記者 李貝貝 上海報道

11月3日，據“上海人大”官方微信號公布，上海市人大常委會對《上海市住房租賃條例（草案）》（征求意見稿）（以下簡稱“《租賃條例》（草案）”）公開征求意見，征求意見時間為2022年11月2日至11月16日，對住房租賃價格管理、規模化租賃管理、租賃資金監管等方面都做了相關規定。與此同時，在民生保障方面，《租賃條例》（草案）還特別專章細化了保障性租賃住房的相關要求。

中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進認為，《租賃條例》（草案）相關規定有助于推動住房租賃市場的進一步規范，保障租賃雙方的合法權益，營造良好的租房環境，促進“租購并舉”住房制度的加快建立。“在北京、上海的帶動下，未來或將有更多的城市出臺住房租賃的相關法規。”徐躍進指出。

(資料圖)

禁止群租、鼓勵長期租賃

今年9月1日，《北京市住房租賃條例》正式實施，這是全國首個規范住房租賃的地方性法規，并首次將“住有所居、房住不炒、租購并舉、職住平衡”等寫入地方立法。

繼北京之后，11月2日，為了規范住房租賃行為，保障住房租賃當事人合法權益，促進住房租賃市場健康發展，上海市人大常委會對《租賃條例》（草案）公開征求意見。

《》記者在上海人大官網看到，《租賃條例》（草案）共7章65條，主要內容包括健全治理機制，形成共治共享的發展格局；規范租賃行為，平衡租賃雙方權利義務關系；加強市場主體管理，規范住房租賃市場秩序；堅持服務監管并重，增強人民群眾的獲得感等。

其中，為平衡租賃雙方權利義務關系，《租賃條例》（草案）中明確了出租人、承租人應當遵守的行為規范，比如明確出租住房應當遵守的規定，禁止群租，須細化完善辦理租賃登記備案的具體要求。同時，也鼓勵當事人訂立長期租賃合同，建立穩定的租賃關系；

從市場主體角度來看，《租賃條例》（草案）提出要加大對個人“二房東”監管力度，加強對房地產經紀機構和住房租賃企業的管理，包括建立備案制度、從業人員實名從業、規范房源信息發布、實行合同網簽、資金監管要求等。

例如，住房租賃企業承租個人住房從事轉租業務的，應當按照規定，在商業銀行開立住房租賃交易資金監管專用賬戶，并通過住房租賃平臺向社會公示。住房租賃企業向承租人一次性收取租金超過三個月的部分，以及收取押金超過一個月租金的部分，應當存入住房租賃交易資金監管專用賬戶。

“過去租賃市場上一些規范方面的缺失，絕大部分都在此次草案中進行了補充。”11月4日上午，貝殼租房（惠居）上海站負責人劉莉告訴《》記者。上海中原地產首席分析師盧文曦總結，上海此次以條例形式從多層次、多維度出發，維護整個租賃市場的有序、健康和安全，法理依據更強，對于承租者和市場主體都是利好。

《》記者注意到，在租賃市場日益規范的同時，不少住房租賃企業也在自覺加強對租戶利益的保障。例如，11月4日，鏈家在上海宣布完成第5次升級“安心服務承諾”。據悉，截至2022年10月，上海鏈家已累計為包括租客、購房者在內的消費者支付安心保障金10.58億元，共抵御了53582次交易風險。

上海鏈家COO王擁群強調，為破解當前租賃市場因意外產生人身受傷及財產損失的痛點，上海鏈家此次還針對其“省心租”房屋新增“租住安全，補償損失”的安心服務承諾，以保障出租方和承租方的利益：“隨著鏈家更多租賃產品的推出，圍繞租住安全，在租住期內有一些意外，產生財產損失或者人身受傷，我們也相應對受損方給予一些補償。”王擁群表示。

“圍繞租賃業務，隨著國家對于租售業務的支持，響應租購并舉戰略，鏈家也成立了惠居新業務。”王擁群表達了鏈家希望在租住這條線上“走得更遠”的意圖。

據公開資料，2021年，貝殼惠居即推出輕托管租賃業務“省心租”，將市場上分散的房源轉為有品質、可信賴的專業機構化長租房源。而作為貝殼租房（惠居）上海站負責人，劉莉坦言，“租賃（業務）是一件長期的事情，也非常微利，對于客戶、業主而言也不乏痛點，仍需要我們慢慢去解決。”

細化保障性租賃住房相關要求

值得注意的是，在民生保障方面，《租賃條例》（草案）特別專章細化了保障性租賃住房的相關要求，指出上海市按照政府引導、市場運作原則，加快發展保障性租賃住房，擴大供需適配、租期穩定、租金優惠、公共服務配套的保障性租賃住房供給，有效緩解特定群體的住房需求，切實發揮保障性租賃住房在租賃市場中的示范引領作用。

從《租賃條例》（草案）具體內容來看， 其中，保障性租賃住房重點在新城等人口導入區域、高校園區、產業和商務商業集聚區、軌道交通站點周邊等租賃需求集中、生產生活便利、交通便捷的區域進行布局；同時，上海市針對不同層次需求，建設住宅型、宿舍型保障性租賃住房，其中住宅型保障性租賃住房以小戶型為主。此外，保障性租賃住房還實行全裝修，配備必要的基本生活設施，并充分考慮承租人需求特點，合理配置公共服務和商業服務設施，適當增加公共活動和共享空間等。

租金方面，保障性租賃住房出租人應當以低于同地段同品質市場租賃住房的租金水平確定租賃價格，向區房屋管理部門備案，并向社會公布；保障性租賃住房租金不得高于備案的租賃價格，并應當按月或者按季度收取；收取的押金不得超過一個月租金。

徐躍進指出，“條例利用單獨一章對保障性租賃住房的制度定位、布局要求、建設要求、管理要求等進行了規定，突出了保障性租賃住房的重要地位。”

“上海市租房人口規模大，租金水平高。根據第七次人口普查數據，上海市約38.7%的家庭戶在租房住。” 徐躍進向《》記者提供的中指研究院50城住宅租賃價格指數顯示，2022年10月上海住宅平均租金為83.7元/平方米/月，租金水平居50城前列；租金收入比超30%，居民租房壓力較大。

而在“十四五”期間，上海新增建設保障性租賃住房47萬套（間），累計建設籌措達到60萬套（間）以上，其中40萬套（間）在“十四五”期末可以形成供應，到2022年年底，計劃建設籌措保障性租賃住房24萬套（間），完成“十四五”目標總量的一半以上。

目前，上海的保障性租賃住房建設正在加速推進中。上海市住建委官網10月11日發布的信息顯示，截至當日，上海保障性租賃住房已累計建設籌措36.3萬套、供應18.6萬套。就在10月26日，上海最大的社會化保障性租賃住房社區——微領地浦江中心社區開業，可供應3000余間房源。

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