中建玖合府沙盤。 李凱旋攝

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記者 李凱旋 李貝貝 北京報道

9月30日，北京再次出現了“日光盤”。盡管相關的搖號結果還未公布，但多位業內人士及樓盤銷售人員均向《》記者表示，最低1930.5萬元/套的中建玖合府會“一把清”，后續若還想買該項目，只能寄希望于有購房者退房然后“撿漏”。

據悉，中建玖合府地處太陽宮板塊，是北京三環地段稀缺的新房項目，該項目集齊了地理位置、學區資源、價格倒掛三重優勢。因此，雖然單套近兩千萬元級別，仍基本上是1.7人搶一套房源，且被業內稱為“買到就賺到”。記者粗算，412套房貨值接近百億。此外，中建玖合府入市頗具戲劇性，此前項目旁邊的空地挖出清代平民墓葬群。

412套豪宅至少700人想買

“太陽宮板塊的中建玖合府是今年北京新房熱度最高的項目，很難買。”9月28日，在北京從事了多年房產交易工作的艾風（化名）對《》記者說。記者了解到，9月30日，在經過搖號之后，中建玖合府正式開盤選房。

值得關注的是，不僅僅是項目十分搶手，中建玖合府的“前世”太陽宮地塊從土拍之時便有多家房企虎視眈眈。“有一家頭部房企很早就在地塊周邊租了寫字樓，但后續沒有成功競得。”艾風向《》記者透露。最終，今年6月份，太陽宮地塊以66.82億元的價格被中建二局旗下的地產公司中建玖合一舉拿下。

9月29日，中建玖合府的銷售人員向《》記者介紹，項目有5個戶型，分別是165平米的A1四居室、196平米的B四居室、168平米的A2四居室、235平米的C四居室以及168平米的A3四居室，項目為精裝修交付。

《》記者了解到，中建玖合府是北京住宅市場上十分搶手的“新型共有產權房”項目。項目的銷售限價為13萬元/平米，政府持有10%的份額。如此，在減去政府持有的10%比例之后，中建玖合府的銷售價為11.7萬/平米。按照上述戶型來計算房款，中建玖合府的單套售價在1930.5萬元/套-2749.5萬元/套之間。

艾風對《》記者說：“中建玖合府在拍完地之后就有很多購房者籌錢準備買這里的房子了。前期的蓄客階段，樓盤要求意向客戶的首付比例在80%以上，所以才蓄了700位客戶，實際上意向客戶更多。如果是排號在310號之后，能選到心儀房源的概率就比較低了，要在戶型和樓棟上做出讓步。”

“此次推出了412套房源，按照參與搖號的購房者數量來計算，后續還能買到的概率不大。不過，可以等在搖號之后看看是否還有購房者退房，也許還能買到。最終的選房結果會在10月1日晚上左右出來。”中建玖合府的銷售人員對《》記者說。

入市一波三折

實際上，中建玖合府的銷售并非一帆風順。“原本定在8月份就開盤，結果一拖再拖，九月底才開。”艾風對《》記者說。那么，為何中建玖合府的開盤日期出現延后呢？有業內人士稱或與8月底的“墓葬群風波”有關。

8月底，有市場消息曝出，中建玖合府旁邊的空地挖出墓地群，該消息在北京房產圈引發熱議。

在經過勘探挖掘后，北京市文物局表示，中建玖合府旁邊空地的墓葬為清代平民墓葬群。彼時，有關墓地這一消息是否會影響中建玖合府的銷售有廣泛討論。購房者張女士對《》記者說：“我還是比較介意這件事的，感覺住起來會不舒服。”購房者董女士亦對《》記者表示，比較在意樓盤邊有墓地群一事。

不過，李女士則對《》記者說：“不會在乎這一因素，也不會覺得旁邊挖出墓地群會對居住有影響。”艾風認為，墓地群并不在中建玖合府地塊上，而是在隔壁地塊，且是清代平民葬，勘探難度較小，也不會拖累后續中建玖合府的建設。

