1 商品房銷售市場同比走勢平穩 住宅市場持續改善

1—10月，商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%，其中住宅銷售面積下降25.5%。商品房銷售額108832億元，下降26.1%，其中住宅銷售額下降28.2%。

1-10月份，新建商品房市場銷售面積和金額同比走勢平穩，與上月基本持平。銷售面積跌幅有微小擴大，但細分物業類型看，主要受辦公和商業拖累，住宅市場兩項指標仍在持續改善。從全年看，房地產行業不會有驚喜出現。前10個月銷售面積是11.1億平方米，全年預計在14億平方米左右，同比回落21個百分點。

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今年行業表現低迷，中央和地方頻頻出臺政策積極推動銷售回暖和阻斷信用風險傳染。11月交易商協表示支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資；央行、銀保監會發布16條金融措施全方位支持房地產復蘇，又聯合住建部提出向優質房地產企業出具保函置換預售監管資金。金融系統全力救市，其背后的原因是看到了房地產行業的巨大風險，對于行業前景而言，這種力度的救市，可以起到穩定基本盤的作用，但顯然沒有帶來整體反轉的可能。

當前，民營開發企業暴雷的進程還在持續，但部分優秀民企應該可以穩住。央企和國企抗風險能力強是事實，但應明確，這種抗風險能力是來自于外部輸血而非內部造血。這種能力的提升是以效率損失和資源錯配為代價的。最終解決房地產行業可持續發展的問題，還要依靠民營企業的重新崛起。央國企可以更多介入非市場化的政府主導的住房保障工作。

單月數據來看，10月銷售面積9757萬平方米，較上月減少27.9%，同比減少23.2%；銷售金額9452億元，環比減少30.0%，同比減少23.7%。四季度銷售發力主要在12月，10月兩項指標同比走勢回落在預期之中。

分類物業銷售看，住宅市場持續改善，兩項指標跌幅持續收窄；辦公樓兩項指標保持上漲，到漲幅收窄；商業營業用房銷售面積由漲轉跌，銷售金額跌幅持續擴大。從各地區銷售情況看，商品房銷售面積和金額同比繼續處于負增長區域，東北地區跌幅最大；東部地區兩項指標持續改善，跌幅再收窄0.7個百分點，中部、東北地區跌幅小幅波動，較上月略有擴大，西部地區跌幅繼續擴大。東部地區銷售面積及金額占全國比重分別為41.3%、57.9%，份額較上月基本持平。

2 房地產開發投資同環比跌幅再次擴大

1—10月，全國房地產開發投資113945億元，同比下降8.8%；其中，住宅投資86520億元，下降8.3%。

1-10月全國房地產投資仍處于探底下行階段，跌幅較上月擴大0.8個百分點，且下跌幅度再次擴大（9月跌幅較8月擴大0.6個百分點）。土地購置面積和新開工規模已出現微弱“筑底”跡象，但難以快速扭轉投資下行趨勢。當前金融系統多措并舉改善房地產企業資金鏈問題，有助于增強企業投資信心、激發企業投資活力。得到更多政策支持的企業預計將首先穩定企業的正常經營，實現保交樓、促回款的基本目標，資金實現正循環后會積極增加土地儲備和開工，把握機會提升市場份額和盈利能力。

月度數據方面，10月全國房地產開發投資10386億元，較上月減少18.5%，同比減少16.0%，同比跌幅再次擴大，為今年單月最大跌幅。投資、銷售的負增長反映到宏觀經濟層面，房地產業增加值（當季值）已經連續五個季度負增長，前三季度累計跌幅為4.4%，超過受疫情影響最直接的住宿和餐飲業（同比下降0.7%）。房地產業從經濟增長的重要動力，成為拖累經濟的因素，當前穩樓市是經濟企穩的關鍵點。

從物業類別投資上看，各物業類型跌幅均較上月擴大，商業營業用房投資跌速最快、跌幅最大。住宅投資占總投資比重為75.9%，與上月持平。從地區來看，各區域投資跌幅均較上有不同程度擴大，東部地區下調幅度相對更小；同比數據來看，中部和東部地區同比跌幅相對較小，東北地區跌幅最大。投資規模上，東部地區高于其他三區域的總和，占總投資比重為54.2%，較上月增加0.2個百分點。

