本報(bào)綜合報(bào)道 近日，“取消公攤面積”再次成為熱議話題。

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內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳近日在對《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》的答復(fù)中稱，將取消公攤面積的建議，列為近期亟需修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。這一消息，被視作取消公攤有望進(jìn)入決策程序的重大進(jìn)展，成為全國首個對取消公攤面積做出的官方回應(yīng)。

那么，“取消公攤”究竟指的是什么？以套內(nèi)面積計(jì)價的方式可推廣嗎？

何為“取消公攤”

什么是公攤面積？公攤建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偹械恼麠潣枪貌糠值慕ㄖ娣e。

而公用建筑面積一般由以下兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。簡單來說，如果電梯和公共設(shè)施這樣的公共空間以及走廊、過道等越多，那么公攤系數(shù)自然也就越大。

今年8月，在山東青島，有購房者收房時發(fā)現(xiàn)，自己買的房子，公攤面積達(dá)到了46％以上，接近一半面積的房子被公攤給攤出去了。業(yè)主們反映，根據(jù)購房之初銷售人員的解釋，小區(qū)屬于超高層建筑，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積可能會達(dá)到31％，所以簽訂購房合同時是按照這個標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算的公攤。但令人沒想到的是，最終收房時的公攤系數(shù)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過31％，經(jīng)過相關(guān)部門的調(diào)查，有三棟樓的分?jǐn)傁禂?shù)均在46％以上。

由于目前不少商品房采用的是預(yù)售制，普通購房人只能被動地從開發(fā)商等處了解信息，這也為最終到手的公攤增加了不確定性。既然公攤面積容易引發(fā)糾紛，能不能取消呢？

在業(yè)內(nèi)人士看來，取消不可能一蹴而就，甚至?xí)绊懙劫彿空叩臋?quán)利。因?yàn)樵凇渡唐贩夸N售管理辦法》中明確指出：分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長虞曉芬表示，（目前）按照建筑面積來進(jìn)行計(jì)價或者產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，也是對老百姓權(quán)益的一個保護(hù)，因?yàn)楣貌糠忠彩菍儆谖覀兝习傩账械模€是有它的合理性的。

而從購房人的角度來說，公攤面積在某種程度上也代表著小區(qū)品質(zhì)。公攤面積太小，可能意味著狹窄的電梯間、一梯多戶，公共活動區(qū)域減少等配套設(shè)施問題，進(jìn)而影響居住的質(zhì)量與舒適度。此外，取消公攤面積后，還會給業(yè)主入住后公攤部位的管理、維護(hù)以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責(zé)任帶來許多現(xiàn)實(shí)問題。因此，完全取消公攤，在實(shí)踐過程中會出現(xiàn)很多困難和問題。

取消呼聲不斷

近年來，關(guān)于取消公攤面積的聲音從未間斷。

2018年，《新華每日電訊》發(fā)表文章《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》。文章指出，公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)、管理混亂，不僅會讓消費(fèi)者在購房時需支付更多房款，更使其在購房后需支出物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等更多成本。

2022年兩會期間，全國政協(xié)委員洪洋表示，在商品房銷售中附加公攤面積是普遍現(xiàn)象。取消公攤面積，可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中，讓老百姓明白付費(fèi)，放心購房。

洪洋介紹，目前，公攤面積沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，最后只能由開發(fā)商說了算。公攤面積還衍生出一系列不合理收費(fèi)，如物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)都是按公攤后的面積收費(fèi)。與此同時，公攤面積既然攤給業(yè)主，所產(chǎn)生的收益（廣告、車位、會所、超市等收益）也應(yīng)當(dāng)攤給業(yè)主，可事實(shí)并非如此。

而在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來，公攤面積之所以被消費(fèi)者吐槽，主要是在預(yù)售制下，建筑面積與實(shí)際使用面積之間存在感觀的差異，容易誤導(dǎo)消費(fèi)者。其次，公攤面積不像室內(nèi)面積那么容易量出來，暗含較大的灰色空間。此外，包含公攤面積的衍生費(fèi)用計(jì)算，存在不合理現(xiàn)象。

浙江大學(xué)國際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林表示，雖然公攤面積被廣為詬病，但其存在具有一定合理性。即便按照套內(nèi)面積計(jì)算，也會“羊毛出在羊身上”。在盤和林看來，公攤面積問題的關(guān)鍵，是規(guī)范企業(yè)行為和完善相關(guān)制度。

邁出破題第一步

公攤面積在商品房銷售領(lǐng)域存在了20多年，要不要取消，關(guān)乎一系列規(guī)章、行業(yè)法律的調(diào)整，確實(shí)不是振臂一呼就能立馬取消的。

澎湃新聞發(fā)布評論員文章表示，內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳此番將建議上報(bào)住建部，讓我們看到了該議題在程序?qū)用嫫祁}的第一步。這次內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳所回復(fù)的提案，主要訴求就是建議在商品房交易中使用套內(nèi)面積作為計(jì)價依據(jù)，把公攤面積排除在房屋計(jì)價依據(jù)之外。如此一來，消費(fèi)者在購房時就可真正實(shí)現(xiàn)“所見即所得”，不必再為公攤面積的大小而糾結(jié)了。

不過，以建筑面積作為商品房銷售的計(jì)價依據(jù)，已經(jīng)實(shí)踐多年，并且已有法律法規(guī)確認(rèn)。如果改革計(jì)價依據(jù)首先必須修改完善相關(guān)制度，明確套內(nèi)建筑面積的概念及計(jì)價方式，并做好宣傳、普及和解釋論證工作，設(shè)置合理的過渡期，以實(shí)現(xiàn)計(jì)價依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)從建筑面積向套內(nèi)面積的平穩(wěn)過渡。

與此同時，還有一些關(guān)鍵問題值得嚴(yán)肅審視。比如一些人擔(dān)心，這會不會導(dǎo)致樓盤單價上升？會不會出現(xiàn)開發(fā)商為了降低成本而過度壓縮公攤面積，從而影響居住品質(zhì)？物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)等計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是不是也要跟著變化？這背后涉及一系列的利益調(diào)整，以及可能產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)，相關(guān)配套制度也必須及時跟上。

目前來看，既要鼓勵一些地方主動試驗(yàn)新的計(jì)價方式，降低公攤面積問題對購房者的不利影響，也要通過合適的渠道，讓消費(fèi)者、監(jiān)管部門、房企開發(fā)商等利益相關(guān)者對公攤面積的計(jì)算方式和標(biāo)準(zhǔn)等有更充分的討論、更明確的共識。唯有把利弊都講明白，把規(guī)則講清楚，方能在實(shí)踐層面更穩(wěn)妥推進(jìn)。

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