9月底以來，房地產市場政策頻發(fā)。央行多次發(fā)聲，針對房地產金融政策表態(tài)，向市場傳遞積極信號。10月20日，金融街論壇在京開幕，劉鶴副總理在致辭中表示“房地產合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。”10月23日，為積極穩(wěn)妥推進房地產稅立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節(jié)約集約利用，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，全國人大常委會決定：授權國務院在部分地區(qū)開展房地產稅改革試點工作。信貸政策邊際寬松預期增強，但疊加房地產稅試點節(jié)奏加快，導致政策環(huán)境愈發(fā)復雜，市場不確定性增加。

三季度房地產市場快速降溫主要源于信貸及調控政策持續(xù)收緊，對購房需求產生明顯抑制，尤其是針對二手房市場，今年首次出臺了“二手住房成交參考價”政策，對市場影響顯著，打破了多年來市場運行邏輯，疊加二手房信貸緊張，部分城市二手房市場明顯降溫。“二手住房成交參考價”政策和房地產稅政策都是直接影響二手房市場的重大政策，房地產稅試點政策的影響有待試點城市落地后才會逐漸顯現，本文重點復盤“二手住房成交參考價”政策效果。截至目前，已有深圳、寧波、成都、三亞、西安、上海、紹興、無錫、東莞、金華、衢州、溫州、合肥、廣州、北京等15個城市相繼發(fā)布了二手住房成交參考價的相關政策及協會倡議（更多城市政策趨勢早知道，點擊申請產品試用查看）。隨著“二手住房成交參考價”政策的出臺，樓市發(fā)生了哪些變化，市場又將何去何從？

本文章引用數據：重點城市新房二手房供銷量價、政策詳情等；

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圖：二手住房成交參考價政策梳理

資料來源：地方政府網站，整理

“二手住房成交參考價”政策一般包含“政策對象與定價標準”、“區(qū)域覆蓋范圍”和“發(fā)布機制與市場指導”三項內容。

圖：二手住房成交參考價政策的核心內容

資料來源：整理

目標：穩(wěn)定預期，防范風險，規(guī)范市場

為何多地密集出臺二手房參考價政策？我們認為主要有三方面市場背景與政策目標。

【1個短期核心目標】在二手房市場快速升溫的背景下，政府希望通過二手房參考價政策為市場進行適度降溫，緩解部分城市新房二手房價格倒掛問題，進而實現穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。

【2個中長期目標】一是，在房地產貸款余額持續(xù)走高的背景下，政府希望通過二手房參考價等調控政策抑制投機需求，對房地產市場杠桿率進行一定程度的調節(jié)，防范系統(tǒng)性風險；二是，在二手房市場快速發(fā)展的背景下，政府希望以二手房參考價為抓手，完善二手房市場監(jiān)管調控機制，進一步規(guī)范市場行為。

2021年上半年二手房市場整體呈現快速升溫態(tài)勢。受信貸環(huán)境相對寬松影響，今年上半年熱點城市二手房需求積極釋放（部分一線城市市場去年四季度就已升溫），帶動二手房市場成交量快速上升、價格上漲。1-6月，15個重點城市二手房月均成交面積1173萬平方米，同比大幅增長55.7%。根據中房指數系統(tǒng)百城價格指數，百城二手住宅價格指數上半年上漲2.56%，漲幅較上年同期擴大0.84個百分點。市場快速升溫易于激發(fā)需求加快入市，同時，在部分二手房和新房價格倒掛的城市，更會推動新房市場需求短期大幅增長，與“房住不炒”的政策基調相悖，政府適時出臺調控政策十分必要。從出臺二手房參考價政策城市的市場表現可以看出，在政策出臺前，絕大部分城市二手房價格漲幅排在全國前列。

表：部分出臺參考價政策城市二手住宅價格環(huán)比漲跌幅百城排名

備注：“★”表示該城市政策于當月出臺

數據來源：中指數據CRIES

房地產貸款余額持續(xù)走高。隨著我國房地產業(yè)的快速發(fā)展，房地產市場規(guī)模不斷擴大，房價持續(xù)上漲，房地產貸款余額不斷走高，房地產業(yè)與金融業(yè)的關聯度愈發(fā)強化。根據人民銀行發(fā)布數據，截至2021年6月末人民幣房地產貸款余額為50.8萬億元，同比增長9.5%；其中，個人住房貸款余額為36.6萬億元，占主要部分，同比增長13%。近年來，我國個人住房貸款余額不斷上升，2015至2020年的年復合增長率近20%，占各項貸款余額比例從2015年初的14%增長至2021年6月末的20%。維持房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展，適時適度地對房地產杠桿率進行調節(jié)，對防范系統(tǒng)性金融風險至關重要。

