證券時(shí)報(bào)記者 吳家明

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“現(xiàn)在的房子越建越高，但卻越來(lái)越不實(shí)用?！弊罱诘教幙捶康内w深（化名）如此感慨。

近期，公攤面積、得房率等話題再被熱議。樓市經(jīng)歷深度調(diào)控之后，購(gòu)房者越來(lái)越重視房子的居住屬性，除了讓公攤面積成為“明攤面積”，開(kāi)發(fā)商如何做出更合理的規(guī)劃并用產(chǎn)品“說(shuō)話”，這也是擺在開(kāi)發(fā)商面前的新課題。

購(gòu)房者的“心聲”

證券時(shí)報(bào)記者查閱發(fā)現(xiàn)，2001年6月的《商品房銷售管理辦法》和2007年《物權(quán)法》（第70條），都明確商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。購(gòu)房者所購(gòu)置的商品房，都應(yīng)載明這兩個(gè)面積。公攤面積一般包括兩部分：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室，及為整棟建筑服務(wù)的公共或管理用房建筑面積；二是套（單元）與公用建筑之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半等。

一般來(lái)說(shuō)，過(guò)去的多層和小高層住宅公攤面積較小，得房率（指套內(nèi)建筑面積與套建筑面積之比）普遍在80%以上。如今，越來(lái)越多的超高層住宅正拔地而起，一些住宅樓的層數(shù)甚至超過(guò)50層，這些超高層住宅的的得房率又有多少？以深圳為例，記者進(jìn)行抽樣調(diào)查，在羅湖、福田和南山各取3個(gè)在售而且層數(shù)超過(guò)40層的新房住宅項(xiàng)目作為樣本，并用套內(nèi)面積/建筑面積的方式估算出得房率，發(fā)現(xiàn)得房率普遍僅在71%至75%之間。同樣為90平方米左右的新房，多數(shù)項(xiàng)目只能做成三房?jī)蓮d一衛(wèi)。相比起來(lái)，一些樓齡在10年至20年的二手住宅樓，得房率普遍在75%至85%之間。

不過(guò)，記者也發(fā)現(xiàn)越來(lái)越多的新房項(xiàng)目開(kāi)始將得房率當(dāng)成“亮點(diǎn)”進(jìn)行營(yíng)銷。在光明區(qū)和寶安區(qū)，一些新房將得房率放在營(yíng)銷中心廣告牌的顯眼位置，“73平方米就能做成三房”等字眼看上去很吸引人。不過(guò)，一位新房營(yíng)銷策劃經(jīng)理對(duì)記者表示，真正通過(guò)合理設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)高得房率的項(xiàng)目，的確是可以有效提高戶型的舒適度。不過(guò)，一些高得房率項(xiàng)目的提法是創(chuàng)意空間、贈(zèng)送面積，其實(shí)是開(kāi)發(fā)商在打擦邊球，多出來(lái)的面積所支出的費(fèi)用在定價(jià)時(shí)可能已被算進(jìn)房?jī)r(jià)，購(gòu)房者也要仔細(xì)辨別。

“樓市雖然降溫，但房?jī)r(jià)依舊很高，買100平方米的房子實(shí)際面積才70平方米，實(shí)在是覺(jué)得不劃算?！壁w深對(duì)記者表示，自己在選擇新房時(shí)一定會(huì)將公攤面積、得房率等因素考慮在內(nèi)。

記者隨機(jī)還對(duì)近20位購(gòu)房者進(jìn)行調(diào)查，全部受訪者都認(rèn)為，支持住宅應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。“在建房成本既定的前提下，按建筑面積計(jì)算還是按套內(nèi)使用面積計(jì)算，只是單價(jià)不同，我們要付出的購(gòu)房成本相對(duì)固定。”甚至還有購(gòu)房者提出，一些開(kāi)發(fā)商的精裝房交付，不應(yīng)該按照建筑面積進(jìn)行計(jì)價(jià)裝修，物業(yè)管理費(fèi)也同樣如此。

