10月25日，無(wú)錫完成第四批次集中供地，也成為22個(gè)城市中首個(gè)完成第四批次集中供地的城市。

目前，全國(guó)22城中已有15城完成三批次集中供地，除了部分城市加增第四批集中供地外，各大熱點(diǎn)城市的集中供地陸續(xù)進(jìn)入尾聲。

(資料圖片僅供參考)

值得關(guān)注的是，在今年的土拍中，央企、國(guó)企依然唱主角，除此之外，還涌現(xiàn)出三大拿地的新勢(shì)力——城投平臺(tái)、地鐵集團(tuán)、“草根”房企，由此也形成了今年拿地企業(yè)的新格局。

城投平臺(tái)、地鐵集團(tuán)、“草根”房企三大拿地“新勢(shì)力”的崛起，重塑了土地市場(chǎng)的新格局。資料圖片

城投平臺(tái)：何去何從？

10月25日，無(wú)錫第四批次集中供地宣告結(jié)束，此次推出的13宗地塊全部底價(jià)成交，成交總價(jià)163.78億元，整體土地市場(chǎng)熱度仍然維持在低位。

值得一提的是，今年以來(lái)，無(wú)錫集中供地一直以城投等地方國(guó)資作為主力軍，在一批次、二批次、三批次供地中地方國(guó)資拿地金額占比分別為92%、55%、89%，而央企、國(guó)企在四批次之前還尚未在無(wú)錫拿地。但是，無(wú)錫四批次土拍中地方國(guó)資拿地金額占比大幅下降至33%，與此同時(shí)，綠地香港、保利、朗詩(shī)等國(guó)企和民企得以入場(chǎng)，成為此次無(wú)錫土拍的新特征。

中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，此次無(wú)錫地方國(guó)資拿地金額減少，與不久前財(cái)政部印發(fā)《財(cái)政部關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》相關(guān)，其中提到“嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口”。可見(jiàn)，該政策對(duì)于限制地方國(guó)資托底拿地起到了一定的約束效果。

不僅是無(wú)錫，事實(shí)上，今年以來(lái)，除了央企、國(guó)企外，城投成為拿地中的新主角。根據(jù)中泰證券（600918）研報(bào)，2022年1-9月，城投拿地金額占全國(guó)土地出讓金比重為11.77%。江西城投拿地占比最高，為26.59%，江蘇、湖南、四川、重慶4個(gè)省份城投拿地占比在15%-25%之間。全國(guó)范圍內(nèi)，甘肅嘉峪關(guān)市、湖北黃石市等5個(gè)地級(jí)市城投拿地占比在50%以上；四川遂寧市、湖南岳陽(yáng)市等18個(gè)地級(jí)市城投拿地占比在30%-50%之間；江蘇鹽城市、常州市，湖北宜昌市、浙江紹興市、廣西柳州市等30個(gè)地級(jí)市城投拿地占比在20%-30%之間。

一方面，在土拍市場(chǎng)降溫的情況下，城投拿地的情況增多；另一方面，城投平臺(tái)拿地多是為了給市場(chǎng)“托底”。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，城投拿地后真正入市率僅為9%。不過(guò)，在“不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入”的要求發(fā)出后，城投拿地的趨勢(shì)是否依然持續(xù)尚未可知。

地鐵集團(tuán)：隱形“地主”

今年9月，在深圳第三場(chǎng)土地出讓中，深圳地鐵以底價(jià)摘得坪山G14306-8011、G14306-8012、G13305-0046地塊，共花費(fèi)60.38億元。

同樣，在9月結(jié)束的杭州第三批集中供地中，杭州地鐵以底價(jià)拿下2宗地塊，耗資40余億元。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，杭州地鐵今年累計(jì)權(quán)益拿地金額已達(dá)51億元。

不止是深圳地鐵、杭州地鐵，廣州地鐵、南京地鐵等地鐵集團(tuán)也在今年的土拍市場(chǎng)上踴躍拿地，成為繼地方城投平臺(tái)后，土拍中新晉的拿地勢(shì)力。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月，權(quán)益拿地金額TOP100的企業(yè)中，就有8家地鐵公司上榜，包括廣州地鐵、廈門軌道交通、深圳地鐵、杭鐵集團(tuán)、沈陽(yáng)地鐵集團(tuán)、合肥軌道交通集團(tuán)、蘇州軌交集團(tuán)、南京地鐵集團(tuán)，拿地總金額為585億元。

