北京改善開始放量？

“國慶鉅惠，超便宜的價格，現(xiàn)在還有令人振奮的利好購房政策，咱國慶期間有時間出來看看房子嗎？車接車送?！?022年10月1日，青島中介小蕾開始給曾經(jīng)向她咨詢過的意向客戶群發(fā)微信。

小蕾口中所說的“利好購房政策”指的是9月29日與9月30日發(fā)布的房地產(chǎn)政策。

(相關(guān)資料圖)

9月29日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策（以下簡稱“首套住房利率下調(diào)政策”）。即符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。通知指出，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

9月30日，財政部、稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》（以下簡稱《公告》）進一步明確，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)，在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

針對于這兩項政策，時代周報記者采訪了多位中介，中介均表示，這兩項政策分別利好于剛需購房者和改善購房者，并可以有效促進樓市平穩(wěn)發(fā)展。

基于上述利好政策，以及假期可集中看房的便利，國慶7天小長假開始的前一天，無數(shù)個“小蕾”開始通過朋友圈、微信、電話、短信等方式，使出渾身解數(shù)，邀請曾經(jīng)咨詢過但還沒有買房的客戶，在國慶期間進行實地看房。

忙到?jīng)]時間吃飯，5天成交量和以往1個月持平

岑勇也是“小蕾”中的一員，他是某知名地產(chǎn)代理商的工作人員，主要負責北京望京及周邊板塊的新房帶看工作。9月30日下午，《公告》一出，他和小蕾一樣，開始給曾經(jīng)帶看過的客戶發(fā)送微信，先對上述政策進行解讀，之后再加一句：“國慶有時間來看房嗎？”

“行情非常好！大量客戶于節(jié)假日出來看房。”據(jù)岑勇所說，從10月1日開始，他穿梭于北京望京及周邊板塊的各個樓盤，為購房者比對同一區(qū)域的不同樓盤，從而篩選出適合他們的房子。

岑勇告訴時代周報記者，在9月份，一天能帶看的客戶數(shù)量大概在1組-2組，而10月1日至10月5日，每天可以帶看的數(shù)量幾乎翻了倍，“平均一組客戶接待的時間大概在2-3個小時左右，國慶期間，我的時間從上午到下午排得滿滿的，都快抽不出時間吃飯了?！?/p>

中介劉東有著相同的體驗，當時代周報記者以購房者的身份詢問劉東能否帶看時，劉東回復(fù)稱：“國慶人不少，基本每天都有約，我要提前安排一下，明天有個客戶看昌平。”

帶看量明顯上升的同時，在諸多帶看行程中，中介們敏感的意識到，2022年的國慶，換房的客戶變多，改善客戶群體開始進場。

岑勇對此頗有感觸，他發(fā)現(xiàn)，有很多客戶都是在《公告》的刺激下前來看房，同時，有些樓盤的大戶型幾乎出現(xiàn)了秒沒的現(xiàn)象，“這說明政策對于改善型需求的刺激還是到位的?！?/p>

10月4日，岑勇帶著兩組客戶來到金隅昆泰云筑，該項目位于東四環(huán)十八里店附近，今年8月底開盤。時代周報記者了解到，金隅昆泰云筑周邊二手房價格普遍在8-12萬元/平方米；東五環(huán)外崔各莊板塊新房均價在8.8萬元/平方米。，而該項目的均價僅為7.5萬元/平方米，在岑勇看來，這是不可多得的優(yōu)質(zhì)樓盤。經(jīng)過岑勇的詳細講解，這兩組客戶最終于當日成交，且購買的均為152平方米的大戶型。

10月5日下午2點，岑勇接待了一組看洋房和別墅的客戶，他提前安排好網(wǎng)約車，在關(guān)注著網(wǎng)約車行程信息的同時，他早早等候在了售樓處的門口?！拔覟樗麄冊敿殞Ρ攘烁鱾€項目的優(yōu)劣，客戶表示要回去考慮一下?！?/p>

和岑勇一樣，劉東也有同樣的感受，國慶期間，向他咨詢的客戶里，更多的是詢問大戶型。以華樾國際·領(lǐng)尚為例，該樓盤位于北京朝陽東五環(huán)，現(xiàn)在剩余的戶型大多為下躍戶型，地上一層面積為96平方米，地下一層層高5.7米，可以隔成2層，加起來總計3層，總價880萬元起。“10月1日至10月5日，我已經(jīng)賣出4套房了，這基本趕上我平時一個月的成交量。”

四季度有望成為今年樓市成交高峰期

2022年9月，進入傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季，雖然規(guī)模房企提前鋪排供貨、積極營銷去化，但企業(yè)整體銷售仍延續(xù)了今年以來相對低迷的表現(xiàn)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企實現(xiàn)單月銷售操盤金額5709.6億元，環(huán)比增長10%，增幅不及往年同期；同比降低25.4%，降幅較前幾月有進一步收窄。而1-9月，百強房企累計銷售操盤金額46697.9億元，同比降幅45.4%。

雖然從數(shù)據(jù)來看，房企整體的去化壓力仍然較大，但9月29日以及9月30日出臺的政策，無疑為四季度的樓市注入一劑強心針。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙向時代周報記者表示，央行階段性放寬部分城市首套房貸利率下限，主要傾向于剛性需求，而居民換購住房退稅政策，則利好改善性住房需求釋放，鼓勵居民改善當前住房條件，真正落實了中央多次強調(diào)的支持剛性和改善性住房的需求。

“退稅政策會減輕換房群體的稅負成本，同時退稅有限定條件，需滿足在2022年10月1日至2023年12月31日期間，出售住房后1年內(nèi)重新購房，這會促使改善性需求加快換房進程，對于促進市場交易有積極作用。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示。

而針對于四季度樓市的走向，許小樂認為，當前針對需求端出了較多政策，包括限購限貸、房貸利率下降和減稅政策，這有助于市場預(yù)期修復(fù)。

王小嬙亦表示，居民換購住房退稅政策的實行，使得換房的成本降低，有助于居民改善性需求的釋放，加強了房屋市場的流動性。9月以來，在階段性寬松政策的支持下，四季度剛性需求和改善性需求齊并進，預(yù)計10月的市場進一步回升，同時四季度有望成為今年樓市成交的高峰期。

（應(yīng)受訪者要求，小蕾、岑勇、劉東均為化名）

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