每經(jīng)特約評(píng)論員張敬偉

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LPR基準(zhǔn)利率的多次下調(diào)，也使得站在房?jī)r(jià)與利率高點(diǎn)的購(gòu)房人心里開(kāi)始權(quán)衡利弊。所以，就有了提前還貸熱。

據(jù)報(bào)道，央行數(shù)據(jù)顯示，今年年中開(kāi)始，住房貸款利率發(fā)生明顯變化。2021年12月及2022年3月，新發(fā)放的個(gè)人房貸平均利率高居不下，分別為5.63%、5.49%。但當(dāng)時(shí)間來(lái)到2022年6月，新發(fā)放的個(gè)人房貸平均利率突然掉頭向下，猛然降至4.62%。不但為近五年來(lái)最低，也是繼2017年9月以來(lái)首次回落到5%以下區(qū)間。

貸款利率有了利差，引發(fā)購(gòu)房人打起提前還貸“小算盤(pán)”，這并不令人驚奇。貸款購(gòu)房是個(gè)麻煩事，提前還貸也是技術(shù)活。購(gòu)房不易，如何更好地節(jié)省購(gòu)房成本更是不易。好在互聯(lián)網(wǎng)給購(gòu)房者提供了交流購(gòu)房心得和提前還貸的機(jī)會(huì)，網(wǎng)上不乏介紹提前還貸的技巧和常識(shí)。譬如，有網(wǎng)友介紹經(jīng)驗(yàn)，早在2017年起就開(kāi)始提前還款，如今月供只剩很少一點(diǎn)。“兩點(diǎn)體會(huì)，一是提前還款=強(qiáng)制儲(chǔ)蓄，二是房貸千萬(wàn)要留一點(diǎn)，抵扣個(gè)稅用。”提前還款有門(mén)道，房貸銀行也有對(duì)策。有網(wǎng)友感嘆，去農(nóng)行提前還貸，要收取3個(gè)月利息作為違約金，還要提前一個(gè)月預(yù)約。

購(gòu)房者要趁利差提前還貸，銀行則給提前還貸者設(shè)置條件。甲方乙方，皆是為了自身利益，當(dāng)然也契合合同要義，無(wú)可厚非。讓甲方乙方動(dòng)起來(lái)的，則是貸款利率的“降”。個(gè)人房貸利率從去年底的5.63%降至如今的4.62%，也是貨幣政策調(diào)整的應(yīng)有之義。雖然全球貨幣政策都處于加息通道，但是中國(guó)貨幣政策卻在超預(yù)期調(diào)降。

一方面，我國(guó)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)任務(wù)依然艱巨。8月份，綜合PMI產(chǎn)出指數(shù)為51.7%，低于上月0.8個(gè)百分點(diǎn)，表明我國(guó)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)總體延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢(shì)，但擴(kuò)張力度有所減弱。此外，消費(fèi)和工業(yè)增加值增長(zhǎng)不及預(yù)期。上半年外貿(mào)勢(shì)頭不錯(cuò)，下半年則面臨后勁不足壓力。投資層面，雖然上半年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)6.1%，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降5.4%。隨著大規(guī)模減稅尤其是留抵退稅，公共財(cái)政收入減少，不僅政府要過(guò)緊日子，也影響固定資產(chǎn)投資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)失去一劑猛藥，受困房企增多也容易引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

今年1~7月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降6.4%，商品房銷(xiāo)售面積同比下降27.1%，7月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)再創(chuàng)新低。穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅貨幣政策要給予受困房企適度靈活性，而且政府也要想方設(shè)法“保交樓”，防止樓市飛出“黑天鵝”。值得一提的是，也要關(guān)注地方金融機(jī)構(gòu)發(fā)生存款匯兌風(fēng)險(xiǎn)，防止小問(wèn)題變成大風(fēng)險(xiǎn)。穩(wěn)住金融市場(chǎng)，防止金融市場(chǎng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)，至關(guān)重要。

另一方面，中國(guó)通脹風(fēng)險(xiǎn)可控，全年可維持在CPI增長(zhǎng)3%左右的溫和通脹區(qū)間，這給貨幣政策通過(guò)多工具運(yùn)用釋放流動(dòng)性提供了可能。除了適度降息，大規(guī)模減稅降費(fèi)還要適度進(jìn)行，此外央行長(zhǎng)期性工具和階段性工具在內(nèi)的10項(xiàng)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具還要繼續(xù)使用。

通過(guò)超預(yù)期降息，確保市場(chǎng)擁有足夠流動(dòng)性，是大勢(shì)。這不僅讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)和中小微企業(yè)能夠獲得足夠的資金支持，讓其擁有真正的獲得感而非“吃不飽、喝不足”的流動(dòng)性饑渴，而且能讓市場(chǎng)流動(dòng)性不足的弱預(yù)期變強(qiáng)，消解市場(chǎng)焦慮增強(qiáng)市場(chǎng)信心。

由此審視樓市出現(xiàn)的提前還貸熱，就可理解其中蘊(yùn)含的多重遺憾。

首先是樓市存在的消費(fèi)焦慮，今年樓市整體疲弱，不僅一些頭部房企出現(xiàn)資金問(wèn)題和交樓延遲，樓市購(gòu)房需求也呈現(xiàn)低迷態(tài)勢(shì)。因此，樓市供給側(cè)和消費(fèi)端都出現(xiàn)了問(wèn)題，政策層面為了防范樓市焦慮蔓延為市場(chǎng)恐慌，進(jìn)而演化為系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，也在出臺(tái)相關(guān)政策保交樓。其次，房貸利率降下來(lái)，有助于樓市健康穩(wěn)定發(fā)展，能夠降低購(gòu)房成本，促進(jìn)剛需及改善型群體購(gòu)房，化解樓市風(fēng)險(xiǎn)。其三，降低房貸利率和提前還貸熱存在因果關(guān)系，而且是值得肯定的。畢竟，購(gòu)房者提前還貸，有助于銀行資金提前回款。而且，也能刺激提前還款者的購(gòu)房熱情，在還款后按照現(xiàn)在的較低利率再次購(gòu)房。

提前還貸熱，既是宏觀經(jīng)濟(jì)狀態(tài)的體現(xiàn)，也是樓市焦慮的折射。

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