圖：2015至2021年二季度個人住房貸款余額及占比

數據來源：中國人民銀行，整理

存量時代二手房市場亟待進一步規(guī)范。長久以來，我國房地產市場屬于增量市場，多數城市新房市場規(guī)模占據主導地位，政府調控政策也大多針對新房市場，二手房市場的監(jiān)管體系、調控政策還不夠完善，部分城市二手房市場亂象叢生。陰陽合同、業(yè)主抱團哄抬房價、中介推高房價等現象層出不窮，阻礙了二手房市場健康穩(wěn)定發(fā)展。近些年，隨著越來越多的熱點城市逐漸步入存量時代，針對二手房市場的管控愈發(fā)重要。二手房市場的進一步規(guī)范，對實現整個房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展起著重要作用。

圖：2019-2020年重點城市二手住宅成交面積占比

數據來源：中指數據CRIES

機制：調趨勢、控掛牌、限杠桿

“二手住房成交參考價”政策主要通過調趨勢、控掛牌、限杠桿這三方面作用影響二手房市場量價走勢，并進一步通過二手房市場和新房市場的關聯關系，將影響傳導至整個房地產市場，從而實現穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的核心目標。

表：各城市二手住房成交參考價政策的主要特征

備注：對“是否要求參考價作為掛牌價上限”的判斷，是根據政策文件表述和實際掛牌價與參考價的對比綜合得出。

資料來源：整理

圖：二手房參考價政策對房地產市場的影響機制

資料來源：整理

調趨勢：二手房參考價普遍低于小區(qū)前期掛牌價，通過調整二手房價格上漲趨勢，影響市場預期。參考價的制定主要基于網簽成交價格和市場評估價格，這些價格通常都低于掛牌價格，如深圳、西安、紹興、東莞、廣州等城市的小區(qū)成交參考價普遍低于掛牌價的20%-30%。參考價發(fā)揮了價格的“價值尺度”作用，直接調整了二手房價格持續(xù)上漲的趨勢，進一步影響了市場供求雙方的預期，二手房市場購房者普遍采取了觀望態(tài)度。

控掛牌：近半數城市要求將參考價作為掛牌價上限，通過控制掛牌價格，引導市場理性交易，穩(wěn)定市場預期。參考價政策出臺前，二手房市場購房者普遍只能通過中介機構獲取房源價格信息，給炒房客抱團漲價、中介抬高房價留下操作空間。參考價政策出臺后，多數城市要求中介機構基于參考價規(guī)范房源發(fā)布程序，下架價格虛高房源，稀釋了投機者和中介的定價權，有利于緩解市場信息不對稱等問題，引導市場理性交易，穩(wěn)定市場預期。

限杠桿：多數城市要求或引導金融機構以參考價作為按揭貸款依據，通過限制杠桿水平，抑制不合理的購房需求，降低市場熱度。參考價政策出臺后，即使買賣雙方私下協商的成交價高于參考價，銀行也需以參考價為依據發(fā)放按揭貸款。這變相提高了二手房購房者的首付比例，提高了購房門檻，抑制了投資投機、償債能力不足等不合理的購房需求，從而降低市場熱度，控制市場風險。

關聯效應：二手房市場的量價下行傳導至新房市場，引發(fā)整體市場的螺旋降溫。在很多二手房市場規(guī)模占比較高的一二線城市，房地產市場的資源配置功能主要是通過二手房市場和新房市場的聯動來實現的：二手房賣家通過置換現有住房獲得資金，轉而在新房市場實現住房改善。隨著二手房市場成交量的下滑，換房改善的鏈條受阻，進而引發(fā)新房市場成交量下行，房地產開發(fā)商銷售回款受到影響，資金壓力加大。開發(fā)商降價促銷的意愿增強，新房價格漲幅收窄或下跌，此時新房成交量或將短暫反彈。但隨著二手房和新房價格走弱，信號反饋將導致市場預期進一步下行，從而引發(fā)整體市場的螺旋降溫。

綜上所述，“二手住房成交參考價”政策主要通過調趨勢、控掛牌、限杠桿這三方面影響二手房市場，以穩(wěn)定市場預期，穩(wěn)定二手房價格走勢；進一步通過關聯效應影響新房市場走勢，實現螺旋降溫，以推動房地產市場整體平穩(wěn)健康發(fā)展。

效果：政策效果顯著，市場降溫明顯

從目前已出臺“二手房成交參考價”政策的十余城市場表現來看，參考價政策的整體效果較為顯著，多數城市二手房市場快速升溫的態(tài)勢得到扭轉，成交量逐步縮減，價格漲幅持續(xù)收窄甚至轉跌，基本實現了穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的政策目標。

