□見習記者 樊 駿 記者 尹 穎

南京不動產登記中心官微近期發布消息稱，截至9月16日，該機構通過與中國建設銀行、南京銀行等50余家銀行共同合作，全市已完成158套房屋“帶押過戶”登記工作，交易價值超5億元。除南京外，9月份以來，蘇州、無錫、南通和泰州等多個設區市也相繼宣布在二手房交易市場推行“帶押過戶”交易模式，力圖通過優化二手房交易流程，疏通交易堵點，進一步激活房地產存量市場。南京鏈家房產經紀公司市場總監朱濤指出，“帶押過戶”可以大幅減少交易時間和成本，對于當下較為低迷的二手房交易市場是一劑“良藥”，還能間接帶動新房市場的復蘇。但記者在采訪中也了解到，就目前執行情況來看，二手房“帶押過戶”還有一些“技術環節”需要在實踐中化解，離全面落地尚有一段距離要走。

全省多地跟進“帶押過戶”

(相關資料圖)

朱濤指出，在房價高企的如今，很多購房家庭的買房模式是在同一時期內先出售名下的尚未還清貸款的住房再購買下一套住房，也就是“賣一買一”的情況比較普遍。在“賣一買一”時，由于賣房周期拉得太長，影響了下一套的買入，很多家庭甚至錯過了喜歡的房源，或因為前一套賣出時資金籌措不及時，再次購房時對賣家產生違約。這個時候“帶押過戶”就變得非常必要了。所謂“帶押過戶”是指對于存在抵押的不動產需要上市交易的，賣方可不先歸還原來的房貸就完成過戶登記，買方可帶抵押過戶直接獲取金融貸款。在傳統的二手房交易過程中，如果住房還有未還清的銀行按揭貸款，則仍處于抵押狀態，交易手續相當繁瑣。需要賣方提前籌集資金還清貸款，即“贖契”。通過“贖契”解除原有抵押，才能辦理過戶手續，進而買方將房產再次抵押，獲得銀行貸款。因此，“帶押過戶”新政節省了賣方為提前還貸衍生出的過橋費，以及過橋費帶來的利息和擔保費等，利于賣方盡快回籠資金，同時省下了交易時間。過去，一旦賣方在約定時間內湊不齊未結清的銀行貸款，則很可能對買方產生違約。“帶押過戶”減少了辦事環節，縮短了交易時間，避免因時間拖延出現的違約情形。

南京市不動產登記中心的負責人在接受記者采訪時表示，為進一步提升二手房交易安全性和不動產登記辦理便利度，南京市將深化落實“帶押過戶”有關要求，通過優化業務流程、強化技術支撐、細化工作指導，全面推行二手房“帶押過戶”模式。在新模式下，對于二手房買賣過程中存在抵押的房產，無須先行還清貸款，只需一次申請，一窗通辦，即可實現抵押變更、轉移登記和抵押設立3類業務的辦理。

記者登錄無錫市和泰州市相關部門的官網也查詢到了以下信息：根據無錫市住房和城鄉建設局、自然資源和規劃局聯合發布的二手房交易新政策，無錫市存在抵押的房產可選擇“帶押過戶”的交易資金監管新模式入市交易，無須提前還貸、無須墊付資金即可完成交易。9月27日，泰州市住建局發布公告，將在市區范圍內（姜堰區除外），試行二手房“帶押過戶”。泰州市自然資源和規劃局、市住建局聯合建設銀行泰州分行，在一天之內便完成了首例二手房“帶押過戶”交易全流程，一套尚有67萬元貸款未結清的二手房成功過戶。

與此同時，蘇州市多家銀行的工作人員也向記者確認，現在可以辦理二手房“帶押過戶”業務，不過需要買賣雙方和房產中介到銀行簽署相應協議。招商銀行南京分行工作人員潘景告訴記者：“二手房‘帶押過戶’理論上可以辦理，但是需要買賣雙方均在本行才可以，目前尚未聽說本行有辦理的案例。”泰興市農村商業銀行客戶經理高捷對記者說：“目前泰州剛剛試點，泰興還沒有開始，不過銀行現在也很關注相關動態，正在完善內部流程，以應對可能的政策變化。”此外，記者以咨詢的名義電話聯系了泰州市不動產登記中心，工作人員表示，二手房賣主需提前準備好必要的材料和證件，然后在網簽系統進行備案，銀行同意變更貸款，便可去房產交易中心辦理相應手續。

重振二手房市場的“良方”

