繼遠洋集團退出CBD核心寫字樓國壽金融中心、凱德集團商業(yè)地產(chǎn)運作平臺凱德商用以20.37億元拍下博瑞大廈后，北京大宗商業(yè)地產(chǎn)掛牌交易還在繼續(xù)。近日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示，北京發(fā)展大廈有限公司100%股權(quán)及約1.57億元債權(quán)正在轉(zhuǎn)讓中，掛牌起始價為20.4億元。

“很多國內(nèi)機構(gòu)都看過博瑞大廈，其單價曾報出約7萬元/平方米，此次拍賣后成交單價約4.5萬元/平方米，可謂7折出讓。但類似博瑞大廈這種以法拍方式處置的資產(chǎn)，背后可能存在債權(quán)復(fù)雜的情況，一般買家會比較謹慎?！备吡H華北區(qū)資本市場及投資服務(wù)部副董事閆寒向《》記者表示，博瑞大廈不是個例，近兩年來，北京涉房大宗資產(chǎn)在法拍平臺“上架”較多，標的資產(chǎn)打折出讓背后，多是其持有者比如房企為化債而進行資產(chǎn)處置。

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“目前來看，市場上可供出售的項目或資產(chǎn)包在近一年半的時間內(nèi)持續(xù)增加，處于‘供過于求’的局面，且項目議價空間也相對較大。”第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負責(zé)人、董事李想向《》記者表示，賣方希望加速拋售自持資產(chǎn)進行變現(xiàn)，以期降低債務(wù)壓力、緩解流動性告急的局面。但潛在買家則會對待售項目的品質(zhì)與價格保持高度警覺并進行細致甄別，把握目前大宗資產(chǎn)價值走低的窗口期進行抄底式收購。

法拍房折讓力度大

在房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整期之際，法拍房交易悄然升溫。

11月17日，據(jù)京東拍賣顯示，上海市松江區(qū)梅家浜路798弄1號101室、1號401室、718弄1號1708室等826套房地產(chǎn)（整體拍賣）將于11月28日在京東拍賣進行二拍，起拍價為7.7億元，相當(dāng)于評估價13.75億元的5.6折。

這僅僅是法拍市場大宗涉房資產(chǎn)折讓出售的一個縮影。今年10月下旬，關(guān)注度較高的上海華僑城蘇河灣別墅一拍時起拍價2.19億元，約為評估價的7折，當(dāng)時有1人報名，但該報名者沒有出價。二拍起拍價降至評估價的約6.3折，兩位競買者展開激烈爭奪，最終該標的物以1.966億元成交。

據(jù)第一太平戴維斯提供給《》記者的獨家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)阿里法拍、京東法拍及多方渠道的信息數(shù)據(jù)匯總，2022年10月份，北京市的法拍房（含住宅、商辦等不動產(chǎn)）共上拍約700套房源，成交240套左右，成交占比約為34%。

從京滬兩地在法拍平臺上架的資產(chǎn)規(guī)模及折讓力度來看，在涉房大宗資產(chǎn)方面，開發(fā)商更傾向于出售資金沉淀大的商業(yè)資產(chǎn)，達到緩解償債壓力和保持正常經(jīng)營的目的，因此多是出讓一線、二線城市核心資產(chǎn)，以期加快回籠現(xiàn)金。

“位于核心一線、二線城市，盈利水平穩(wěn)定、財務(wù)狀況健康的商辦物業(yè)，估值明朗，較住宅物業(yè)復(fù)雜程度低。但即便是能達成交易的資產(chǎn)，大部分也會不可避免地被壓價，因為當(dāng)前手頭資金充裕的房企或愿意接盤的相關(guān)機構(gòu)并不多?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄向《》記者表示。

商辦等涉房資產(chǎn)受青睞

雖然“上架”的涉房大宗資產(chǎn)規(guī)模加大，但買家出手理性且謹慎。

根據(jù)第一太平戴維斯研究部的研究成果顯示，2022年前三季度，北京商辦大宗投資市場整體表現(xiàn)較為低迷，累計成交金額約為226.85億元，較去年同期下降55.2%。另據(jù)多家機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2022年第三季度，上海共錄得14宗、共計153億元涉房資產(chǎn)大宗交易，遠低于去年同期水平。

“無論是法拍房還是商辦大宗投資市場，其本質(zhì)仍以買方市場為主，就算兜售的資產(chǎn)再多，一定要有買家‘接盤’交易才能達成?！崩钕氡硎?，目前大宗投資市場的低迷也反映出潛在買家普遍保持著謹慎出手的心態(tài)。

李想進一步稱，整體而言，賣方與潛在買家仍處于博弈階段，這種格局短期內(nèi)仍將持續(xù)。但有一種現(xiàn)象較為明顯，即自用型收購及通過法拍渠道購得資產(chǎn)的比重在2022年有所提升。

“從當(dāng)下的市場表現(xiàn)來看，自用型買家活躍度相對更高，看項目較為頻繁。”閆寒表示，現(xiàn)在市場上可供選擇的可售資產(chǎn)較多，是個機會，但對于法拍涉房大宗資產(chǎn)而言，買家需厘清背后的債務(wù)關(guān)系才敢接盤。

那么，哪類涉房大宗資產(chǎn)當(dāng)下更受買家青睞？

在李想看來，一是傳統(tǒng)的商辦資產(chǎn)，其中最受青睞的還是寫字樓資產(chǎn)。根據(jù)第一太平戴維斯研究部的研究成果顯示，2022年前三季度，北京商辦大宗投資市場中寫字樓資產(chǎn)的成交占比高達47%。二是一些投資者正將目光轉(zhuǎn)向利基市場，并對利基資產(chǎn)（如物流園區(qū)和高標倉、健康生命科學(xué)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、長租公寓等）產(chǎn)生越來越濃厚的興趣，其中一個重要原因是利基資產(chǎn)的投資收益率和回報率較為理想，這已經(jīng)成為2022年的新趨勢、新亮點。

“進行涉房大宗投資收購的最終目的就兩類：自用和投資?！崩钕氡硎?，自用型買家收購項目多集中于寫字樓資產(chǎn)，買家多為國企、央企、上市公司、金融機構(gòu)（如銀行或保險公司）、互聯(lián)網(wǎng)科技公司等。而投資型買家的背景則比較多元，包括國內(nèi)、國際的房地產(chǎn)投資基金、開發(fā)商等，都有可能成為投資型買家。

至于當(dāng)下兩者投資涉房大宗資產(chǎn)的邏輯，李想表示，自用型買家的買樓邏輯一般都是“符合自身戰(zhàn)略發(fā)展要求”，例如互聯(lián)網(wǎng)巨頭收購寫字樓資產(chǎn)，不僅能夠滿足自身擴張需求，還能坐享地產(chǎn)升值紅利；投資型買家的最基本投資邏輯一定是“只買對的”，比如收購之后的資產(chǎn)能夠給投資者帶來穩(wěn)定可觀的收益，具有潛在的盈利價值。但在不確定性市場中，投資型買家看項目更趨謹慎，前期盡調(diào)及研判的周期會延長，這也直接導(dǎo)致了今年的大宗投資市場活躍度整體較往年有所回落。

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