專家表示，今年以來，資管新規(guī)使得“剛性兌付”被打破，穩(wěn)健的理財方式不再，權(quán)益市場又表現(xiàn)較差，投資的未來預(yù)期變得更低。投資者在面對收入和投資的不確定性中，如果找不到更高收益的投資渠道，閑置資金用于提前還貸就成為“最佳選擇”。

(資料圖)

但是，當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，居民風(fēng)險偏好轉(zhuǎn)向時，也許會為提前還貸而懊悔。

近日，貸款市場報價利率（LPR）迎來了歷史上最大幅度的下降，房貸利率創(chuàng)10年內(nèi)新低。

8月22日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，分別較上月下降5個基點和15個基點。這也是今年以來，1年期LPR第二次下降，5年期以上LPR第三次下降。

LPR下降后，各家銀行的房貸利率是否及時作出了調(diào)整？在LPR持續(xù)下行的背景下，提前還房貸對于多數(shù)購房者來說是一個好的選擇嗎？提前還款是否會收取違約金？針對以上問題，近日，《金融時報》記者走訪了多家銀行網(wǎng)點進(jìn)行調(diào)查，并采訪了相關(guān)業(yè)內(nèi)專家。

各家銀行紛紛下調(diào)房貸利率

8月23日，《金融時報》記者走訪北京地區(qū)多家銀行網(wǎng)點時發(fā)現(xiàn)，北京房貸利率已經(jīng)迎來了“4時代”，首套和二套房貸款利率均較上月有了調(diào)降。

“目前，農(nóng)業(yè)銀行首套房貸款利率為4.85%，二套房貸款利率為5.35%。”農(nóng)業(yè)銀行北京一位個貸專員告訴《金融時報》記者，之前很長一段時間，農(nóng)行首套和二套房商業(yè)貸款利率分別保持在5.2%和5.7%，今年以來，LPR多次下降，該行也對貸款利率進(jìn)行了調(diào)整。

工商銀行北京菜市口支行一位客戶經(jīng)理也表示：“工行首套貸款利率目前已經(jīng)從上個月的5.0%下降15個基點至4.85%；二套房貸款利率從上月的5.5%降至5.35%。”

除國有大型銀行外，當(dāng)前，各家股份制銀行也對房貸利率進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整。《金融時報》記者分別從光大銀行和興業(yè)銀行北京某支行客戶經(jīng)理處了解到，兩家銀行首套房和二套房商貸利率與農(nóng)行和工行保持一致。

據(jù)悉，在通常情況下，個人住房貸款一般以5年期以上LPR作為定價基準(zhǔn)。根據(jù)不同城市的規(guī)定，房貸利率的定價會在LPR的基礎(chǔ)上，加減一定的基點。

“在2020年8月31日實施房貸利率‘換錨’后，房貸利率與5年期以上LPR利率掛鉤，因此，每月20日公布的5年期以上LPR利率也會影響房貸利率。”星圖金融研究院研究員黃大智表示。

“根據(jù)當(dāng)前北京住房政策的相關(guān)規(guī)定，北京地區(qū)房貸利率的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)是首套房貸款利率為5年期以上LPR加55個基點，二套房則在此基礎(chǔ)上加105個基點，各家商業(yè)銀行均保持一致。”上述農(nóng)行個貸專員進(jìn)一步表示，如果客戶的貸款期限在5年以下，房貸利率將以1年期LPR為基準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)的加點。

值得注意的是，在LPR下降后，存量商業(yè)性個人住房貸款客戶的利率并不會馬上下調(diào)。“對于已經(jīng)辦理住房貸款的客戶來說，房貸利率將在購房人與商業(yè)銀行合同約定的利率重定價日之后進(jìn)行調(diào)整。”交通銀行北京海淀支行個貸科相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《金融時報》記者，如果客戶的房貸利率調(diào)整日為每年的9月25日，則實際利率調(diào)整將以當(dāng)年9月20日公布的5年期以上LPR為準(zhǔn)。