據(jù)悉，目前國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)城市的住宅交易都是以建筑面積計(jì)價(jià)，但重慶等地多年前也實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。不過(guò)，在全世界范圍內(nèi)，多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的房屋銷售都是按照套內(nèi)面積計(jì)算。盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師表示，住宅建筑改為套內(nèi)面積進(jìn)行交易，也要慎防開(kāi)發(fā)商很可能會(huì)因此轉(zhuǎn)嫁成本甚至擠壓公攤從而導(dǎo)致商品房的小區(qū)環(huán)境以及品質(zhì)下降。

公攤?cè)∠€是規(guī)范？

除了如何計(jì)價(jià)，市場(chǎng)上也掀起“取消”公攤的討論，但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，買房無(wú)法撇開(kāi)公攤面積，其也應(yīng)計(jì)入商品房總價(jià)。有分析人士表示，公攤面積較小并不意味著居住就舒適，電梯間、樓梯間或門廳太小，一梯多戶、沒(méi)有避難層等，盡管縮小了公攤面積而使套內(nèi)面積增加，但舒適度和安全感也隨之降低。再比如一些開(kāi)發(fā)商“偷面積”，貌似套內(nèi)面積增加，但占用了公攤，導(dǎo)致小區(qū)整體環(huán)境受損。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，現(xiàn)行規(guī)定對(duì)于公攤面積大小沒(méi)有比例限制，主要與新盤項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)施有關(guān)。從業(yè)主的角度看，套內(nèi)起居生活面積與社區(qū)公共服務(wù)面積此消彼長(zhǎng)，取決于業(yè)主的訴求。“在多層次住房消費(fèi)并存的情況下，對(duì)不同類型的新房項(xiàng)目，在規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)批階段，就應(yīng)對(duì)公共服務(wù)為主的公攤占用，做出合理的規(guī)劃指標(biāo)限定?！?/p>

購(gòu)房者普遍擔(dān)心的是公攤面積的隨意性、不透明性。所以，相比取消公攤面積，完善相關(guān)規(guī)定無(wú)疑更具現(xiàn)實(shí)意義和可操作性。

近日，關(guān)于公攤面積維權(quán)的事件頻發(fā)。比如，山東青島一套110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米；購(gòu)房時(shí)銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時(shí)卻變成了46%……

盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師表示，“其實(shí)，對(duì)于公攤面積存在的一些不合理現(xiàn)象，普通購(gòu)房者很難發(fā)現(xiàn)。需要提醒的是，一旦公攤面積超過(guò)40%以上，可能就需要引起重視。購(gòu)房者可以調(diào)閱規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙，看看是否存在錯(cuò)誤，如果覺(jué)得特別不合理，購(gòu)房者也可以通過(guò)訴訟維權(quán)，特別是如果因?yàn)楣珨偯娣e過(guò)大而實(shí)用面積過(guò)小，導(dǎo)致無(wú)法居住使用，或者不符合居住使用的相應(yīng)品質(zhì)，購(gòu)房者要求解除合同甚至退回房款也是有可能的，但最終還是要看判決結(jié)果?！睋?jù)悉，目前國(guó)家對(duì)住宅的公攤面積并沒(méi)有設(shè)置上限和下限，但《商品房銷售管理辦法》明確指出，合同約定的面積與實(shí)際面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房；同意不退房的，實(shí)際面積小于合同約定面積時(shí)，絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還購(gòu)房者。

李宇嘉認(rèn)為，“取消公攤”乃情緒之舉。最重要的是，標(biāo)準(zhǔn)和明細(xì)一定要“曬在太陽(yáng)下”，監(jiān)管還要跟上。比如，要制定不同類型社區(qū)的公攤指引；公攤部分的內(nèi)容要明晰，經(jīng)營(yíng)的部分要將經(jīng)營(yíng)收益歸屬全體業(yè)主，納入物業(yè)維修基金，或者抵扣物業(yè)費(fèi)；房屋交付時(shí)，獨(dú)立第三方要對(duì)公攤面積進(jìn)行實(shí)測(cè)并公示；探索公攤部分定價(jià)和套內(nèi)定價(jià)的差異化等。

關(guān)鍵詞： 公攤面積