民營房企的鐵哥們。

【資料圖】

在融資驟冷數月之后，今年9月房企融資終于出現了些許暖意。

克而瑞數據顯示，今年9月，100家典型房企的融資總量為622.1億元，環比增加61.8%，同比減少28%。其中債券發行了372.1億元，環比增加95.1%，同比減少18.2%。

房企融資面出現回暖信號，離不開監管的支持。

政策面利好頻傳，除了國企央企等公認高信用房企以外，越來越多的房企也獲得了公開市場融資的入場券。

在中債增的護航下，碧桂園、龍湖和美的置業已于上月發行中期票據；卓越集團也于近期采取同樣模式發行一筆6億元的中期票據。由此可見，運營面保持平穩的民營房企在當下，仍然有一定的融資空間及支持。

隨著房企融資打開新的局面，未來房企的融資渠道所將面臨的變化，也是市場關注的焦點。可以觀察到的是，房企正常合理的融資需求，仍然能夠得到滿足；而對于民營房企而言，通過增信措施獲得流動性支持，也會是一個明顯的趨勢。

卓越再開閘

這是卓越再一次獲得融資支持。

公開信息顯示，2022年10月13日，卓越旗下深圳卓越商管完成2022年第一期中期票據簿記發行，發行規模6億元，發行利率3.5%，由中債信用增進公司通過直接擔保方式提供增信支持，銀行、理財、信托、證券等6家機構積極參與了認購。

在卓越之前，已經有包括碧桂園等在內5家民營房企通過中債增擔保的方式進行中期票據的發行，總額超過80億元，且據記者從上述房企處了解，本次僅為首期發行，未來還有分期發行的計劃。

中債增擔保的房企，多數呈現在財務面上保持克制，經營面上也具有可持續性的特點。

以卓越為例，在今年的市況下，卓越的銷售、融資踩準了節奏。

卓越是今年為數不多能夠發出美元債的民營房企。

3月18日，卓越發出今年民營房企的首筆美元債，總額為1億美元；四個月后的7月，再度發行1億美元債，債券期限3年，發行利率為4.3%，資金用于根據綠色和可持續融資框架，對公司現有的離岸債務進行再融資。這兩筆美元債均通過備用信用證發行。

銷售面上，卓越也表現不錯。

根據中指研究院發布的數據，今年1-9月，卓越錄得銷售額554.9億元；而在今年黃金周期間，卓越也表現不俗，據卓越方面提供給記者的銷售成績，其國慶期間超額123%達成既定目標。其中，卓越灣區公司收獲8.15億的銷售業績。

卓越旗下的上市板塊卓越商企服務，業績也持續向好。

半年報顯示，2022年上半年，卓越商企服務實現營業收入18.6億元，同比增長13%；毛利潤錄得5.3億元，同比增長8.4%，綜合毛利率28.4%，同比下降1.2個百分點；歸母凈利潤3.11億元，同比增長15%。

誰會再受益？

能夠獲得中債增的保駕護航，除了經營、運營面均保持安全閾值內以外，優質資產也是能夠最終成功發行的關鍵。

據記者了解，中債增提供直接擔保的條件，也包括企業的反擔保，即在于企業能否提供足額的抵押物。

一位不愿具名的業界人士告訴記者，“中債增這個模式，有些企業發得比較吃力，就是在于抵押物的質量。龍湖、卓越這類，本身有很多沉淀資產，這個模式對他們來說就會比較容易跑通。”

由此追溯，卓越旗下的資產能夠為之提供現金流的應該不在少數。

卓越是深圳的“寫字樓大王”，其在深圳CBD有不少寫字樓資產，且據記者了解，今年即便受到客觀因素影響，卓越旗下寫字樓、購物中心的出租率仍保持良好水平，這些項目所帶來的營收為卓越的運營面也提供了安全墊。

據業內人士介紹，中債增已獲得單一主體集中度監管豁免，可支持前期已獲得增信的民營房企的持續發債需求。此外，中債增正在推進繼續通過增信方式發債，幫助企業平穩接續債務，提振市場信心，確保民營房企項目的正常建設和按期完工。

據透露，金輝集團、新希望和合景集團等民營房企也有意向采用增信模式發債融資。

以此觀之，中債增這種模式未來或許會成為房企融資的可行渠道；而從今年的趨勢來看，未來房企融資也大概率會向通過增信措施的方式發展。

今年5月，多家示范房企啟用“債券發行+信用保護工具”的發債新模式，通過信用違約掉期(CDS)、信用風險緩釋憑證(CRMW)等信用保護工具，先后成功發行了境內債。

這種模式也是通過增信措施來幫房企提供流動性支持。

一位不愿具名的地產分析師告訴記者，目前房企債券的投資者都比較謹慎，有擔保跟增信，對市場的信心起到一定作用。“未來應該很多房企，如果要發境內債，都會考慮這樣的方式。”

整體上，房企融資在三季度也出現邊際回暖。

據數據統計，截至9月末，三季度地產債發行規模為1351.98億元，同比增加8.93%。從發行期限來看，房企傾向于中短期信用債。其中，1-3年（包括3年）地產債三季度發行規模503.1億元，發債占比增加至37.21%，同比上升了19.37%。

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