近日，住建部、國家發展改革委、財政部聯合印發了《關于做好發展保障性租賃住房情況年度監測評價工作的通知》(簡稱《通知》)，保障性租賃住房(簡稱“保租房”)年度重點監測評價內容圍繞“確定發展目標，推進計劃完成”“建立工作機制，落實支持政策”“嚴格監督管理”“取得工作成效”等方面開展，同時明確了具體內容及評分參考。

業內人士指出，此舉有利于規范租賃市場建設，促進租賃市場以及整個房地產市場平穩健康發展；與此同時，預計保租房后續會有大量新項目要打通資本市場，獲得“保租房公募REITs”的支持。

在業內人士看來，三部門聯合發布的《通知》有利于規范租賃市場建設。圖/IC photo

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對保租房發展情況實施年度監測評價

從具體內容來看，在確定發展目標方面，《通知》要求，在摸清保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源的基礎上，支持各類主體參與建設保障性租賃住房，科學確定“十四五”保障性租賃住房建設目標，制訂年度建設計劃，并向社會公布。已開工建設和籌集的保障性租賃住房套(間)數占本地區“十四五”建設目標數的比例，在2022年、2023年、2024年、2025年末應分別不低于40%、60%、80%和100%。

在建立工作機制方面，《通知》提出，明確本地區發展保障性租賃住房的具體措施，建立市縣人民政府牽頭、有關部門參加的推進保障性租賃住房發展工作機制，加快推進保障性租賃住房項目認定工作，落實稅收優惠政策、民用水電氣價格政策；引導市場主體加強與金融機構的溝通對接，加大對保障性租賃住房建設運營的金融支持力度。

值得一提的是，《通知》明確，將各大城市發展保租房的年度監測評價結果納入對地方政府的績效考核。

眾所周知，發展保障性租賃住房是我國住房制度建設的重中之重。據悉，“十四五”時期，全國40個重點城市初步計劃新增保障性租賃住房650萬套(間)，預計可幫助解決近2000萬人的住房困難。

在此背景下，各地加大保租房發展力度。時至年末，全國多個省市已提前或超額完成2022年籌建目標。不僅如此，11月以來，山東、河南等地還率先披露了2023年新開工(籌集)保租房的規劃目標。以山東為例，2023年，山東全省計劃新開工(籌集)保障性租賃住房83881套，基本建成16028套。

對此，諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪分析指出，此次三部門聯合發布的《通知》將保障房建設與地方政府的執行考核掛鉤，預期將更好地推動各項支持政策落地見效，切實緩解大城市供需不平衡、新市民及青年人住房困難等問題，同時也有利于規范租賃市場建設，維持租金平穩走勢，促進租賃市場以及整個房地產市場平穩健康發展。

各地或選拔“保租房優等生”對接資本市場

值得注意的是，“保租房年度監測評價辦法”中，各地保租房項目獲得信貸、REITs、專項債等資金支持的比例也是重要考核項之一。

對此，關榮雪分析指出，此舉既有利于地方保障性租賃住房建設的推進，切實落實多渠道保障的定位，同時也從側面反映出地方獲得信貸、REITs、專項債等資金支持的比例較大，意味著保障性租賃住房領域的發展前景較可觀，資本市場對其持長期看好態度，這也在一定程度上預示著地方也將選拔出“保租房優等生”來對接資本市場。

景暉智庫首席經濟學家胡景暉也表示，在四只已發行的“保租房公募REITs”之后，預計不少地方也將選拔出“保租房優等生”來對接資本市場。

實際上，在“房住不炒”“租購并舉”政策背景下，保租房REITs的火爆行情還在延續。繼“中金廈門安居REIT”“紅土深圳安居REIT”“華夏北京保障房REIT”三只保租房REITs產品火熱銷售之后，近日，華潤有巢REIT再次刷新公募REITs網下發售配售比例紀錄，共吸金超1200億元。

胡景暉分析指出，目前已發售或正在發售的四只保租房公募REITs是“保租房”市場里的“優等生”，不管是底層資產、出租率，還是收益率等，在財務指標方面表現都較為優異，尤其是在資本避險情緒較濃的當下，底層資產較扎實、出租率相對更有保障的“保租房”公募REITs，吸引了眾多投資者的青睞。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，保租房公募REITs是今年以來行業關注的重點，尤其是目前已售和待售的產品，市場熱度都呈現不斷攀升的態勢。一方面，由于保租房建設是國家的重點，也是“十四五”期間保障性房源中體量大，且有明確上市房源規劃的項目，各地政策重視程度高，推進的節奏也在逐步加快；另一方面，現有保租房公募REITs的底層資產大都位于一二線城市，區域的產業和人口等基本面良好，未來租金持續回流的確定性強，這也強化了市場對于此類產品穩定性的預期。總體來看，由于租賃的政策大方向不變，參與保租房的主體有著較強的信用體現，預計未來還會有更多產品上市并受關注。

保租房擴容后，盈利是否具有可持續性？

問題在于，“保租房”公募REITs火爆發售背后，是否存在一定的隱憂？未來隨著保租房的進一步擴容，在利潤方面是否具有可持續性？

“目前我國住房租賃行業還處于發展初期，在運營方面還有很大的改進空間。同時，隨著人們租住生活方式的逐步形成，未來保租房公募REITs的收益率還會有穩步上升的空間。因此，市場對于保租房公募REITs的認可是可持續的。”ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然如是說。

從具體區域布局來看，保租房重點落地在一二線城市，并且會在這些城市的CBD周邊、產業園以及部分軌交沿線布局，從現在的保租房建設方來看，也大都是地方性國企。此外，從保租房的來源看，近年來又增加了存量房轉保租房的渠道。基于此，在張波看來，預計保租房后續會有大量新項目要打通資本市場，獲得保租房公募REITs的支持。

“由于擁有著良好的地段優勢以及主體信用背書，預計未來優等保租房項目的數量還是相對可觀的。”張波如是說。

不過，在胡景暉看來，目前四只保租房公募REITs普遍存在把底層資產估值做低的情況，因為這樣才能把現金分派率做得比較高，以吸引投資者。在這四只已發行的保租房公募REITs之后，是否還能有財務指標同樣優秀的第二批、第三批新項目出來，或存在一定的難度。

胡景暉還指出，已發行的四只保租房公募REITs，后續可能會涉及諸如折舊、一定年限后的再裝修成本投入等問題，這些項目是否還能維持現在如此高的收益率，還存在一定的不確定性。

在房東東創始人全靂看來，隨著保租房項目的增加，伴隨而來的供應量增加，或會造成空置率有所上升；長租企業核心的客單價和出租率指標方面，可能也會有所下降，“目前還有幾家在申請保租房REITs，但利潤指標達標有點難度，可能會加入原來公租房的收益，合并上市。”

趙然進一步分析稱，目前各地還有大量新建類的保租房項目，大多以大型社區為主，尚在建設或者籌備開業過程中，這些項目中不乏具備發行公募REITs的條件。不過，對于在集體建設用地上新建的保租房，如何界定集體用地的產權歸屬，仍是保租房REITs發行中需要突破的難題。此外，目前四只保租房公募REITs均為單一城市的項目，對于多城市項目，是否可以組合發行，還取決于各地對于保租房認定和監管政策是否一致。

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