盡管多部委的穩樓市金融十六條刷屏，過去48小時銀行不斷輸出的千億授信也讓政策立即有了回應，但供應端的巨大缺口與需求端的反饋缺失，讓這一波看似最強音的救市有點“一頭熱”。不僅如此，多家機構與房企均表示，目前市場冰封疊加疫情因素，不但成交跌至谷底，“連帶看都成了奢望”。他們預測繼樓市迎來最冷10月后，11月市場將繼續保持下探趨勢，如果在12月中前沒有明確的需求端支持政策，這種趨勢將在明年繼續加劇。

糾偏并非增配

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“這輪的授信額度其實是每年常規額度，并不能算增量，僅僅是此前銀行端緊縮的糾偏。”本輪成功授信百億的某頭部房企融資部負責人直言，如果不是去年到今年這種樓市融資極不正常的年份，公司目前跟銀行的授信額度早就轉化為資金完成生產了。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水也認為，授信支持的房企是供給端。銀行與房企簽署戰略協議，給予授信額度，這些額度不是短期幾個月全部落實，而是期限內分時間段逐批發放，期限是一年或兩年。

“換句話說，這個額度僅僅是告訴市場：這家企業可能從銀行貸到這么多錢。當下這個額度，覆蓋面僅僅到優質中的優質房企，說白了就是白名單中的戰斗機，即便有額度，你想要拿到這個貸款，至少要有1:1甚至2：1的資金配比，且沒有任何債務違約，旭輝這種賬上趴著300億元、境外有展期的都沒辦法。”上述融資部負責人透露。

同策研究院資深分析師肖云祥也認為，授信主要是滿足優質房企合理的融資需求，一定程度上緩解了這些企業的流動性壓力，是對過去民營企業融資政策的糾正，給予了行業信心，是政策端的重要變化。當前市場的核心問題是在需求端。目前市場所披露的額度與市場缺口對比，顯然不能覆蓋全市場的需求。

“瘦死的駱駝比馬大，房地產這種7、8萬億體量的行業，2000+2000億的授信下來，只能說信號意義到了，但作用相當有限。”上述房企融資部負責人如此評價。

盡管利好有限，從企業端而言，行業依然認可目前多部門這種“糾偏”式的松綁，一定程度會增加相關企業資金，緩解企業流動性壓力，有效防止企業風險繼續擴大。

“連帶看都是奢望”

供給端的信號雖然到了，但需求端的反饋卻遲遲沒有出現。來自多家房企一線營銷的反饋，在疫情與市場冰封的雙重作用下，目前的市場進入到了“連帶看都是奢望”的階段。

某頭部經紀公司案場負責人介紹，本輪疫情前，公司旗下的案場進入10月后就有了明顯下探，11月以來可以說是急轉直下。“我們判斷有疫情的因素，但更多的是需求不足，如果沒有疫情，今年同期同類型的項目帶看也要比過去減少一半左右。”

肖云祥也認為，需求端的政策，根本還是要解決市場信心的問題，影響因素如宏觀經濟、疫情等對居民購買預期及購買能力的打擊，居民進入市場信心受挫。“市場信心的改善在一定程度上與宏觀經濟的走勢有著密切的關系，這體現的是信心問題。”肖云祥判斷，最晚明年年中后，若市場仍顯低迷，那針對需求端能級更高的政策將會出臺。

然而市場與行業卻未必能等到明年年中。

“9月的帶看數據我們正常的，甚至第二周、第三周冒了點頭，但‘十一’以后就急轉直下，本輪疫情暴發前基本就涼涼了。”今年二批次在京拿地的某央企該項目營銷總也透露，盡管項目憑借口碑與高配收獲了不錯的開門紅，但剩下的房源目前順銷并不樂觀，疊加疫情因素，整體情況如上述經紀公司案場負責人給出的判斷大致相同，如果在12月中旬以前沒有更好需求端支持措施出臺，今年大概率就這樣了。“我們還算好的，個位數網簽的一大把。”

核心在于一二線松綁

盡管2022年以來，全國已有超300省市(縣)優化政策近千條，多地從限購、限貸、限售、購房補助、公積金貸款等方面做出優化調整，三四線城市普遍取消限制性政策，但包括中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜在內的分析師指出，目前除了對宏觀經濟形勢、未來收入的不確定擔憂外，核心一二線政策放松力度小，對城市市場帶動作用不明顯，且購房者普遍有政策放松預期，導致觀望情緒加重。

這一點，上述操盤北京二批次供地的營銷總也深有感觸。“我們有個項目在順義，是典型的剛需盤，營銷在追訪的時候能明顯感受到現在有需求的都在等，等政策松綁、等價格下降。”這位營銷總介紹，從這個項目市調的情況看，購房者對未來政策松綁的預期促使需求遲遲得不到釋放，但如果這種預期最終沒有落下，市場一直不見好轉，那么價格勢必會下行。“現在購房者的心中已經篤定了不出手才是最好的。”在他看來，三四線城市需求端松綁政策效果目前來看非常有限，如果一二線城市的帶動作用起不來，整體信心是很難恢復的。

“整體來看，今年以來需求端政策持續釋放，但在居民收入預期偏弱、疫情反復、對期房爛尾的擔憂增加、對政策放松存預期等因素影響下，政策效果并未明顯顯現，市場下行壓力仍較大，需求動力不足。”陳文靜指出，當前需求端迫切的仍是修復購房者置業信心和預期，這些與宏觀經濟的修復、房價預期、防疫形勢等密切相關。近期中央多部門頻繁釋放利好，如央行、銀保監出臺穩定房地產措施16條、國常會提出要適時適度運用降準等貨幣政策工具，保持流動性合理充裕，政策力度持續加大，但在當前疫情形勢仍相當嚴峻、收入預期仍偏弱下，整體市場仍處于筑底下行階段，需求端政策發力時間點或許就是現在，通過核心一二線城市市場企穩恢復促進整體預期的好轉或是重要路徑。

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