從根本上扭轉局面

11月14日，銀保監會、住建部、央行聯合發文，允許商業銀行與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。

(資料圖片僅供參考)

預售資金可謂是房企的咽喉。通過銀行保函的方式置換預售資金，無疑是對房企預售資金的松綁。

此前數天，央行支持房企發債融資的“第二支箭”宣告落地，中國銀行間市場交易商協會受理龍湖集團200億元儲架式注冊發行。

種種跡象顯示，對房企的金融支持力度在不斷加大。

這傳遞了什么信號？對樓市影響幾何？

對房企的金融支持力度加大

11月14日，中國銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯合印發了《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，允許商業銀行在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。

預售資金可謂是房企的咽喉。此前，購房人繳納的定金和首付款等商品房預售資金，全部直接存入監管賬戶，隨著對房企預售資金監管的加強，房企挪用預售資金的行為受到抑制，現金流隨之受到影響。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴，通過銀行保函的方式來置換預售資金，減少了預售資金的沉淀，有利于加快此類資金使用和周轉。

有關部門負責人表示，房地產企業要按規定使用保函置換的預售監管資金，優先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產企業要按約定承擔監管賬戶內的資金補足義務，確保項目建設資金充足。

11月份以來，金融部門對樓市的支持力度在不斷加大。

11月8日，中國銀行間市場交易商協會公布：由央行牽頭提供再貸款資金支持，支持“包括房地產企業在內的民營企業發債融資”，預計可提供約2500億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容。

這即為央行通過債券融資“第二支箭”，支持民營房企。這一舉措源自2018年，當時部分民營企業同樣面臨融資困境，央行會同有關部門，從信貸、債券、股權三個融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業拓展融資。

兩天之后，“第二支箭”宣告落地。

11月10日，中國銀行間市場交易商協會受理龍湖集團200億元儲架式注冊發行，中債增進公司同步受理企業增信業務意向。

據了解，除龍湖集團外，還有多家民營房企也在溝通對接發債注冊意向，相關受理評議工作正在推進。

值得注意的是，上述放松預售資金監管與“第二支箭”的落地，與近日的一則消息較為吻合。

據澎湃新聞等多家媒體報道，自11月11日開始，央行、銀保監會聯合出臺樓市金融16條，其中指出，穩定房地產開發貸款投放，對國有、民營房企一視同仁。支持優質房企發行債券融資，并為財務總體健康、面臨短期困難的房企提供增信支持。配套融資原則不超過3年期限、按照“后進先出”原則、對于新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責！

在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基于商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。自文件印發之日起，未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致。

從展期一年、增信支持、盡職免責等內容來看，本次救市舉措十分少見。此外，文件中還指出，要進一步保剛需、保交樓、支持保障房建設等。

不過，注意到，在央行、銀保監會的官網等官方信息渠道上，并沒有公開這一內容。

但消息面還是引發了市場的反應，11月12日，地產股集體大幅上揚，萬科等多只股票漲停。14日，A股整體低迷，但地產股依然逆勢上漲；港股碧桂園、旭輝控股集團等多家民營房企股價更是暴力拉升，碧桂園一度最高上漲了55%。

浙江工業大學中國住房和房地產研究院副院長范建雙向表示，本次的政策涉及范圍更廣、針對性強，覆蓋了供需兩端的融資、“保交付”、風險處置等各方面，與前幾輪政策放松相比力度更大，本次政策對于恢復市場信心釋放了積極的政策信號，同時對受困的優質民營房地產企業產生積極推動作用。

穩樓市政策密集推出

事實上，今年以來，從中央到地方，陸續出臺了一系列穩樓市的舉措，包括降息、降首付、減免契稅等，其力度在不斷加大。

5月15日，央行、銀保監會發文，首套房貸利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。5月20日，央行宣布降息，5年期以上貸款市場報價利率即LPR由4.6%下調為4.45%，這意味著，首套房貸利率下限為4.25%。

據貝殼研究院測算，以100萬貸款、30年等額本息償還的一筆房貸為例，相比于兩次降息之前，月供額將從5126元變為4919元，減少207元，總還款額將減少近7萬元。

9月29日和9月30日，央行等部門在國慶節前密集發布了三項支持首套房和居民換購住房的政策。

9月29日，央行、銀保監會聯合發布通知，對于2022年6～8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

9月30日，央行又宣布自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，這是央行時隔7年首次下調這一利率。