3 房屋新開工面積跌勢放緩 10月同比跌幅減小

1—10月，房地產開發企業房屋新開工面積103722萬平方米，下降37.8%。其中，住宅新開工面積75934萬平方米，下降38.5%；辦公樓新開工面積2682萬平方米，下降35.3%；商業營業用房新開工7068萬平方米，下降40.5%。

1—10月，房屋新開工規模同比跌勢略有放緩，主要受10月單月數據影響，10月全國商品房新開工面積8955萬平方米，規模上雖不及9月，但同比跌幅較上月收窄9.3分百分點，是4月份以來出現的明顯改善跡象，不過這種增速的變化更多受到去年基數的影響。從單月新開工絕對面積看，情況并未明顯改善，企業投資和開工的信心嚴重不足。目前房地產市場外部發展環境，包括政策環境、金融環境所有改善，但疫情造成的經濟遲滯、物流受阻、商業凋敝、預期悲觀等還有待發生變化。受部分企業資金壓力有所緩解、疫情防控措施減輕恢復建設活動影響，未來幾個月新開工有望出現轉機。整體來看政策面對企業融資支持是保障項目施工和交付，新開工難以明顯反彈，短期仍面臨下行壓力。

4 房地產開發企業到位資金跌勢放緩

1—10月，房地產開發企業到位資金125480億元，同比下降24.7%。其中，國內貸款14786億元，下降26.6%；利用外資62億元，下降13.5%；自籌資金44856億元，下降14.8%；定金及預收款41041億元，下降33.8%；個人按揭貸款20150億元，下降24.5%。

1—10月，房地產開發企業到位資金同比走勢基本保持平穩。在企業各項資金來源中，國內貸款和定金及預售款跌幅收窄，分別較1-9月收窄0.6個和0.3個百分點；自籌資金跌幅繼續擴大，較1-9月擴大0.7個百分點。各項資金來源占比情況與上月相比變動不大，定金及預收款和個人按揭貸款占全部資金的48.8%，自籌資金占比35.7%。銀行貸款對房地產企業資金壓力緩解能力有限，除了銷售回款更多還是要依靠多渠道籌集資金，目前融資難問題仍然突出。央行、銀保監會發布的16條金融措施，提出的保函置換監管資金，本質上都是增加開發企業的流動性。這是一條正確的道路，扼住房企脖子的手松開了一些，目的是不掐死。但這些政策明顯受益者仍然是優質民營房企，部分中小民企將會隨著融資環境逐步改善加速出清。

5 土地市場繼續大幅下跌

1—10月，房地產開發企業土地購置面積7432萬平方米，比上年下降53.0%；土地成交價款6061億元，下降46.9%；土地成交均價8155元/平方米，上漲13.1%。

1-10月，土地市場成交量價跌幅基本與上月持平，不再明顯擴大，但兩項指標跌幅仍處歷史最低位。土地單價漲幅也相應放緩，同比漲幅較上月收窄1.0個百分點。在銷售和融資影響下，企業拿地意愿不足，土地市場回暖乏力。10月以來，不少地方政府開始“因城施策”對集中供地模式作出調整，增加集中供地次數，逐漸向“預申請+少量多次”模式轉變。同時為提高企業拿地積極性，采取優化地價款支付節奏，暫停競配建，降低拿地成本等措施。10月財政部印發通知，嚴禁地方通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入。該政策對地方城投和國資拿地形成一定限制，未來與民營房企聯合拿地將成為趨勢。

6 商品房待售面積有所增加

10月末，商品房待售面積54734萬平方米，比上月末增加401萬平方米。其中，住宅增加174萬平方米，辦公樓增加66萬平方米，商業營業用房增加29萬平方米。

今年以來商品房庫存逐月減少，本月首次出現小幅增加，各物業類型均較上月有所增加。在“保交樓”政策監管下，部分未售項目竣工規模也有一定增長。較去年同期相比主要增長點為住宅待售面積，同比上漲16.6%，漲幅較上月提高1.0個百分點；商業營業用房持續下跌，同比減少3.6%。

關鍵詞： 中房研協