11月以來，隨著金融16條、第二支箭和置換預售監管資金等一系列利好地產政策落地，碧桂園(02007)憑借強勢的漲勢幾度成為股市中的一抹亮色。

11月24日，港股地產股漲嗨了，板塊以6.04%的漲幅穩居頭部位置，房企龍頭碧桂園更是以20cm的漲勢引人矚目。而在此之前的11日、14日，碧桂園甚至還分別錄得34.94%、45.54%的漲幅，不到1個月的時間股價上漲了約207%。

股價強勢上漲的同時，碧桂園近期也頻獲內資增持——11月以來，碧桂園內資處于持續凈流入狀態，北向資金持有流通股比例從9月底的8.6%一路增持至11月23日的23.29%，其中可謂充分反映目前內資對碧桂園的看好。

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(行情來源：APP)

事實上，從消息面來看，APP認為碧桂園大獲資本看好也是“意料之中，情理之內”的事。

據悉，在不斷推出的利好政策支持下，房企的融資環境已經得到大幅改善。11月24日，碧桂園與郵儲銀行（601658）建立長期戰略合作關系，郵儲銀行將為碧桂園提供不超過人民幣500億元意向性授信額度。而國行加快對碧桂園的授信額度支持，極大地凸顯了對優質房企的呵護之余，無疑也進一步激發了碧桂園的資金活力。

樓市向上拐點即將顯現

從政策面來看，如果說“第二支箭”重啟是樓市寒冬刮來的一陣暖風，那么緊隨其后落地的“金融十六條”則是樓市迎來向上拐點的一個重要節點。

11月8日，交易商協會發布重磅消息，推進并擴大民營企業債券融資支持工具(也就是所謂的‘第二支箭’)，支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資，預計規模約2500億元，后續可視情況進一步擴容。

此次政策將房地產企業單獨列出，房企融資規模擴大，首單融資業務迅速啟動，增信服務費率低于市場化民企增信服務費率50%，政策支持樓市力度明顯加大。

11月23日，中國人民銀行和中國銀保監會官網發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》。該通知圍繞促進房地產融資平穩有序發展、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者的合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度6方面提出16條細化金融措施，簡稱“金融16條”。

據了解，“金融16條”覆蓋的內容包括了房地產企業、各類金融放款機構、建筑企業、住房消費者等鏈條，可以稱得上是為整個房地產產業鏈全面輸血。

針對于上述政策帶來的利好，不少地產分析師指出，這將極大地改善房企融資環境，為房地產市場注入強大發展信心。其中，經濟學家任澤平表示，這或將有效修復優質房企融資端，部分房企三好生迎來了困境反轉的階段性改善，暫時拿到了救命錢和上岸的船票，意味著房地產的政策拐點或已出現。

數據為實，這一點也體現在房企們最近的融資動作中——截至11月24日晚間，六大國有銀行已與17家房企達成合作協議，已披露的意向性授信額度合計為12750億元。而就拿碧桂園來說，繼獲得郵儲銀行500億意向性授信額度之后，碧桂園還相繼與工行、中行簽約，共獲得三家銀行逾1500億元綜合授信支持。

值得一提的是，隨著房企融資的“春天”來臨，近日以來多地樓市也出現翹尾行情。

中指研究院數據顯示，上周(11月12日-18日)，樓市各線城市成交環比開始起有所上漲，上海、韶關、福州分別領漲各線城市。其中，一線城市成交量整體環比上漲30.4%;二線代表城市成交環比上漲10.6%。

對此，中指研究院指出，預計隨著樓市利好政策的持續落地，供需兩端政策優化，將帶動市場預期進一步提升，尤其是更多核心城市政策優化后，或將帶動當地購房需求釋放，市場底或許就在當下。

眾所周知，房地產業的冬天，是融資的冬天，也是銷售的冬天。反之亦然，房地產業的春天，是融資的春天，也是銷售的春天。因此，不難發現，隨著利好政策頻頻襲來，房地產行業的“向上拐點”或許即將顯現。