而從入市后的表現來看，中建玖合府一日售罄，并未因墓葬群風波受到相關負面影響。

為何如此搶手？

9月30日，合碩機構首席分析師郭毅向《》記者分析了中建玖合府為何如此搶手的原因。在郭毅看來，地理位置、學區資源以及明顯的價格倒掛是中建玖合府一經入市便被銷售一空的原因。

“玖合府位于朝陽三環，三環已經多年沒有土地供應，玖合府顯得十分稀缺。”郭毅對《》記者說。中建玖合府距離望京直線3.5公里，距離國貿直線7.9公里，且項目毗鄰公共交通地鐵10號線和17號線的太陽宮站。

太陽宮商業。 李凱旋 攝

作為今年北京土地市場的供地大戶，朝陽有多個新房項目入市，項目之間的競爭壓力極大。

9月29日-9月30日，除了中建玖合府之外，朝陽的另外兩個新房項目望京樾和北熙區也同步開盤，銷售價分別為7.9萬元/平米和8萬元/平米左右。9月30日，望京樾的銷售人員對《》記者表示，項目主要是3居室的戶型，開盤當日銷售額達到51億元，空余的房源數量也很少。

在艾風看來，望京樾的戶型面積遠小于中建玖合府，地理位置在奶子房板塊，其與太陽宮板塊之間的可比性不高，兩個項目面對的購房人群不同。“因此，盡管朝陽今年有多個新房開盤，但太陽宮地塊在地理位置上有絕對優勢。”艾風對《》記者說。

“中建玖合府附近是人大附中朝陽分校。對口學校有兩個，一個是公立校，一個是民辦校，教育資源較為優質。”郭毅對《》記者說。中建玖合府的銷售人員同樣向《》記者表示，朝陽區采用多校劃片的形式入學，但在就近入學的原則下，后續的對口學校極大概率是人大附中朝陽學校。

除了上述兩點之外，明顯的價格倒掛是中建玖合府“買到就賺到”的重要原因。上文所述，中建玖合府是“新型共有產權房”項目，由于政府持有10%份額，原定的13萬元/平米售價變為11.7萬元/平米。

“項目拿到房產證之后5年內不能買賣。5年之后如果出售，要將政府持有的10%份額按照市價返還。”中建玖合府的銷售人員對《》記者說。記者了解到，中建玖合府周邊的二手房售價遠高于11.7萬元/平米。

例如，紅璽臺項目售價在17萬元/平米左右，太陽公元項目售價在16萬元/平米左右，價格倒掛幅度較大。郭毅還提到，中建玖合府周邊的二手房基本上房齡在20年左右，相關的戶型設計遠比不上現在入市的新房，太陽宮板塊也已經進入到一個換房周期。

“中建玖合府是市場邏輯十分清晰的一個項目，所以在地塊開拍時就非常搶手。它符合地緣人群的改善型住房需求，價格又有明顯優勢，肯定是一把清的搶手項目。”郭毅對《》記者說。

豪宅市場一片紅火

2000萬元級別的豪宅一日售罄，如此看來，北京樓市購買力依然充足。郭毅同樣對《》記者表示，今年，北京的豪宅市場處于較為旺盛的狀態。截至目前，單價超過10萬元的住宅約成交了2300套左右，創下新高。

今年5月份，海淀熱盤中建學府公館開盤。彼時，據學府公館的銷售人員向《》記者介紹，選房當日，共有2638人參與，而在10小時之后，714套房源被搶售一空。據悉，學府公館的售價在1200萬元/套-2700萬元/套之間。

北京中原發布的數據顯示，2022年上半年，北京新建商品住宅成交規模出現明顯回落，一共成交1.9萬套，同比下降35%；成交金額為1494億元，同比下降23%。不過，豪宅成交量卻有明顯回升。

數據顯示，2022年上半年，北京單價超過10萬元/平米的豪宅達到1326套，同比上升49%，而由于豪宅成交量上漲，北京的銷售均價也在統計期內被拉升至突破6萬元/平米。“當前，北京的住宅市場是調控有所放松，房貸利率出現下調。因此，財富人群率先發現了市場轉機，豪宅的銷量增長。”郭毅對《》記者分析了豪宅市場回暖的原因。

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