消息 ●記者 陳然

(資料圖片僅供參考)

五年前，萬科首次喊出“活下去”，當時很多人不以為然。如今，在行業“寒冬”下，對一些房企來說，“活下去”已成為一種奢望。

2022年已過半，房企陸續披露上半年業績，記者粗略統計發現，A股上市房企中，已有超百家房企披露中期業績，其中近半房企預計或已經虧損，最高的虧損近70億元。預計盈利的企業大部分也出現增收不增利，凈利潤下滑的情況。

記者注意到，業績分化是上半年房企的一大特征，有國資背景的房企和民營房企逐步拉開差距，民營房企業績呈現普遍虧損狀態，國資房企則較為穩健。

伴隨業績虧損的是規模縮減，中指研究院9月1日發布的數據顯示，截至8月底，銷售額超千億元的房企僅10家，較去年同期減少14家。

行業寒冬下，房企紛紛打響現金流保衛戰。“房地產企業躺著賺錢的時代已經一去不復返了。”從業者已經意識到，房企想要穿越周期，必須既要建立好穩定現金的“壓艙石”，又要尋求到新的增長點，才能在更高的競爭門檻中穿越周期。

房企業績分化加劇

近期各大房企紛紛披露業績報告，A股上市房企中，已有超百家房企發布了業績公告，其中近半房企預計或已經虧損，最高的虧損近70億元。預計盈利的企業大部分也出現增收不增利，凈利潤下滑的情況。

其中，世茂、陽光城（000671）、富力地產、藍光發展（600466）、金科股份（000656）、榮盛發展（002146）、中南建設（000961）、首開股份（600376）、ST泰禾（000732）等曾經的百強房企也出現虧損，總體而言，房地產企業各項利潤率指標均降至歷史較低水平。

8月30日晚間，富力地產公告稱，預計2022年上半年錄得近69億元凈虧損，成為目前虧損規模最大的房企。

已引河南國資入股的建業地產虧損進一步加劇，上半年預期將錄得50億—60億元的權益持有人應占虧損，而上年同期該公司錄得7.29億元的權益持有人應占溢利。

四川龍頭房企藍光發展，2021年便虧掉超百億，今年上半年再度預計歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損46億元，歸屬于上市公司股東扣除非經常性損益后的凈利潤虧損43億元左右，預計2022年半年度歸屬上市公司股東的凈資產為負。

陽光城繼去年凈虧損近70億元后，出現了首個半年度虧損，上半年歸母凈利潤虧損35.65億元，和2021年同期相比，下降幅度高達278.79%。

寒冬之下，也有活下來并活得不錯的企業，保利發展（600048）、雅戈爾（600177）、招商蛇口（001979）和金融街預計盈利超過10億元。

新城控股（601155）上半年實現營業收入428.03億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤30.10億元。公司積極響應“三道紅線”政策，報告期末全部指標均達綠檔要求。尤其值得關注的是，公司在手現金余額達到447.82億元。

萬科上半年實現營業收入2069.2億元，同比增長23.8%；實現權益凈利潤122.2億元，同比增長10.6%。財務方面，上半年，萬科經營活動產生的現金流量凈額為82.9億元。截至期末貨幣資金為1410.7億元，對一年內到期的有息債務覆蓋倍數為2.3倍。

上半年，綠地控股（600606）主要經濟指標仍然保持較大體量，共實現營業收入2045.5億元，利潤總額91億元，歸母凈利潤42.01億元，經營性現金流量凈額131億元。

記者梳理各大房企業績發現，房企業績分化加劇，有國資背景的房企和民營房企逐步拉開差距，民營房企業績呈現普遍虧損狀態，特別是前幾年激進擴張的企業，國資房企較為穩健，體現出較強的韌性。

國金證券報告顯示，2019年以來，在高價地項目逐步結轉、高能級城市限價的背景下，行業毛利率水平持續下滑，國企和民企分化，央國企平均毛利率為19.3%，而民企毛利率僅15.6%。典型房企中華潤置地、保利發展、中國海外發展等13家有國資背景的房企今年上半年毛利率高于20%；從變化角度看，僅7家房企毛利率有所提升。