優質房企估值重塑在即

房地產行業迎來政策“春風拂面”，但并不意味著政策利好對所有房企都“一視同仁”。

結合政策面透露的訊息及券商機構分析可知，這一波融資政策的落地主要是利好“房企三好生”。

其中，克而瑞研究中心指出，近期獲得融資支持的還是少量優質房企，這些企業原就是今年民營房企發債的主力軍。隨著利好政策的落地，這些優質房企可能將率先得到資金支持穩定發展，而絕大多數民營房企還要等待政策效果的傳導，目前仍然面臨較大的到期壓力。

就拿碧桂園來說，作為地產行業的優等生，其短時間能夠獲得千億授信支持并非偶然，而是有著強大且穩健的發展內核作為支撐。

銷售方面，近兩個月來碧桂園銷售情況正逐步修復。據相關數據披露，今年前十個月，碧桂園累計實現權益合同銷售金額約3094.3億元，在第三方機構榜單上，碧桂園銷售額仍居首位，前十月全口徑銷售金額為4032.9億元。單月來看，今年10月，公司實現權益合同銷售金額約333.3億元，環比增加4.09%，已連續兩個月實現業績環比增長。

債務結構方面，近年來碧桂園的債務結構也處于持續優化的狀態，財務穩健且現金充裕。截至2022年6月30日，該公司有息負債總額與去年底相比下降7.6%，凈借貸比率48.1%，繼續穩定在民企最低區間;期末集團可動用現金余額約人民1479.8億元，現金短債比約2倍，可動用現金儲備充足，短期償債無憂。

投資方面，碧桂園在各能級市場的均衡布局，有效對沖了局部地區疫情對銷售的階段性影響。截至2022年6月30日，該公司位于中國內地的權益可售資源約1.22萬億，另有潛在權益可售資源約2917億，合計約1.51萬億，可支撐公司未來的銷售需求。此外，碧桂園現有權益可售資源中，96%位于常住人口50萬以上的區域;77%位于人口流入區域;75%位于五大都市圈，很好地契合了國家重大區域發展戰略和人口流動趨勢。

而更難為可貴的是，碧桂園在行業低迷之際保交付的能力和決心。2022年1月至9月，碧桂園集團連同其合營公司和聯營公司累計合同交付共45萬套房屋，交付面積為5300萬㎡。根據國家統計局數據，碧桂園前三季度交付面積約占全國18%，大體上相當于全國每交付5套房，就有約1套是碧桂園的。今年第四季度碧桂園預計還將交付約28萬套房屋。

銷售逐步改善，財務穩健且優質，土儲布局均衡合理，同時再疊加如期交付的決心，這無疑在行業低迷之際向外界傳遞了一家優質房企應有的發展底氣。窺斑知豹，這也是政策為什么會利好優質房企的關鍵所在。

值得注意的是，隨著政策持續利好優質房企的發展，認為此時或許也是諸如碧桂園等優質房企估值修復的最佳時機。

據了解，在碧桂園獲得郵儲銀行500億意向性授信額度后，高盛當天立即上調碧桂園評級至中性，目標價上調至3.2港元，并表示，考慮到政府對房地產行業的支持可能會改善民營房企的流動性，碧桂園估值進一步下行的空間“有限”。此外，匯豐也上調碧桂園等多支內房股目標價與評級，并認為當前估值已超過之前的低點，這次反彈幅度將更加強勁。

除此之外，這一觀點也符合目前絕大多數券商機構對于地產板塊走勢的預測。浙商證券（601878）指出，行業供給端支持政策接連出臺+部分民營房企流動性風險有所緩解，此次變化利好未出險民企以及錯殺的混合所有制房企,建議關注未出險民企及估值錯殺的混合所有制房企，包括碧桂園等5家房企。

“春江水暖鴨先知”，這或許也是近期碧桂園股價持續上漲、頻獲內資增持背后的真正原因了。

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