每經記者 甄素靜 每經編輯 陳夢妤

10月26日，由主辦的第十一屆中國價值地產年會在深圳落幕，本屆年會的主題是“錨定價值，理性求進”。

在年會價值對話環節，廣東省房地產行業協會會長王韶就三條紅線、集中供地新政策下土地市場現狀、企業進退決策、未來地怎么拿、產品怎么做等拋出了核心問題。

旭輝集團高級副總裁張海民、佳兆業集團控股副總裁劉策、金科股份（000656）副總裁張勇、港龍中國副總裁王國震等參會嘉賓，通過自身企業實踐和研究，分享了下一步品牌房企如何穩健發展的思考。

以短期銷售決定投資與否不夠理性

現在中國房地產已經進入到了全面調控新階段。

據不完全統計，目前13個已完成第二批次集中供地的城市中，共計有8個城市發布了停拍公告，有6個城市部分地塊發生流拍。

從已完成的拍地情況來看，第一次集中供地，房企參拍的熱情非常高，競爭也非常激烈，平均溢價率14.7%。到第二次除部分一線城市外，多數城市集體遇冷，這反映了當前房地產市場怎樣的現狀？

劉策認為，現階段房企不拿地，表面上是市場銷售下滑的問題，融資收緊導致銀行放款、開發商融資難度加大，更深層次是企業發展模式、經營水平的問題。如果之前企業發展比較激進，在該次融資收緊的情況下，企業資金鏈繃得很緊就容易受傷。市場轉冷更會使得整個企業的銷售、回款現金流受到影響。

對于近期的土地市場遇冷，張勇坦誠表示，上半年拿地是因為銷售形勢好，大家有錢，所以比較沖動。下半年發現上半年拿的地還要虧，銷售回款回不來，融資融不了，就沒錢投資，所以還是不夠理性。

王國震表示，對行業而言這一輪調控有個主要目的是降低企業財務杠桿，倒逼行業從原來高杠桿的金融思維向科學的制造業思維轉變。做好產品和服務，是制造業的核心競爭力。而住宅產業還有個特點就是買地，買好地買對地，去國家重點發展的區域買地，選擇好城市。在這一點上，港龍中國一直堅持深耕長三角，布局大灣區，保持合理杠桿，謀求長期發展。

對于房地產市場現狀，張海民表示，對于房地產行業穩定健康長久發展而言，中央定下的穩地價、穩房價、穩預期三穩政策是非常正確的。讓大家降杠桿，就是為了讓行業健康發展，更多擠掉富余的產能。產品做不好的開發商，就應該被淘汰。但房地產未來發展還是可持續的，18萬億的市場規模還是在的。

拿地更考究企業經營水平

現階段，部分城市投資熱度降低，土地流拍率有所提升，企業利潤不及預期，還有企業在拿地后，寧肯被罰沒保證金、纏上糾紛，也要退掉競得的土地。這種市場預期下，企業在投資發展方面，該如何去選擇一些適合自己的城市？

在這種市場預期下，張海民表示，對于企業投資發展而言，“房住不炒”，我們把房子做好，服務好住戶，這是第一根本，服務未來是很好的市場，也是很好的責任。作為企業來說，我們有這個責任去做好產品。

“未來，始終堅持以做好產品為出發點，把長期主義堅持到底，把每件事做好、做踏實。把房子做好，把服務做好，不管是規模企業，還是有想法的老板，堅持長期主義是正確的，把長期主義堅持到底，為人民服務，也是為社會做貢獻，才能做得更加長遠。”張海民認為。

拿地與否，在哪些城市拿地，在劉策看來更是考究企業融資能力和經營水平。

劉策認為，房企如果經營足夠穩健，能夠獲得資本市場認可，利息足夠低，信用足夠好，且經營水平比較高，哪怕大盤下行，市場下行，但因為產品和服務出眾，依然能夠賣得很好，在什么樣的城市都可以布局，什么樣的城市都會是其決勝之地。如果房企經營水平一般，在哪個城市其實都是不行的。市場差，大家都不拿地；市場好，那些融資成本低、開發速度快的企業，在競爭中也一定能夠戰勝經營水平一般的企業。

在政策調控和房地產金融審慎管理走向常態化的情況下，有研究機構認為，房企拿地意愿受限，預計后續競拍的城市土地市場也將降溫，二批次流拍和撤拍地塊的城市增多。

張勇則對未來房地產市場發展抱有樂觀心態。張勇認為，18萬億市場之下，房地產還是可以干的，但重要的是，打造經營管理能力才可提升企業的投資能力。而什么時候投和投哪里，其實分析起來很麻煩。就金科而言，有一個城市清單，不在清單以內的絕對不搞機會主義。

此外，要穿透周期，盡量拿稍微大一點的地，如果只顧眼前的考核，只管今年，你根本分享不到土地溢價、城市增長帶來的紅利。要豐富拿地渠道，目前金科非招拍掛拿地達到57%，更多的是通過產業嫁接、商業獲取、城市更新等途徑獲得土地資源。

王國震從另一個角度分析了房地產市場應該如何精準投資和精細化運營。

王國震認為，房地產特別是住宅地產，是一個帶金融屬性的制造業，因為它賣的是住宅產品，所以不是金融而是制造業。我們要學習制造業的運營思維，談產品一定會談成本，如果在建設成本上降得過于低，這個產品不會有好的結果。唯獨企業修煉內功，在運營層面上提高效率，才能把成本降下來，才能為客戶提供高性價比產品，才能為企業贏得更高利潤。

王韶對現下房地產發展特點做了概況性總結，并提出了新房地產觀。王韶認為，整個房地產行業已經發生了翻天覆地的變化。之前有一句話“沒有買錯的地”，只要有地，傻子都能賺錢，但現階段，更考究企業的產品力、服務力和運營力，未來選準城市，選準賽道非常重要，這也是中國房地產業發展到今天的一個重要變化。

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