表：2021年1-9月部分出臺參考價政策城市二手房成交套數變化

備注：寧波為市轄區(qū)數據，灰色標識為參考價政策出臺當月及之后月份

表：2021年1-9月部分出臺參考價政策城市二手住宅價格指數環(huán)比變化

備注：灰色標識為參考價政策出臺當月及之后月份

數據來源：各城市住房和城鄉(xiāng)建設局，中指數據CREIS

進一步選取深圳、寧波和成都進行短期政策效果分析，選取這3個城市的主要原因有兩點：（1）政策出臺時間較早，政策前后的市場數據相對完整，便于分析二手房市場所受影響和鏈式傳導效應；（2）政策出臺時間都處于上半年，對于市場走勢變化的分析可以盡量避免下半年以來信貸額度緊張等其它因素的干擾。

深圳：政策力度較大、效果顯著，市場快速降溫。

深圳于2021年2月率先推出二手房成交參考價政策，并且覆蓋全市范圍內3595個小區(qū)，參考價格普遍低于政策前小區(qū)掛牌價格30%左右。對比各城市政策情況來看，深圳的政策力度較大，市場反應也較明顯。

深圳二手房市場成交量價均進入下降通道。成交量方面，根據中指數據監(jiān)測，深圳參考價政策出臺當月二手房成交4166套，環(huán)比下降40.55%；3月成交量短暫回升，4月起連續(xù)6個月環(huán)比下降；9月深圳二手房成交僅1765套，環(huán)比下降13.61%，同比下降80%。價格方面，根據中房指數系統(tǒng)百城價格指數，深圳2020年7月至2021年1月（政策出臺前）二手住宅價格月均環(huán)比1.31%，其中6個月份的漲幅均居百城前10位。2021年2月初政策出臺后，深圳當月價格環(huán)比收窄0.64個百分點至1.06%，3月環(huán)比漲幅繼續(xù)收窄，4月起環(huán)比下跌，下跌態(tài)勢一直持續(xù)到9月。

圖：深圳政策出臺前后二手住宅成交套數和價格指數環(huán)比走勢

數據來源：中指數據CRIES

深圳新房市場成交量價逐步下行。隨著二手房市場成交量的下滑，深圳新房市場受到關聯影響，成交量自4月開始逐漸走低。隨著7月份新房市場價格下調，8月成交量有所回彈，但因市場已形成下行預期，量價的回彈并無法持續(xù)，9月仍呈現出下行態(tài)勢。

圖：深圳政策出臺前后新建住宅成交套數和價格指數環(huán)比走勢

數據來源：中指數據CRIES

寧波：試點熱度較高的小區(qū)，以點帶面，政策效果逐步顯現，市場持續(xù)降溫。

與深圳不同，寧波采用“試點”方式，首批公布的二手房參考價小區(qū)僅112個，全部分布在市轄區(qū)；參考價格相比小區(qū)前期掛牌價格下探幅度也較低，平均下探20%。寧波政策相對溫和，市場逐步反應，持續(xù)降溫。

圖：寧波二手房參考價小區(qū)分布及參考價相比政策前掛牌價下降幅度

數據來源：寧波市住房和城鄉(xiāng)建設局，中指數據CRIES

寧波選取的是市場熱度較高的小區(qū)進行參考價政策試點，這些參考價小區(qū)受政策影響也較為顯著。根據中房指數系統(tǒng)百城價格指數，寧波112個參考價小區(qū)在政策出臺前3個月（2021年1-4月），掛牌價格累計漲幅為4.18%，同期非參考價小區(qū)累計漲幅為2.80%；政策出臺后3個月（2021年4-7月），參考價小區(qū)價格累計漲幅大幅收窄3.16個百分點至1.02%，同期非參考價小區(qū)累計漲幅為2.49%，僅收窄0.31個百分點。

整體來看，寧波二手房市場成交量率先下滑，價格環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，9月出現下跌。成交量方面，寧波4月出臺參考價政策，5月公布參考價小區(qū)，公布當月市轄區(qū)二手房成交量迅速反應，環(huán)比大幅下滑41%；隨后成交量持續(xù)下滑，9月寧波市轄區(qū)成交套數為1845套，環(huán)比下降32%，同比下降76%。價格方面，根據中房指數系統(tǒng)百城價格指數，政策發(fā)布后寧波市轄區(qū)二手住宅價格指數環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，9月價格出現下跌。

