11月以來，一系列新的金融支持房地產(chǎn)政策頻頻出臺(tái)，包括日前正式發(fā)布的“地產(chǎn)金融16條”以及2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃、2500億元“第二支箭”支持房地產(chǎn)民營企業(yè)發(fā)債融資等。隨著政策的逐步落地，近日多家優(yōu)質(zhì)房企與銀行達(dá)成戰(zhàn)略合作，授信以及意向融資總金額近萬億。有業(yè)內(nèi)人士指出，上述政策利好已在二級(jí)市場地產(chǎn)股的表現(xiàn)得到了較為積極的反饋，也必然會(huì)逐漸傳導(dǎo)到終端的土拍市場和商品房市場，推動(dòng)以一二線城市為代表的樓市有序復(fù)蘇。

■記者 何璐詩

【資料圖】

“組合拳”發(fā)力穩(wěn)樓市

保交樓、促融資“多箭齊發(fā)”

繼9月、10月“加大對(duì)賣一買一”以及“首次購房群體等需求側(cè)”等政策出臺(tái)后，近日房地產(chǎn)市場再次迎來金融“組合拳”，管理部門提出多項(xiàng)積極舉措支持房地產(chǎn)。11月8日，交易商協(xié)會(huì)表示，將推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容；11月14日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)出“保函置換通知”，指導(dǎo)商業(yè)銀行向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金；11月21日，央行表示將面向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃。

11月23日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，提出共16條措施，包括穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放；支持個(gè)人住房貸款合理需求；支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期；支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款等，覆蓋面廣且針對(duì)性強(qiáng)。

“房地產(chǎn)的良性循環(huán)很重要”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，金融政策的持續(xù)發(fā)力，說明房地產(chǎn)在產(chǎn)業(yè)鏈和宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定中的地位很高，而房地產(chǎn)工作總結(jié)起來涉及三個(gè)方向，即購房領(lǐng)域、保交樓領(lǐng)域和民營房企融資領(lǐng)域。

從購房領(lǐng)域來看，“地產(chǎn)金融16條”對(duì)于個(gè)人房貸投放落實(shí)了更加寬松和自由度高的規(guī)定。嚴(yán)躍進(jìn)指出，“未來在落實(shí)因城施策時(shí)，類似‘-30個(gè)基點(diǎn)’的地方操作或?qū)⒃黾樱追炕蛞泊嬖谙抡{(diào)的空間。此外，在首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、借款審批流程、房貸利率和還貸方式等方面將會(huì)有各類新政策，預(yù)計(jì)今年年底前各地會(huì)出臺(tái)各類新規(guī)。”

在保交樓方面，2000億元“保交樓”專項(xiàng)借款，將針對(duì)前期一些房企風(fēng)險(xiǎn)暴露導(dǎo)致逾期交房，以及支持已售住房的建設(shè)交付。在嚴(yán)躍進(jìn)看來，此類資金實(shí)際上就是金融16條提及的“配套融資”內(nèi)容。“具體來說，是為專項(xiàng)紓困政策提供配套融資、化解未交樓個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)、助力項(xiàng)目加快建設(shè)交付。” 嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策實(shí)際上希望進(jìn)一步打通堵塞區(qū)，確保銀行在保交樓的資金投放上更順暢，同時(shí)化解斷貸的風(fēng)險(xiǎn)，具有非常好的針對(duì)性。

而在民營房企融資領(lǐng)域，“地產(chǎn)金融16條”提出，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資，為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。“此前由于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)過度擔(dān)心，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)不太愿意支持開發(fā)項(xiàng)目的融資，造成了信用緊縮，同時(shí)面臨著債務(wù)集中到期，行業(yè)和市場就會(huì)非理性下行。” 廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“16條”發(fā)布后，將全面糾偏金融機(jī)構(gòu)的行為，經(jīng)營穩(wěn)健但面臨困境的企業(yè)，可以判斷基本上短期內(nèi)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以得到緩釋了。

金融機(jī)構(gòu)快速跟進(jìn)政策落地，多房企獲大額融資及授信

“地產(chǎn)金融16條”政策發(fā)布的同時(shí)，各金融機(jī)構(gòu)針對(duì)房企的融資動(dòng)作也加速落地。在“16條”發(fā)布同日，多家銀行為優(yōu)質(zhì)房企授信以及意向融資，總額近萬億元。其中，萬科與中國銀行、中國交通銀行簽署戰(zhàn)略協(xié)議，一日內(nèi)獲得超兩千億元授信額度。美的置業(yè)與交通銀行總行簽署200億元全面戰(zhàn)略合作協(xié)議。中國農(nóng)業(yè)銀行也與中海發(fā)展、華潤置地、萬科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)（600383）五家房企舉行銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式，未來圍繞商品房、保障房、城市更新等重點(diǎn)領(lǐng)域，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款、并購貸款、債券承銷與投資等業(yè)務(wù)方面，進(jìn)一步加深合作。