從新增貨值來(lái)看，2022年1-9月，廣州地鐵以542億元新增貨值排名全國(guó)房企第14位，深圳地鐵（468億）排名第15位，廣州地鐵、深圳地鐵的新增貨值均超過(guò)龍湖集團(tuán)、中國(guó)金茂。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，地鐵企業(yè)之所以越來(lái)越成為地方土地市場(chǎng)的“生力軍”，一方面，因?yàn)閰^(qū)域綜合開(kāi)發(fā)逐漸成為土地出讓的重點(diǎn)；另一方面，也由于熱點(diǎn)城市地鐵進(jìn)入大規(guī)模開(kāi)發(fā)階段，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)給地鐵建設(shè)“輸血”已經(jīng)成為地鐵開(kāi)發(fā)的重要支撐。此外，地鐵公司的實(shí)力相對(duì)雄厚，拿下地塊、地鐵開(kāi)通后再賣房子，溢價(jià)會(huì)比較高。

但客觀來(lái)看，地鐵公司缺乏成熟的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和操盤經(jīng)驗(yàn)，在大舉拿地后，后續(xù)如何操盤、是否引入房企合作仍然值得關(guān)注。

“草根”房企：重出江湖

在央企、國(guó)企唱主角的土地市場(chǎng)中，以前銷售額排名靠前的民營(yíng)房企削減拿地力度。以克而瑞2021年銷售額排行榜TOP30房企為例，曾經(jīng)活躍在拿地市場(chǎng)TOP10-TOP30內(nèi)的房企大多在今年的土地出讓中銷聲匿跡，諸如融創(chuàng)中國(guó)、綠地控股（600606）、旭輝集團(tuán)、陽(yáng)光城、正榮地產(chǎn)、融信地產(chǎn)、世茂集團(tuán)等曾經(jīng)拿地激進(jìn)的房企，當(dāng)下或資金鏈緊張，或已經(jīng)“爆雷”。

在這些規(guī)模化房企隱身后，一些地方性的、曾經(jīng)寂寂無(wú)名的小微房企開(kāi)始重出江湖。過(guò)往，在規(guī)模房企搶地的激烈競(jìng)爭(zhēng)下，土地價(jià)格高攀，這些小微房企被擠出市場(chǎng)，而今年土地市場(chǎng)降溫，拿地門檻降低且競(jìng)爭(zhēng)者有所減少，這些“草根”房企迎來(lái)了一顯身手的機(jī)會(huì)。

比如，在上海第三批集中供地中，上海本土房企寶華地產(chǎn)以56.045億元、溢價(jià)率9.46%的代價(jià)，將桃浦科技智慧城015-01地塊順利收入囊中。不僅如此，今年7月，寶華還以總價(jià)約11.72億元競(jìng)得上海普陀區(qū)1宗地塊。自此，寶華也成為在上海近兩輪集中供地土拍中唯一一家均有地塊入賬的民營(yíng)房企。

上海寶華地產(chǎn)成立于2002年，算是一家老牌的滬上房企，開(kāi)發(fā)有幾十個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，累計(jì)完成開(kāi)發(fā)總量近千萬(wàn)平方米。近年來(lái)其開(kāi)發(fā)有寶華城市花園、浦東紫薇花園等住宅產(chǎn)品，風(fēng)靡一時(shí)。此次寶華地產(chǎn)拿地距離上次在浦東拿地已經(jīng)時(shí)隔兩年，補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈。

但是，從寶華地產(chǎn)的成長(zhǎng)路徑來(lái)看，這家房企扎根上海并未走全國(guó)化擴(kuò)張的道路，且規(guī)模有限，目前從公開(kāi)渠道查不到其具體的銷售額。

除了上海寶華地產(chǎn)外，在近兩批次的上海供地中，上海本地房企上海恒文、上海佳運(yùn)、上海大豪、上海同潤(rùn)等也各有斬獲，這些中小房企此前也鮮有在上海公開(kāi)市場(chǎng)拿地。

不止是上海，在杭州、合肥、南京等地一些本土中小房企也開(kāi)始反攻拿地。例如，原先深耕蕪湖的偉星置業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)合肥市場(chǎng)，兩年累計(jì)拿地金額超百億元，而杭州眾安集團(tuán)也豪擲近50億元在杭州補(bǔ)倉(cāng)。

梳理這些中小房企共同特征可以發(fā)現(xiàn)，此類“草根”房企大多是本土房企，規(guī)模不大，在一個(gè)城市的部分區(qū)域深耕，擁有成熟的代表作品，也具有強(qiáng)烈的補(bǔ)倉(cāng)愿望。同時(shí)，這些本土房企大多數(shù)并未走全國(guó)化擴(kuò)張的規(guī)模化道路，絕大部分并未上市。

這也說(shuō)明，在后規(guī)模時(shí)代，在“大而強(qiáng)”的房企失落之時(shí)，曾經(jīng)“小而美”的房企得以再度浮出水面，迎接市場(chǎng)新的機(jī)遇和考驗(yàn)。

記者 徐倩

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