提前還貸是當(dāng)下最佳選擇嗎？

自今年以來，隨著LPR的多次下降，越來越多的購房者加入了提前還貸的行列，甚至出現(xiàn)了罕見的“提前還貸潮”。

從“有錢沒錢，也要買個房子”到“有錢沒錢，也要爭取提前還貸”。當(dāng)前，這種自降杠桿、縮減負(fù)債的行為正在成為新一代買房人的選擇。

為什么會有這么多購房者提前還貸？業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，是否提前還貸，本質(zhì)上是對資金在不同時期使用方式的選擇。

“房貸是國內(nèi)居民少數(shù)可以用低利率加杠桿的融資方式。當(dāng)一筆錢用于投資，能夠獲取比房貸利率更高的收益時，或者說能夠取得‘預(yù)期更高’的收益時，購房者自然不會選擇提前還貸。”黃大智分析稱。

具體來看，購房者提前還貸的行為主要受到兩方面因素的影響。

“今年以來，資管新規(guī)使得‘剛性兌付’被打破，穩(wěn)健的理財方式不再，權(quán)益市場又表現(xiàn)較差，投資的未來預(yù)期變得更低。”黃大智分析認(rèn)為，投資者在面對收入和投資的不確定性中，如果找不到更高收益的投資渠道，閑置資金用于提前還貸就成為“最佳選擇”。

此外，提前還貸換當(dāng)下的“安心”，似乎也成為了多數(shù)購房者的無奈之舉。“對于很多人而言，如果職業(yè)發(fā)展、收入水平并不如預(yù)期一樣樂觀，多數(shù)人就會選擇減輕未來的負(fù)擔(dān)，縮減債務(wù)，以穩(wěn)住未來的生活。”黃大智表示。

然而，多位業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，從長期來看，提前還款需慎重，對于大多數(shù)人而言并非最佳選擇。

“提前還貸適合那些沒有更好投資選擇的人，屬于面對未來不確定最保守的選擇。”黃大智認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)是有周期的，在當(dāng)下經(jīng)濟(jì)面臨下行風(fēng)險的時期放棄這種資產(chǎn)增值的可能性，而尋求一種并不牢靠的“安全性”，也許在心理上能夠給自己以安慰。但是，當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，居民風(fēng)險偏好轉(zhuǎn)向時，也許會為提前還貸而懊悔。

多數(shù)銀行不設(shè)提前還款“門檻”

最近，背負(fù)著400萬元房貸的北京市民王先生為自己算了一筆賬，如果提前還款100萬元，每月房貸可以減少5000元。然而，令王先生沒想到的是，自己的提前還貸之路竟遇到了阻礙。

“當(dāng)我和貸款銀行咨詢之后才發(fā)現(xiàn)，提前還款要支付違約金。”王先生對《金融時報》記者表示。

今年以來，面對全國各地掀起的“提前還貸潮”，各家商業(yè)銀行感受到了前所未有的壓力。對于申請?zhí)崆斑€款的客戶，有少數(shù)銀行設(shè)置了收取違約金、補償金等相關(guān)規(guī)定，在一定程度上加大了客戶提前還款的難度。

“全部或部分提前還款，違背了貸款合同中關(guān)于貸款期限的約定，是一種‘違約’行為。這是部分銀行對提前還款行為收取違約金（補償金）的邏輯基礎(chǔ)。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，但目前法律未明確規(guī)定提前還款需要支付違約金（補償金），具體需要看貸款合同約定。

也有銀行人士分析稱，提前還款需要繳納的補償金是還貸客戶對銀行進(jìn)行的利息損失補償。貸款銀行或希望通過提高提前還款的成本來降低房貸早償問題。

近日，《金融時報》記者向多家銀行工作人員咨詢時了解到，不同銀行以及不同地區(qū)對提前還款所需繳納違約金的規(guī)定不盡相同。但是從目前來看，北京地區(qū)大多數(shù)銀行并未對個人按揭類貸款提前還款行為收取補償金。

“房貸合同里通常會有提前還款收取違約金（補償金）的條款，但是在客戶簽約時，我們會把這一項條款劃掉。”工商銀行北京地區(qū)一位客戶經(jīng)理告訴《金融時報》記者。

同時，業(yè)內(nèi)專家也表示，從實踐中來看，對提前還款行為收取違約金或者補償金的銀行并不算多。

“少數(shù)銀行即使有收取違約金（補償金）的約定，客戶往往可以申請豁免，或通過購買一定金額金融產(chǎn)品或存款獲得豁免。”董希淼表示。

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