而在24日，郵儲(chǔ)銀行（601658）也為碧桂園提供不超過500億元意向性授信額度。中國工商銀行則與萬科、金地、綠城、龍湖、碧桂園、美的、金輝等12家房地產(chǎn)企業(yè)，以總對(duì)總方式簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性融資總額達(dá)6550億元。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次授信、融資動(dòng)作大、信號(hào)意義強(qiáng)，充分體現(xiàn)了商業(yè)銀行積極落實(shí)“地產(chǎn)金融16條”政策的導(dǎo)向。“從目前覆蓋的企業(yè)看，主要還是一些優(yōu)質(zhì)的、經(jīng)營較為穩(wěn)健的企業(yè)。預(yù)計(jì)在11月下旬和12月份，其他一些房企也將獲得更大的支持，尤其是銷售排行在TOP20-TOP70的房企，更會(huì)積極和此類機(jī)構(gòu)合作，以進(jìn)一步改善流動(dòng)性的問題。”

“授信也好、戰(zhàn)略也好，并不意味著貸款投放，授信的額度可以不完成，但沒有額度是無法放貸的。”李宇嘉告訴記者，在實(shí)際投放貸款時(shí)，除了按揭貸款外，開發(fā)貸、并購貸、保函置換、承銷債券等，都需要合格抵押物、足額保證金之類的保障措施。“對(duì)于優(yōu)質(zhì)民企，這些都是具備的，但對(duì)于非優(yōu)質(zhì)企業(yè)，或難以提供上述保障措施的，獲得實(shí)際的貸款應(yīng)該比較難。”

除了與優(yōu)質(zhì)房企加深合作，對(duì)于民營房企的發(fā)債支持，金融機(jī)構(gòu)同樣反應(yīng)迅速。同在23日，中債增進(jìn)公司在民企債券融資支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具了對(duì)龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)三家民營房企發(fā)債信用增進(jìn)函，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)，后續(xù)將根據(jù)企業(yè)需求提供持續(xù)增信發(fā)債服務(wù)。

根據(jù)交易商協(xié)會(huì)信息，交易商協(xié)會(huì)已受理龍湖、美的置業(yè)、新城、萬科、金地儲(chǔ)架式發(fā)債申請(qǐng)，分別為200億元、150億元、150億元、280億元、150億元，合計(jì)930億元。另外，中債增進(jìn)公司已收到近百家民營房企增信業(yè)務(wù)意向。

“中債增開具發(fā)債信用增進(jìn)函，是支持民營房企發(fā)債的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，標(biāo)志‘第二支箭’正式落地。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水分析指，“萬科、金地分別向交易商協(xié)會(huì)表達(dá)儲(chǔ)架式注冊發(fā)行意向，表明混合所有制房企是‘第二支箭’支持?jǐn)U容的對(duì)象，未來‘第二支箭’支持發(fā)債融資，將成為民營房企融資的一種常態(tài)化方式。”

地產(chǎn)股表現(xiàn)積極，營銷“年終沖刺”預(yù)計(jì)延至明年一季度

隨著金融政策利好相繼落地，11月24日港股及A股房地產(chǎn)板塊集體高開。碧桂園獲郵儲(chǔ)銀行500億元意向性授信額度后，截至發(fā)稿，漲超+19.57%；旭輝控股則漲16.51%、龍湖集團(tuán)漲10.88%。此外，A股地產(chǎn)板塊同樣表現(xiàn)活躍，截至發(fā)稿，中交地產(chǎn)（000736）漲9.99%、沙河股份（000014）漲4.26%、萬科A漲3.42%。

“目前來看，政策利好已經(jīng)在二級(jí)市場地產(chǎn)股的表現(xiàn)得到了較為積極的反饋。”克而瑞廣佛首席分析師肖文曉告訴記者，11月以來有關(guān)部門開啟的新一輪“穩(wěn)主體”操作，包括推動(dòng)“第二支箭”對(duì)民營房企的融資支持，出臺(tái)金融“16條”等，對(duì)穩(wěn)定行業(yè)市場信心已起到了積極的效果。“我們看到，近期包括龍湖、美的置業(yè)等在內(nèi)的部分房企已經(jīng)先行而動(dòng)，紛紛公布百億級(jí)以上的發(fā)債計(jì)劃，商業(yè)銀行也紛紛對(duì)合規(guī)房企加大授信，預(yù)期接下來受惠的房企數(shù)量以及融資的規(guī)模都會(huì)有根本的變化，從而推動(dòng)行業(yè)從量變到質(zhì)變的良性發(fā)展。”

肖文曉進(jìn)一步指出，盡管不同企業(yè)之間仍有分化，但是行業(yè)主體的經(jīng)營環(huán)境邊際改善已經(jīng)趨于明顯，并也必然會(huì)逐漸傳導(dǎo)到終端的土拍市場和商品房市場，推動(dòng)以一二線城市為代表的樓市有序復(fù)蘇。“從廣州的情況來看，部分區(qū)域的房屋銷售活動(dòng)未能正常開展，近幾個(gè)月以來全市一二手成交數(shù)據(jù)的走向略有頹勢，如11月上半月的一手住宅網(wǎng)簽量僅有1668套，尚不及10月的1/3等，預(yù)計(jì)這些短期因素的沖擊隨著社會(huì)面清零也會(huì)消除，而在時(shí)間窗口上，今年底的沖刺營銷預(yù)計(jì)會(huì)延后到明年的一季度。”

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