中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年10月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR（以下簡(jiǎn)稱5年期LPR）為4.3%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。

因?yàn)?月存款利率下降，市場(chǎng)預(yù)期10月5年期LPR有單邊調(diào)降的可能，但最終LPR保持不變。

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其原因在于：

一是10月MLF利率未變；

二是9月有效信貸需求回升，再度下調(diào)LPR的必要性不大。

三是新利率傳導(dǎo)機(jī)制下，9月降低存款利率的目的主要是維持利差穩(wěn)定；

四是9月末央行已允許部分地方降低或取消首套房利率下限，目前暫無(wú)降低5年期LPR的必要。

此前首套房利率下限為5年期LPR減20BP。按照央行最新通知要求，10月以來(lái)包括武漢、天津等在內(nèi)的諸多城市將首套房利率下限調(diào)整為5年期LPR減40BP左右。在此背景下，雖然10月LPR保持不變，但許多城市首套房貸利率仍會(huì)下降，多地首套房貸利率已進(jìn)入“3時(shí)代”。

LPR為何不變？

2019年8月，央行推進(jìn)貸款利率市場(chǎng)化改革。改革后的LPR由各報(bào)價(jià)行按照對(duì)最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率，于每月20日（遇節(jié)假日順延）以公開(kāi)市場(chǎng)操作利率（主要指中期借貸便利MLF利率）加點(diǎn)的方式形成報(bào)價(jià)。

其中MLF利率是央行中期政策利率，代表了銀行體系從中央銀行獲取中期基礎(chǔ)貨幣的邊際資金成本；加點(diǎn)幅度則主要取決于各行自身資金成本、市場(chǎng)供求、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素。簡(jiǎn)言之，LPR等于MLF+點(diǎn)差。

10月17日上午，央行公告稱，為維護(hù)銀行體系流動(dòng)性合理充裕，2022年10月17日人民銀行開(kāi)展5000億元中期借貸便利（MLF）操作和20億元公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)操作，充分滿足了金融機(jī)構(gòu)需求。其中MLF期限為一年期，操作利率為2.75%持平于上次。

LPR利率與MLF利率掛鉤，在MLF利率未做調(diào)整的背景下，10月LPR報(bào)價(jià)的定價(jià)基礎(chǔ)沒(méi)有發(fā)生變化。意味著10月LPR大概率保持不變。

其次，9月金融數(shù)據(jù)明顯改善，信貸有效需求回升，再度下調(diào)LPR的必要性不高。“9月金融數(shù)據(jù)反映國(guó)內(nèi)紓困助企、穩(wěn)增長(zhǎng)政策效果明顯，實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求明顯改善，貨幣環(huán)境保持適度寬松，繼續(xù)為經(jīng)濟(jì)提供有力支持。數(shù)據(jù)也顯示居民中長(zhǎng)期貸款邊際改善，反映樓市銷售呈現(xiàn)筑底回暖跡象。” 光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華表示。

央行10月11日公布的數(shù)據(jù)顯示，9月社融增量為3.53萬(wàn)億元，比上年同期多增6274億元，市場(chǎng)預(yù)期僅2.8萬(wàn)億元。9月信貸口徑下人民幣貸款當(dāng)月新增2.47萬(wàn)億元，同比多增8100億元，總量出現(xiàn)明顯改善。分類別看，企業(yè)部門貸款尤其是企業(yè)中長(zhǎng)期貸款是支撐信貸高增長(zhǎng)的主力。總體看，9月信貸需求接替了政府債券，成為社會(huì)融資增量的支撐項(xiàng)，信貸結(jié)構(gòu)也明顯改善，實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求回暖。

此前，由于9月存款利率下調(diào)，一些市場(chǎng)人士認(rèn)為10月5年期LPR存在單邊調(diào)降的可能。比如今年4月下旬存款利率下調(diào)后，5月5年期LPR單邊調(diào)降15BP，但1年期LPR保持不變。

9月15日五大行存款利率出現(xiàn)下調(diào)。其中，活期利率下調(diào)5BP；三年期整存整取利率下調(diào)15BP，其余期限利率下調(diào)10BP。此后股份行、城商行、農(nóng)商行存款利率也出現(xiàn)下調(diào)。此次操作后，央行似乎構(gòu)建了一個(gè)新的利率傳導(dǎo)機(jī)制，即MLF—LPR與10年國(guó)債—存款與貸款。換言之，9月存款利率下調(diào)主要受MLF利率下調(diào)影響，存款利率的調(diào)整主要是為了保持銀行利差穩(wěn)定。

