雖然房地產市場目前仍然在底部，但近期政策面暖風吹來，也讓市場接收到了相應的信號，房地產行業新的發展模式也在逐漸成型之中。

房地產市場持續在低位盤整，房企三季報中所傳遞出來的信號也同樣平淡。隨著房企三季報披露季收尾，房企今年第三季度的表現也浮出水面。

與市場預計相似，在市場轉淡的環境下，房企無論是營業收入抑或是利潤表現，均出現明顯的收縮；除此以外，財務面上多數房企也采取縮表的舉措，在手現金以及經營性現金流表現也有走弱的趨勢。

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為數不多的好消息是，在銷售面上，目前出現分化行情，雖中小房企仍然持續承壓，但龍頭房企多數有觸底回升的趨勢，部分同比跌幅收窄，更有部分已經同比回升。

以此可見，雖然房地產市場目前仍然在底部，但近期政策面暖風吹來，也讓市場接收到了相應的信號，房地產行業新的發展模式也在逐漸成型之中。

平淡收場

從整個行業表現來看，今年房企的三季報表現得十分平淡。

數據顯示，A股已經發布三季報的106家房企中，有61家房企前三季度營收出現同比下滑；此外，凈利潤實現正增長的房企也僅30家。

具體來看，無論是龍頭房企又或者中小房企，這種凈利潤下滑的趨勢都是普遍現象。

以A股市值最高的保利發展（600048）為例，其今年第三季度實現營收約456.53億元，同比下降5.82%；歸母凈利潤為約22.68億元，同比下降30.96%。

再以港股藍籌中海地產為例，其今年第三季度則錄得營收175.2億元，同比下滑59.5%；扣除投資物業公允價值變動收益和匯兌凈損益后的經營利潤為18億元，同比下滑77.5%。

龍頭房企尚且如此，中小房企的表現也沒有更好。

可供對比的例子是，華僑城今年第三季度實現營業收入128.86億元，同比下降51.25%；凈利潤2058.14萬元，同比下降98.88%。

綜合上述房企三季報的業績表現，出現營收和利潤收縮的原因主要指向了結算周期以及毛利率水平的影響。因而雖然賬面上表現都相對普通，但這其實是行業變化所致。今年年初市場就已經對之有所預期。

A股的另一家龍頭上市房企萬科今年第三季度業績表現也略低于市場預期。今年第三季度，萬科實現營業收入1307.6億元，同比增長25.3%；實現歸母凈利潤48.3億元，同比下降14.4%。

萬科給出的原因是，受近年來結算項目地價占售價比上升的影響，2022年前三季度，其開發業務結算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.7%，扣除稅金及附加后的結算毛利率從2021年同期的18.7%下降至16.5%。

一位不愿公開姓名的龍頭房企總部人士在接受記者采訪時指出，今年三季報中大多數房企的利潤都不太好，“如果從行業的發展邏輯來說，這本來就是會出現的。因為現在也不可能囤地，這幾年的投資回報率都在走低，地都是高價地，所以利潤肯定不會好。”

上述龍頭房企總部人士還提到，如果從房企的結算周期來看，其實從2021年開始，房企的業績就應該有比較明顯的體現，“之所以到現在的感受比較深，是因為影響房企報表的因素太多，可能之前體現得不是很充分。”

企穩有望

營業收入和利潤表現體現的是結算表現，從當期表現來看，目前房企的經營狀況也難以讓市場持十分樂觀的態度。最直觀的指標是，房企的經營性現金流在今年三季度也有明顯的變化。

據數據，在有披露的房企中，今年前三季度有44家房企經營活動產生的現金流量凈額為負，56家房企為負增長。

具有典型意義的是萬科。

今年前三季度，萬科經營活動產生的現金流量凈額為-41.75億元，同比下降442.36%，萬科解釋稱是由于經營活動所流入現金大幅減少所致。

這是值得關注的信號，萬科此前經營現金流凈額長期保持為正數，而在當前的市場環境下，即便收縮投資，也仍難以守住現金流的穩定表現。

經營活動產生的現金流量出現異動的原因，主要歸結為房企銷售回款顯著減少，而這又受制于房企銷售面的表現。今年前三季度，房企銷售表現相較往年均有所下滑。

據中指研究院統計，2022年前十個月，百強房企銷售總額約為6.1萬億元，同比下降43.4%。

盡管目前市場仍在底部，但政策面也在為行業持續注入信心。

例如，近日，交易商協會、中國房地產業協會聯合中債增進公司，召集21家民營房企召開座談會。據參會企業透露，座談會明確中債增進公司將繼續加大對民營房企發債的支持力度，目前正在推進十余家房企的增信發債，涉及金額約200億元。

隨之而來，目前房企的銷售面企穩已經看到了曙光。

以保利發展為例，其今年10月的銷售額表現已經略有提振。

根據保利發展發布的數據，今年10月，其實現簽約金額430.14億元，環比增加12.03%，同比減少13.93%，跌幅有所收窄；今年前10個月，保利發展實現簽約金額3631.14億元，同比減少21.1%。

一位不愿公開姓名的房企分析師在接受記者采訪時表示，去年下半年房企的銷售基數是比較低的，所以只要推盤節奏合理，加上近期不少龍頭房企比如萬科、保利都在搶收，企穩回升是有可能的。

中指研究院在近期的一份研報中也分析認為，短期來看，市場恢復節奏仍取決于宏觀基本面修復程度、疫情防控效果和政策端優化力度等方面。若宏觀經濟穩定恢復、相關政策積極落地且多地疫情得到有效控制，購房者置業情緒有望逐步修復，四季度新房市場或逐漸企穩。

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