記者劉佳北京報道

在房地產信托高度承壓之下，金融支持房地產政策全面加碼。

近日，由央行、銀保監會聯合發布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》(下稱“《通知》”)在業內盛傳，迅速引發市場關注。

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盡管該《通知》未正式在官網發布，但《》記者從多方信源確認了該份文件的真實性。

《通知》對房地產信貸投放、“保交樓”金融服務、困房地產企業風險處置、保障住房金融消費者權益和階段性調整部分金融管理等政策方面做出了16條明確要求(下稱“金融16條”)。

其中，在保持房地產融資平穩有序上，《通知》提出支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期；保持信托等資管產品融資穩定。

在業內人士看來，金融16條對信托行業涉及較多房地產業務的機構來說是重要的緩釋措施，有效的緩解了未來房地產相關業務的經營壓力和合規壓力，增加了相關業務的騰挪空間，為在房地產領域當中投融資業務的拓展創造了更加寬松的政策環境。

存量融資合理展期

11月14日，《》記者在采訪中得知，目前已有部分信托公司收到了上述《通知》。

華東某信托公司相關人士對《》記者表示，“我們是12日收到的《通知》，目前正在研究當中，《通知》內容都是一致的。”

華南某信托公司相關人士則表示還未見到具體《通知》，“我們確實還沒收到《通知》，如果下發，公司會根據要求逐一落實。”

從《通知》內容看，涉及信托的主要有兩條。

在穩定房地產融資方面，《通知》指出，支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期。

《通知》表示，對于房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基于商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。

需要注意的是，自《通知》印發之日起，未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致。

用益金融研究院研究員喻智對《》記者分析稱，信托貸款等存量融資合理展期是以風險化解為目標，對房企的還款時間和金額上做出安排，主要體現在拉長還款期限，降低房企的短期流動性壓力。

金樂函數分析師廖鶴凱也持有同樣的觀點，他對《》記者表示，該規定是基于現實情況的相機抉擇，大量的房地產業務有實質的展期需求，需要有合理的展期預期和周期來推動相關業務的解決。

“延長合理化的展期期限，也是屬于救房市了，以時間換空間。”一位信托公司人士對《》記者表示。

支持房地產合理融資需求

房地產信托作為房企融資的重要渠道之一，近年來因受地產行業影響，相關信托業務也成為信托公司踩雷的“重災區”。

據用益信托數據顯示，2021年，房地產信托全年違約規模達917.11億元，占總違約規模比例為61.34%。

2022年1-5月，房地產信托違約規模428.43億元，占總違約規模比例達80.45%。

在監管層面上，房地產信托面臨融資類信托規模縮減、房地產信托規模總量控制以及房企融資“三道紅線”的多重監管約束，房地產信托規模也持續壓降。

據中國信托業協會發布的數據顯示，今年一季度末，投向房地產的資金信托規模為1.57萬億元，同比下降27.71%；截至二季度末，投向房地產的資金信托規模占比則進一步下降至9.53%。

不過為了保持信托等資管產品融資穩定，《通知》的另一條則明確，鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求。

即為鼓勵信托公司等金融機構加快業務轉型，在嚴格落實資管產品監管要求、做好風險防控的基礎上，按市場化、法治化原則支持房地產企業和項目的合理融資需求，依法合規為房地產企業項目并購、商業養老地產、租賃住房建設等提供金融支持。

此外，《通知》還提及，支持住房租賃企業發行信用債券和擔保債券等直接融資產品，專項用于租賃住房建設和經營，其中包括穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點。

“這相當于部分放寬了之前信托等資管產品房地產領域業務的限制，為房地產企業保交房、優質房企維持正常經營提供了新的融資渠道。”廖鶴凱表示。

清華大學法學院金融與法律研究中心研究員邢成則認為，從新出臺的信托業務分類監管政策來說，要想實質性支持房地產合理融資需求，主要是把重心放在標品融資上。“隨著信托業務分類落地，像傳統的房地產信托貸款業務融資是比較難以展開的，因為它和新的信托業務分類是有明顯沖突的。”

“當然信托公司除了對房地產進行標品融資支持外，還可以通過信托投資的方式來支持房地產行業合理融資需求。”邢成補充說，“換言之，就是通過股權投資實質性的在房地產企業當中持有一定股份，風險共擔、收益共享，然后在一定時期合理退出，這也是對房地產企業融資需求特有的資金支持方式，也是信托公司特有的功能。”

“整體看，金融16條對信托行業和信托公司整體是有利的，房企短期償債壓力減少，加上增量的資金支持，房地產企業的違約風險可能會明顯下降。”喻智表示。

談及未來房地產信托市場的變化，喻智指出，存量房地產信托受此影響，可能會出現較多展期的情況，用于穩定房地產市場；而已經曝出違約的信托產品，若是房地產行業走勢回穩，得到妥善處置的可能性增加。

關鍵詞： 房地產信托