銷售大跌，千億房企降至10家

銷售業績、交付規模齊齊下滑，是房企遭遇盈利滑鐵盧的主因。

克而瑞報告顯示，2022年8月，百強房企中近6成企業單月業績環比降低，其中12家企業的環比降幅在30%至50%之間，10家企業環比降幅超過50%。且有6成百強房企8月單月業績不及上半年的月均水平。

整體來看，據中指研究院數據顯示，2022年1—8月，TOP100房企銷售額均值為477.6億元，同比下降46.2%，降幅較上月收窄1.1個百分點；其中銷售額超千億房企10家，較去年同期減少14家；超百億房企96家，較去年同期減少48家。

銷售大跌下，房企普遍通過降價促銷的方式推動銷售回款提速，據克而瑞數據顯示，有53%的百強房企上半年銷售均價同比出現不同幅度下跌，保利發展、綠地控股、金科股份、旭輝控股等TOP20房企的跌幅均超10%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從今年前8月的累計情況可以看出，當前房企的銷售壓力依然很大。目前全國重點房企銷售數據累計跌幅達到45%—50%之間的水平，相當于房企銷售數據縮水了近一半。從這個角度看，房企去庫存壓力和銷售壓力確實是比較明顯的。

不過，一部分國央企如中海、建發、金茂等在當前市場的正向刺激反饋下，實現了不錯的銷售去化。如中海地產8月實現全口徑銷售金額243.4億元，環比增長39.3%。另一部分是重倉環京市場的房企。得益于廊坊限購解除，部分企業銷售受到帶動。榮盛發展8月實現全口徑銷售金額34.3億元，環比增長32.9%。

行業“寒冬”下現金為王

在當下已經進入“寒冬”的房地產行業中，穩住現金流是“活下去”關鍵，“現金為王”成為房企生存的共同法則。

在行業下行、融資收緊的背景下，能夠實現現金流為正的房企并不算多，即便是龍頭企業，手握“余糧”的不多。

2021年年報顯示，越秀地產經營性現金流為-46.76億元，同比大降129.3％，這也是越秀地產2018年以來首次經營性現金流凈額為負。截至2022年上半年末，越秀地產一年內到期的短債達269.59億元，同比增加40.67％，現金余額為390.5億元。

但盡管如此，越秀地產依舊逆勢拿地擴儲，公司此前表示今年準備了457億拿地。最新披露的數據顯示，今年1—7月，越秀地產新增權益建筑面積約267.7萬平方米，權益拿地金額為341.7億元，僅7月份拿地金額就高達213億元。

當下，誰家的“家底”厚，堅持的時間就久一點。截至今年6月末，金地集團（600383）手握現金約648億元，以及1700億元可用銀行授信規模。

上半年，旭輝控股實現合同銷售金額631億元，較2021年同期的1361.5億元下跌53.6%，回款率超過100%，累計回款金額超過850億元；在手現金312億元，經營性現金流為正。

中南建設據財報數據披露，2022年上半年，該公司經營性現金流入為467.7億元，經營活動產生的現金流量凈額48.1億元，同比增加99.4%，并連續5年保持正值。

易居企業集團CEO丁祖昱認為，在當前房地產政策調控從嚴、融資收緊的背景下，疊加房企債務集中到期風險，降負債、提升財務穩健性是行業共識，現金流重要性凸顯。中國房地產業將從過去高負債、高杠桿、高增長模式轉向低負債、低風險、輕資產的新模式。

與此同時，當前有不少房企正在尋找新的增長曲線。據不完全統計，綠城、龍湖、旭輝、世茂、金地、朗詩、碧桂園等頭部房企已加大了代建業務、物業管理、商業投資等業務的投入。

對于房企而言，除了保交付、促銷售回款、改善流動性之外，優選項目、審慎拿地，保證項目利潤率水平；回歸產品、加強產品力打造，提高產品適銷性及產品溢價，成為目前企業穩利潤的關鍵。

關鍵詞： 現金為王