此外，財政部在9月30日公布，自2022年10月1日至2023年12月31日，對居民換購住房繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

從整體市場來看，1—9月份，全國房地產開發投資103559億元，同比下降8.0%。1—9月份，商品房銷售面積101422萬平方米，同比下降22.2%，其中住宅銷售面積下降25.7%。商品房銷售額99380億元，下降26.3%，其中住宅銷售額下降28.6%。

中指研究院監測顯示，從房企來看，1—10月份，TOP100房企銷售總額為60954.6億元，同比下降43.4%；其中，在10月份，TOP100房企單月銷售額同比下降26.5%。

從城市來看，1—10月份，重點100城銷售面積累計降幅近四成；10月，重點城市成交面積同比下降約兩成左右，市場情緒未見明顯改善。

58安居客房產研究院分院院長張波告訴，隨著保交樓政策的推進，今年三季度政策底已現，樓市迎來重要的窗口期，但由于房企面臨較大的債務危機，頻頻爆雷，市場預期有所惡化，一定程度延長了樓市的下行期。

“房企到期債務整體較高，”中指研究院企業事業部研究負責人劉水向表示，截至2022年10月31日，房企待償債券余額共計30075.9億元；一年內到期的債券合計9552.8億元，接近萬億元，其中信用債余額6339.5億元，海外債余額3213.3億元。

植信投資研究院資深研究員馬泓告訴，當前樓市整體仍處于較困難的階段，有必要擴大支持政策的力度，特別是針對房企風險，加大供給側政策支持力度，有利于化解行業風險，促進房地產市場筑底企穩，推動經濟進一步走向恢復。

范建雙對此表示，通過疏通房地產融資的各種渠道，為房地產市場早日回歸正軌奠定基礎。

中國人民大學國發院城市與房地產研究中心主任況偉大告訴，最新舉措既是防風險的需要，也是保民生、穩增長之舉。

從供需兩端共同發力

馬泓認為，2022年末，房企整體融資環境出現了有利的情形，風險進一步擴大的概率正在下降。

不過，對于樓市及房企而言，企穩仍有多道難關。

劉水表示，當前銷售沒有明顯復蘇回暖，未來一年房企仍面臨巨大償債壓力。

他預計，在房企債務展期和增信發債后，企業資金壓力或將得到一定緩解，實現以時間換空間。下一步更重要的是要促進市場銷售企穩，唯有企業銷售回款得到明顯改善，才能使行業真正恢復平穩發展。

然而，當前，購房者觀望情緒仍在，前期政策見效仍需時間。

統計數據顯示，10月居民戶貸款減少180億元，是今年4月后又一次負增長，居民貸款需求弱化。

對此，范建雙認為，目前房地產市場出現的問題不僅是供給側的問題，也包括需求側的問題，尤其是購房者的信心不足問題尤為突出。如果僅是從供給側發力很顯然是不夠的，難以從根本上扭轉局面，需要從供需兩端共同發力。

今年以來，多地出臺降低首付比例、下調房貸利率等差別化住房政策，加大對剛需和改善性住房需求的金融支持力度，以穩定市場情緒。

本次被多家媒體報道的樓市金融16條舉措，其中再次強調，鼓勵金融機構結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎上，合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平，支持剛性和改善性住房需求。

范建雙表示，下調居民房貸利率是當前有效的需求側政策手段，5年期LPR報價仍有一定的下調空間。此外，放松限購、放寬住房公積金貸款條件、適度減免房地產交易環節稅費等也能起到一定作用。

況偉大表示，從剛改人群的首付比例、房貸利率等來看，保剛需仍有一定的政策空間。

前述樓市金融16條舉措還指出，做好房地產項目并購金融支持。鼓勵商業銀行穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務，重點支持優質房地產企業兼并收購受困房地產企業項目。

在日前舉行的一次論壇上，中國房地產業協會副會長王惠敏表示，“增進民生福祉，提高人民生活品質”將成為房地產行業未來政策支持和市場發展的重心，多主體供給多渠道保障的路徑值得探索，合作建房模式是滿足居民需求的有益補充，也是探索新模式的積極嘗試。

范建雙表示，從長遠看，要避免房地產市場大漲大跌，應該探索新的住房發展模式，其核心是解決房地產市場長效發展機制問題，當然，這需要通過一攬子政策建立基礎性制度，包括土地制度、稅收制度、投融資制度等。

作者：劉德炳（bingshaode@126.com）

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