圖：寧波政策出臺前后二手住宅成交套數和價格指數環(huán)比走勢

注：二手住宅銷售套數和價格均為寧波市轄區(qū)數據

數據來源：寧波市住房和城鄉(xiāng)建設局，中指數據CRIES

寧波新房市場成交量逐漸下行，價格暫未有明顯調整。隨著二手房市場成交量的逐漸走低，寧波新房市場受到關聯影響，成交量自7月開始明顯下滑。因為時間較短，新房價格暫未出現明顯調整。

圖：寧波政策出臺前后新建住宅成交套數和價格指數環(huán)比走勢

數據來源：寧波市住房和城鄉(xiāng)建設局，中指數據CRIES

成都：逐步擴大試點范圍，政策效果相對平穩(wěn)，市場有所降溫。

與寧波類似，成都也采用“試點”方式，逐步擴大試點范圍。目前已分別于5/28、7/8、8/4公布了三批參考價小區(qū)，數量累計達745個。

成都二手房和新房市場成交量價進入平穩(wěn)區(qū)間。二手房成交量方面，成都政策出臺后基本維持相對平穩(wěn)水平。二手房價格方面，根據中房指數系統(tǒng)百城價格指數，政策發(fā)布前（2021年1-5月）成都二手住宅價格月均環(huán)比0.89%，各月環(huán)比漲幅均位于百城前20位；政策發(fā)布后，6月環(huán)比漲幅收窄0.7個百分點至0.63%，7月繼續(xù)收窄至0.27%，此后漲幅保持平穩(wěn)。與二手房市場走勢相對應，新房市場量價也呈現相對平穩(wěn)態(tài)勢。

圖：成都政策出臺前后二手住宅成交套數和價格指數環(huán)比走勢

圖：成都政策出臺前后新建住宅成交套數和價格指數環(huán)比走勢

數據來源：成都市住房和城鄉(xiāng)建設局，中指數據CRIES

由于政策力度的不同，不同城市市場對于二手房參考價政策的反應略有差異，但綜合來看，二手房成交參考價政策短期內抑制了二手房價格持續(xù)上漲的勢頭，扭轉了市場整體持續(xù)升溫的態(tài)勢，實現了穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的核心政策目標。

走向：政策或有微調，市場逐步企穩(wěn)

長期來看，“二手住房成交參考價”政策對維護整個房地產市場的健康穩(wěn)定發(fā)展起到重要作用。二手房參考價政策發(fā)揮了價格的“價值尺度”作用，引導中介規(guī)范房源掛牌，引導金融機構合理貸款，進而穩(wěn)定市場預期，抑制市場投機需求，促進市場理性交易，維護二手房市場平穩(wěn)健康發(fā)展。隨著我國越來越多的城市步入存量房時代，針對二手房市場的調控也愈發(fā)重要，“二手住房成交參考價”政策進一步完善了二手房市場政策監(jiān)管體系，對維護二手房市場乃至整個房地產市場的穩(wěn)定健康發(fā)展起到重要作用。

短期來看，在三季度市場快速降溫的情況下，大量城市密集跟進出臺二手房參考價政策的可能性預計較低。下半年以來，隨著信貸額度緊張等市場環(huán)境的新變化，同時疊加二手房參考價等調控政策，房地產市場降溫明顯。根據中房指數系統(tǒng)百城價格指數，2021年三季度百城二手住宅價格指數上漲0.91%，漲幅較二季度收窄0.58個百分點。9月份環(huán)比上漲0.13%，漲幅較上月收窄0.21個百分點，已連續(xù)4個月收窄，且收窄幅度呈擴大趨勢，二手房市場明顯降溫。新房市場、土地市場也同時呈現下行趨勢。為避免造成市場的大幅波動，預計短期內大量城市密集跟進二手房參考價政策的可能性較低。

四季度市場短期有望企穩(wěn)，房地產稅試點城市二手房供應或將增加。隨著調控政策逐步趨穩(wěn)，信貸政策邊際寬松預期增強，房地產市場階段性政策底已現，四季度市場有望逐步回穩(wěn)。但值得注意的，10月23日，全國人大常委會決定：授權國務院在部分地區(qū)開展房地產稅改革試點工作。預計試點城市開征房地產稅后，由于增加了多套房屋的持有成本，將推動試點城市二手房市場供應量增加，進而緩解大城市住房的供需矛盾問題，中長期來看，對穩(wěn)房價將起到積極作用。

鑒于信貸環(huán)境改善下，四季度或將成為市場企穩(wěn)的窗口期，房地產開發(fā)企業(yè)應加強競品監(jiān)控，加大營銷力度，制定差異化營銷策略，把握市場機會，沖刺全年業(yè)績目標，加快資金回籠；同時，房企應持續(xù)優(yōu)化產品，打造差異化、有競爭力的產品，注重品牌建設，提升企業(yè)市場競爭力。

關鍵詞： 二手