中泰證券首席固收分析師周岳表示，考慮到今年以來(lái)10年期國(guó)債收益率中樞下降約20BP，1年期LPR下調(diào)15BP，9月存款利率降息應(yīng)該更多理解為‘補(bǔ)降’，按照“貸款決定存款”的調(diào)節(jié)機(jī)制，不能簡(jiǎn)單從此次存款利率降息直接得出隨后下調(diào)LPR的判斷。

首套房貸利率進(jìn)一步下行，10城步入“3時(shí)代”

央行數(shù)據(jù)顯示，LPR改革以來(lái)，企業(yè)貸款利率從2019年7月的5.32%降至2022年8月的4.05%，創(chuàng)有統(tǒng)計(jì)以來(lái)最低水平。從新發(fā)放貸款利率看，央行二季度貨幣政策報(bào)告顯示，6月企業(yè)貸款加權(quán)平均利率為4.16%，個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.62%。

一般而言，住房個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)低于企業(yè)貸款，前者高于后者主要出于嚴(yán)控地產(chǎn)的需要，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，住房貸款利率有必要通過(guò)單邊下調(diào)5年期LPR進(jìn)一步調(diào)降。但9月末央行已允許部分地區(qū)降低或取消首套房利率下限，一些地方首套房貸利率已低于4%，降低5年期LPR的必要性下降。

9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策：對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

調(diào)整之前，首套房商貸利率下限為5年期LPR減20BP，也就是4.1％。此次調(diào)整為房貸利率進(jìn)一步下探打開(kāi)通道，一些地方甚至一些強(qiáng)二線城市首套房貸利率已突破4%，進(jìn)入“3時(shí)代”。

截至10月19日，貝殼研究院監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)已有石家莊、貴陽(yáng)、天津、武漢、宜昌等10個(gè)城市首套房貸利率降至3字頭。

二線城市中，昆明首套房貸利率降至3.95%，武漢、天津和貴陽(yáng)首套房貸利率降至3.9%，石家莊首套房貸利率降至3.8%。三四線城市中，清遠(yuǎn)首套利率最低，已降至3.7%。

符合階段性定向降息政策的城市中，目前仍有包括大連、哈爾濱、溫州、泉州等城市房貸利率在4.1%的水平，后期不排除有回調(diào)空間。

除商貸利率外，各地公積金利率也紛紛下調(diào)。

自2022年10月1日起，央行決定下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%；第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。隨后，各城市紛紛跟進(jìn)下調(diào)公積金貸款利率。

整體來(lái)看，據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，103個(gè)重點(diǎn)城市10月首套房、二套房的房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行，首套房貸主流利率平均為4.12%，較上月下降3個(gè)基點(diǎn)；二套房貸平均利率為4.91%，與上月持平，較去年最高點(diǎn)分別回落162BP和109BP。

10月銀行放款周期為26天，與上月基本持平，其中一線城市平均放款周期為30天，二線城市平均放款周期均為24天，三線城市平均放款周期為26天。

貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰表示，階段性首套房貸降息結(jié)合放松限購(gòu)、限貸，將明顯減輕首次購(gòu)房群體的購(gòu)房成本，加速購(gòu)房者決策，這有助于增加市場(chǎng)成交。

“改善性需求對(duì)市場(chǎng)的主導(dǎo)作用日益增強(qiáng)的背景下，政策上也要關(guān)注降低‘賣一買一’、‘賣舊買新’的貸款利率，未來(lái)不排除會(huì)進(jìn)一步結(jié)構(gòu)性放寬二套房貸款利率政策。”劉麗杰補(bǔ)充說(shuō)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房貸低利率時(shí)代開(kāi)啟，對(duì)于四季度樓市行情提振的作用確實(shí)會(huì)比較明顯。就目前看，3.9%的利率是最合適的。當(dāng)然一些壓力比較大的城市，商業(yè)銀行也會(huì)繼續(xù)進(jìn)行調(diào)整，但要調(diào)整至3.7%，還需要點(diǎn)時(shí)間。

“從國(guó)內(nèi)物價(jià)溫和可控、政策空間足，銀行盈利整體表現(xiàn)良好，資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)健等方面看，LPR仍有調(diào)降空間。但未來(lái)調(diào)整需要根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資和銀行息差壓力整體情況而定。”周茂華表示。

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