今年以來，江蘇已有多地采取不同措施，為二手房市場松綁。9月1日，常州宣布全面取消二手房限售；更早之前的6月6日，徐州市住房公積金管理中心發布通知，宣布二手房首付比例由40%降低至30%。在業內人士看來，以“帶押過戶”為代表的各類二手房優惠政策，反映出目前二手房市場不景氣的現狀。上半年以來，省內多地二手房市場成交量和成交均價都出現了不同程度的下降，去周期化也相應有所延長。根據克而瑞研究中心數據，今年1至6月，南京市二手房成交量為36506套，同比下降46%；二手房交易均價也連續下行6個月，累計跌幅超過1.5%，8月又環比下跌0.41%。同樣，諸葛找房數據研究中心數據顯示，今年1至8月，無錫市成交二手房21759套，同比下降41.31%；9月，泰州有效二手房源超過15000套，掛牌均價環比下降0.15%。多位業內人士表示，還是比較看好“帶押過戶”這一交易模式，在房地產行業低迷的大背景下，有望為二手房市場注入相當程度的活力，通過釋放更多新房源進入交易市場，為購房者特別是剛需購房者提供更多選擇。

“‘帶押過戶’交易模式的創新，有兩個顯而易見的優勢：高效和安全。”泰州市不動產登記中心工作人員告訴記者：“一方面，節省了不少交易環節，不需要注銷抵押便可辦理過戶，通過與交易雙方和銀行部門的互聯，能夠提供更高效、便捷的不動產登記服務；另一方面，二手房帶押交易風險大大降低，不再需要像過去那樣先行還貸或者墊付資金，有效保護了交易雙方的權益。”中指研究院的相關報告也指出，二手房“帶押過戶”不僅降低了交易成本，也直接提高了二手房交易市場的效率，不但可以激發二手房市場交易活力，也能間接帶動新房市場恢復。相比之下，諸葛找房數據研究中心相關報告更為樂觀，隨著信貸寬松政策和各地樓市政策的不斷優化，預計未來房市成交量將呈現回升態勢。朱濤指出，二手房“帶押過戶”更是一個多方共贏的政策，買房不再面臨提前墊付資金的風險，而賣方也免除了過橋費逾期的風險，銀行也會因為二手房交易量的提升獲取更多的貸款業務，還有擔保公司和公證處也將獲取一定收益。

全面落地仍需時間

記者在采訪中也了解到，根據目前我省各城市執行情況來看，政策效果還未完全顯現，二手房“帶押過戶”政策全面落地還需一段時間。當前市場各方反應相對謹慎，明確辦理“帶押過戶”政策的銀行相對有限，并且附加了各種申請要求，例如雙方需要在同一個銀行系統內進行操作，這將導致買方失去選擇更低貸款利率的機會，原先構想中省去的過橋費、過橋利息和擔保費等交易成本將被填平。部分銀行甚至還要收取一定費用，還有不少城市在執行的時效性上也沒有凸顯出優勢。

南京市我愛我家（000560）房產中介小郝告訴記者：“辦理二手房‘帶押過戶’業務需滿足購房者名下僅有一套住房有貸款才行，不然的話無法辦理。”據小郝所知，雖然原則上所有銀行都可以辦理二手房“帶押過戶”業務，但他們目前僅得到建行明確回復可以辦理，并且因為缺乏相關經驗和清晰的業務辦理流程，他們中介方目前并不會向客戶主動提及“帶押過戶”這項新業務

南京中環地產二手房中介李中濤告訴記者，二手房“帶押過戶”硬性要求相對較多，購房需純商貸；買賣雙方必須在同一家銀行貸款；雙方貸款發生后才會為賣方房貸結息。李中濤還表示，就南京而言，辦理二手房“帶押過戶”不收費，但是耗時較長，甚至超過了不做“帶押過戶”。潘景也表示了自己的擔心，他認為“帶押過戶”存在一定的操作難度，當前的操作類似直接更改貸款人，很容易導致債權人界定不清晰的問題。此外，對于銀行來說，還存在抵押權受到威脅的風險，二手房作為抵押物，在轉讓過程中，可能面臨新的買受人拒不配合的問題，將導致銀行難以順利實現抵押權。

朱濤認為，盡管“帶押過戶”還存在部分問題，但其切實提高了二手房交易的便捷度，能夠在一定程度上助力房地產市場的復蘇。對于“帶押過戶”實施過程中面臨的風險，省內城市可以借鑒一下國內其他“先行者”的經驗。比如，深圳坪山區司法局提出了“公證提存+免贖樓帶押過戶”模式；廣州市相關文件則針對跨行間“帶押過戶”，可能導致的銀行抵押權落空、交易未達成的風險，建議引入擔保或公證等第三方機構，確保資金安全，防控業務風險；濟南市“帶押過戶”涵蓋公積金貸款、同行貸款和跨行貸款等類型，能夠實現銀行貸款審批、抵押放款及二手房轉移登記、抵押注銷等各環節的無縫連接。建設銀行南京分行住房金融業務部經理黎興亞也建議，針對二手房“帶押過戶”可能存在的風險，建議雙方盡量使用政府有關部門或銀行開設的資金監管賬戶作為交易賬戶，防止交易資金挪用和其他債務劃扣等情況產生，以保障交易資金的安全。同時，房屋交易盡量選擇有牌照的正規中介公司、擔保公司進行交易，避免出現不法分子假冒銀行、業主騙取房屋首付款等經濟損失。

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