2022年9月23日，北京住建委和北京規(guī)自委聯(lián)合發(fā)布了《關于試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務并行辦理的通知》(下稱《通知》)。《通知》稱北京二手房交易“連環(huán)單”將由過去的串聯(lián)辦理調(diào)整為并聯(lián)辦理，以縮短辦理時間，方便購房群眾。

9月23日，中國豪宅研究院院長朱曉紅表示此新政意味著一定程度的上的限購松綁，對改善性需求的購房者帶來了便利，同時也讓二手房市場擴容加速。

“連環(huán)單”交易買賣同步

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近期，提高二手房交易效率已經(jīng)成了各個城市樓市政策的熱點方向。截至目前，已經(jīng)有十多個城市宣布推行二手房“帶押過戶”等政策，提高二手房的交易便捷度。北京并未推行“帶押過戶”，而是因地制宜的推出了“連環(huán)單”業(yè)務模式。

《通知》稱北京“連環(huán)單”業(yè)務為優(yōu)化商業(yè)環(huán)境的便民新舉措，實施的目的是提高二手住房交易效率，支持購房家庭合理住房需求。

《通知》指出，“連環(huán)單”是指在同一時期內(nèi)，購房家庭先出售名下住房，再次購買住房的交易業(yè)務。“連環(huán)單”業(yè)務是指完成賣出合同網(wǎng)上簽約的房屋不計賣出房屋家庭房產(chǎn)套數(shù)，將原需按順序先后辦理的房屋賣出、買入業(yè)務調(diào)整為并行辦理，買賣同步。

北京住建委稱，目前北京僅將“A家庭←B家庭←C家庭”涉及三方家庭的連環(huán)單業(yè)務納入試行范圍，這將連環(huán)單業(yè)務牢牢鎖定在了二手房的交易范圍，任何一方不為家庭或涉及新房交易的話都將不能構成“連環(huán)單”業(yè)務。

申請流程上，《通知》明確了共同申請的要求。“連環(huán)單”家庭與賣出方、買入方達成交易意向，就辦理“連環(huán)單”業(yè)務達成一致意見，共同向提供經(jīng)紀服務的經(jīng)紀機構提出“連環(huán)單”業(yè)務申請。也就是說，交易的三方均需要向地產(chǎn)中介機構提出申請，才能啟動“連環(huán)單”業(yè)務。

審核流程上，《通知》明確了同步資格審查的規(guī)定。買入方購房資格核驗通過后，“連環(huán)單”家庭通過“服務平臺”完成賣出房屋的網(wǎng)上簽約手續(xù)，同步提交購房資格核驗申請。“連環(huán)單”家庭已簽訂合同(賣出)網(wǎng)上簽約未轉移登記的房產(chǎn)，購房資格審核時不計入名下房產(chǎn)套數(shù)。

也就是說“連環(huán)單”家庭賣出房子完成網(wǎng)簽后，即可視同該套住房“暫時”轉出，就可以獲得新的購房資格，而不必再等到名下住房并辦理轉移登記后，才騰出買房資格。待完成買入住房的網(wǎng)簽后，可一并辦理賣出、買入房屋的貸款、繳稅、登記業(yè)務。

流程終止上，《通知》指出在資審、網(wǎng)簽、登記過程中，如“連環(huán)單”購買方未通過購房資格核驗的，“連環(huán)單”業(yè)務進程終止。對“連環(huán)單”的交易風險進行及時把控。

9月23日，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《》記者采訪時表示，此次北京的政策總體上就是一個換房的政策，換房政策是目前各地正在積極優(yōu)化的內(nèi)容。

朱曉紅表示此新政意味著一定程度上的限購松綁，對改善性需求購房者帶來了便利，同時也讓二手房市場擴容加速。

而中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進在9月23日接受《》記者采訪時認為此政策的主要效用在于縮短交易時間，對市場供需的影響或較為有限。

去年已經(jīng)開始試點

北京房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)逐漸步入二手存量房時代。根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年1-8月北京二手房成交面積超過877萬平米，遠高于新房的481萬平米。

朱曉紅指出，北京的購房市場改善型需求是主力，90平方米以上房源的需求量從2021年已經(jīng)開始超過了90平方米以下的需求量。"以房換房"這種置換的需求是最近兩年的主要趨勢，2022年北京二手房市場已達成的交易中，"以房換房"需求占比高達90%。

徐躍進表示由于購房成本較高，市場中“連環(huán)單”很多，市場運轉更加依賴二手房置換改善的鏈條。

北京住建委稱，2021年起，北京已經(jīng)在部分經(jīng)紀機構試點了二手房“連環(huán)單”串聯(lián)改并聯(lián)的業(yè)務。試點期間，“連環(huán)單”業(yè)務其實已經(jīng)初見成效。

“這個業(yè)務我們?nèi)ツ昃烷_始操作了。我們成交的‘連環(huán)單’很多，大概占成交總量的40%。”9月23日，北京一名中介人員告訴《》記者。

“成交周期可以縮短一半！以前2個月的，現(xiàn)在可以縮減到一個月就能完成，能減少一半時間。”該中介人員還稱“連環(huán)單”業(yè)務買賣都在一起進行，中介費也可以更優(yōu)惠，從2.7%下調(diào)到2.35%。

曾在換房時體會過“連環(huán)單”的購房者張明(化名)9月24日對《》記者說：“現(xiàn)在換房連環(huán)單特別多，從我自己的經(jīng)驗來看，此前，連環(huán)單如果找一家中介公司操作還好，他們自己會有個業(yè)務上的銜接和溝通，但如果找兩家中介公司做，就麻煩很多，流程里會有很多不能達成一致的東西，造成時間消耗和交易風險，現(xiàn)在政府對連環(huán)單有了專門的規(guī)定，我覺得對購房者是大好事，因為不用受制于名下套數(shù)必須過戶完再買下一套，而是可以同步進行，對于有風險的環(huán)節(jié)，比如房屋核驗、購房資質這些，可以在交易早期就確定下來，不用提心吊膽，整體辦理流程能縮短時間提高效率。”

不過張明認為，僅僅是“連環(huán)單”的優(yōu)化還不夠，他說：“如果北京也能實行帶押過戶就好了，我作為賣家，必須還掉全部貸款，才能過戶賣掉房子，過戶以后就能拿到購房款，但往往中間為了‘資金過橋’，會借很多錢，大幾百萬，和親戚朋友借不足，還得去找利息較高的民間機構做短期借款，也不敢做信用貸，因為怕信用貸上征信增加負債，影響買下一套房時候的銀行批貸……總之，壓力很大。”

北京一直執(zhí)行嚴格的限購政策，此次政策調(diào)整后，北京是否還將有其他動作？北京住建委稱，將會同有關部門，監(jiān)測評估“連環(huán)單”并聯(lián)辦理的實施效果，依托不動產(chǎn)網(wǎng)上辦事服務平臺，加強交易、繳稅、登記各環(huán)節(jié)的信息流轉和業(yè)務銜接，在兼顧安全和效率的前提下，逐步完善優(yōu)化相關措施。

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