記者李貝貝見習(xí)記者董紅艷北京報(bào)道

龍湖集團(tuán)已于11月15日，完成200億元儲(chǔ)架式中期票據(jù)的注冊(cè)(下稱“第二支箭”)，美的置業(yè)、新城控股（601155）緊隨其后加入“第二支箭”，三個(gè)企業(yè)的合計(jì)注冊(cè)金額將達(dá)到500億元。

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11月18日，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《》記者采訪時(shí)表示，“第二支箭”主要適用于銷售規(guī)模較大，融資需求比較強(qiáng)，但是沒有短期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，總體穩(wěn)健的房企。

同日，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《》記者分析表示，未來(lái)支持民營(yíng)房企融資將會(huì)是“貸款、債券、股權(quán)”，“三支箭”政策組合起來(lái)促進(jìn)民營(yíng)企業(yè)融資恢復(fù)，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展。

“第二支箭”助力民企融資

“第二支箭”延期并擴(kuò)容政策發(fā)布后，中債增進(jìn)公司增信民營(yíng)房企發(fā)債融資工作已納入“第二支箭”統(tǒng)籌推進(jìn)。

據(jù)中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易協(xié)會(huì)公布的消息，11月17日，交易商協(xié)會(huì)受理新城控股150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，目前正按照相關(guān)自律規(guī)則開展注冊(cè)評(píng)議工作。此前，龍湖集團(tuán)已于11月15日，完成200億元中期票據(jù)注冊(cè)；11月14日，交易商協(xié)會(huì)受理美的置業(yè)150億元中期票據(jù)儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行。三家民營(yíng)房企的儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行金額高達(dá)500億元。

據(jù)悉，根據(jù)債務(wù)融資工具注冊(cè)發(fā)行自律規(guī)則，能夠向投資人規(guī)范進(jìn)行信息披露的企業(yè)均可開展儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行。儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行是市場(chǎng)化、法治化、公開透明的發(fā)債管理模式，企業(yè)可在注冊(cè)有效期內(nèi)結(jié)合需求分次發(fā)行。

中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易協(xié)會(huì)稱，除龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)外，還有多家民營(yíng)房企正在開展發(fā)債注冊(cè)籌備工作，并向中債增進(jìn)公司遞交了增信業(yè)務(wù)意向。該模式可便利企業(yè)、投資人把握發(fā)行窗口、投資時(shí)機(jī)，提升市場(chǎng)投融資效率。在“第二支箭”支持政策框架下，對(duì)民營(yíng)房企增信服務(wù)費(fèi)率低于0.8%/年，僅為市場(chǎng)化增信服務(wù)費(fèi)率的一半左右；同時(shí)，根據(jù)企業(yè)信用狀況分檔確定反擔(dān)保比例。

針對(duì)“第二支箭”融資的情況，記者對(duì)相關(guān)發(fā)債企業(yè)進(jìn)行了采訪。其中，11月18日，美的置業(yè)相關(guān)工作人員在接受《》記者采訪時(shí)表示，目前美的置業(yè)正按照相關(guān)自律規(guī)則開展注冊(cè)評(píng)議工作，其中首期30億發(fā)行已得到首輪反饋。本次儲(chǔ)架的募集資金將用于償還債務(wù)融資工具及用于項(xiàng)目建設(shè)。而本次獲得央行“第二支箭”有力支持，不僅拓寬了美的置業(yè)在資本市場(chǎng)的直接融資渠道，也體現(xiàn)了債券市場(chǎng)機(jī)構(gòu)投資人對(duì)公司穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)以及未來(lái)發(fā)展前景的認(rèn)可。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，“第二支箭”主要適用于銷售規(guī)模較大，融資需求比較強(qiáng)，但是沒有短期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，總體穩(wěn)健的房企。以后加入“第二支箭”的企業(yè)會(huì)有所增加，更多地會(huì)集中在銷售排名全國(guó)100位以內(nèi)的房企。但是如果房企的銷售狀況不夠好的話，就算能夠發(fā)債，融資效果也將會(huì)受到影響。

“三箭合璧”是趨勢(shì)

此前，房企的融資環(huán)境還是不容樂觀，房企融資難的情況依然比較嚴(yán)重。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125480億元，同比下降24.7%。其中，國(guó)內(nèi)貸款14786億元，下降26.6%；利用外資62億元，下降13.5%；自籌資金44856億元，下降14.8%；定金及預(yù)收款41041億元，下降33.8%；個(gè)人按揭貸款20150億元，下降24.5%。

整體融資環(huán)境不佳的情況下，房企海外融資的渠道也越來(lái)越窄了。據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年1-10月，房地產(chǎn)企業(yè)海外債占比僅為2.3%，同比下降14.6個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，截至2022年10月房企海外債已連續(xù)三個(gè)月無(wú)新發(fā)行。

記者注意到2021年起，國(guó)內(nèi)房企的評(píng)級(jí)被集中下調(diào)，而紛紛撤銷了境外評(píng)級(jí)。據(jù)克爾瑞不完全統(tǒng)計(jì)，從2022年6月至今國(guó)內(nèi)有多達(dá)25次房企評(píng)級(jí)撤銷事件，而僅10月份就多達(dá)11次。在涉及撤銷評(píng)級(jí)的22家房企中，有過半數(shù)量的房企為主動(dòng)撤出。而撤銷評(píng)級(jí)后，國(guó)內(nèi)房企將更加無(wú)緣海外融資。

在此困境下，11月13日消息稱，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(下稱“金融16條”)，要求保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資，鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，“金融16條”背景下，信托機(jī)構(gòu)參與的房企存量資產(chǎn)的盤活，將會(huì)是房企融資的重點(diǎn)方向。

疊加“第二支箭”的影響，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，民企國(guó)內(nèi)融資環(huán)境將得到改善，之后或?qū)⒉辉傩枰揽吭u(píng)級(jí)來(lái)獲得境外的投資金額，民企發(fā)債將成為行業(yè)融資新的發(fā)力點(diǎn)。

事實(shí)上，不僅僅“第二支箭”在持續(xù)推進(jìn)，“第三支箭”也已經(jīng)“箭”在弦上。11月16日，雅居樂公告稱，將以先舊后新的方式配售2.95億股股票(下稱“第三支箭”)，認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)的所得款項(xiàng)凈額估計(jì)約為7.83億港元。11月15日，碧桂園公告稱，將配售14.63億股股份，配售事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額預(yù)計(jì)約為38.72億港元。對(duì)于“第三支箭”運(yùn)用，嚴(yán)躍進(jìn)表示未來(lái)需要重點(diǎn)關(guān)注保險(xiǎn)資金介入持有地產(chǎn)股。

劉水分析表示，未來(lái)支持民營(yíng)房企融資將會(huì)是“貸款、債券、股權(quán)”，“三支箭”政策組合起來(lái)促進(jìn)民營(yíng)企業(yè)融資恢復(fù)，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展。

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