾向于與地方國企及“老朋友”合作。

通過與地方城投合作，濱江集團還快速推動了金華、東陽等區域的市場份額，擴大了除杭州大本營外的項目儲備。

11月8日，濱江集團與金華城投集團舉行戰略合作框架協議簽約儀式，今后雙方將優勢互補、資源共享，在金華市范圍內房地產開發等領域進行深入合作。

對此，濱江集團相關人士表示，此次濱江集團與金華城投集團的攜手可謂強強聯合、水到渠成。金華城投集團是市屬一類國企，今年5月，根據金華市委市政府關于國企整合提升改革的決策部署，進行整合提升，企業綜合實力明顯增強。

“未來，濱江集團與金華城投集團將充分發揮各自在專業領域強大而獨特的資源與優勢，在房地產開發、工程建設等板塊開展長期廣泛的合作，積極謀劃推動項目落地，為金華新時期房地產的發展注入新動能。”上述相關人士指出。

關鍵詞： 合作開發