今年一直在土地市場“買買買”的越秀地產股份有限公司(00123.HK 以下簡稱“越秀地產”)，終于也有了賣出的動作。10月24日晚，該公司透露已經與越秀房產信托基金(00405.HK 以下簡稱“越秀房托”)旗下公司簽訂了收購契約，以78億元的總代價賣出越秀金融大廈100%股權。

在這之前，越秀地產因為在集中供地中的積極表現而備受業內關注。據機構統計，今年前9月，該公司的購地金額約為407億元，占同期銷售額的57%。從越秀地產的角度看，此次出售資產回籠資金，有利于加強資產負債水平和流動資金狀況，預計凈負債率將由49.8%下降至40.5%。

越秀房托是越秀地產的老搭檔了，該機構持有的7個商業項目都是從后者手里收購來的。越秀金融大廈是目前越秀地產的投資物業中收入表現較好的，上半年租金收入達到了1.9億元。

10月25日，越秀地產透露，此次交易是水道渠成的結果，不排除雙方今后還有互動項目。

越秀房托78億元接盤

越秀金融大廈是廣州十大摩天大樓之一，位于廣州市珠江新城的核心位置，總建筑面積約21萬平方米，地上68層的建筑里包含了4層零售商場及64層寫字樓，地下的4層車庫擁有827個地下停車位。截至今年6月底，該項目的出租率已經達到了91.4%。

從越秀地產半年報披露的數據來看，越秀金融大廈是該公司投資物業中的核心資產。上半年，越秀地產實現商業租賃收入3.5億元，同比上升20.1%。其中，越秀金融大廈就貢獻了1.9億元的租金收入，占比超過五成。

越秀金融大廈以約78億元的價格出售，較2021年8月31日80.3億元的估值折讓了2.9%。根據越秀地產的估算，這筆交易可為其帶來13.66億元的稅后收益。更重要的是，項目出表后將對該公司的資產負債表帶來正面影響。例如，出售完成后，越秀地產的總資產預計將減少約24.4億元，凈資產則將增加約13.7億元，可獲得的稅后現金凈額約為31.3億元，預計凈負債率將從49.8%下降至40.5%。

交易的買方是越秀房托旗下公司，而越秀地產持有越秀房托38.7%的股份。越秀地產在公告中表示，公司專注發展和培育商業投資物業，越秀房托作為指定物業持有平臺，持有其已落成的部分投資物業。這種互動模式有望同時帶動兩家公司的長遠增長。

據了解，在交易前，越秀房托旗下共有8個商業項目，其中7個是來自越秀地產，包括廣州國際金融中心、白馬大廈、財富廣場、杭州維多利中心等。近些年，兩家公司之間的互動已經漸趨常態化，2017年底，越秀地產將武漢越秀財富中心及星匯維港購物中心賣給了越秀房托，作價22.8億元。1年后，該公司又以5.9億元的價格轉讓了杭州維多利中心給越秀房托。

時隔近三年，雙方才又達成了這筆新交易。對于時機的選擇，越秀地產方面認為是買賣雙方談判、水道渠成的結果。截至6月底，越秀地產擁有的出租投資物業共約77.4萬平方米，賣掉越秀金融大廈后，還有不少在租及在建的商業項目，未來也有可能陸續輸送給越秀房托。

前9月買地花了400億元

在披露出售資產公告兩個星期前，越秀地產剛剛實現了全國布局的新突破。10月13日，該公司與仁恒置地在上海的第二輪集中供地中，斬獲了閔行新城梅隴社區的一幅宅地，總地價46.21億元。這是越秀地產首次進入上海，補齊四大一線城市拼圖中的最后一塊。

今年以來，央企、國企在集中供地中表現搶眼，越秀地產便是其中的一匹黑馬。4月底，廣州的首輪集中供地推出了48宗涉宅土地，越秀地產獨攬了8宗，總成交地價達約177.5億元。9月末，在廣州的第二輪集中供地中，該公司又斥資近103億元競得了2宗宅地。此外，其在北京、寧波等城市也有收獲。

據中指研究院統計，今年前9月，越秀地產的權益購地總金額為407億元。同期，該公司錄得的合同銷售金額約為712億元，投銷比達到了57%。

這家老牌國企并不掩飾對于土地的渴求。在今年的中期業績發布會上，越秀地產的管理層表示，公司每年都有一個投資強度的安排，以目前的杠桿水平來看，會鋪排在40%到50%。市場好的時候，資金充裕的話，會達到60%。2021年，該公司的銷售目標為1122億元，土地支出的預算為523億元，計劃的投銷比約46.7%。

相較2020年410億元的投資支出，2021年的預算增加了將近28%，高于越秀地產今年定下的17%的銷售額增速。該公司認為，集中供地的規則下，自己的機會還會多一些，保持適度的投資強度，有助于把握機會進入目標城市和維持業績的穩定增長。

越秀地產所謂的穩定增長，指的是在行業的平均中檔速度水平以上。“因為以我們的規模來說，目前還處在千億級別，在這個基礎上穩中求進，按照行業的增長速度或者略高一點，可能也是比較合適的。”越秀地產董事長林昭遠在中期業績發布會上強調，如果機會好一些，鋪排可以加快一點，但總體基調是穩中求進。

增長的彈性來自于相對穩健的資產負債表。截至6月末，越秀地產剔除預收款后的資產負債率、凈負債率、現金短債比分別為69.4%、49.8%和1.8倍，繼續保持“三道紅線”綠檔達標，同時穆迪、惠譽也維持其Baa3和BBB-的投資級評級。

“三道紅線”零踩線，保持兩家國際評級機構的投資級評級是越秀地產的底線。越秀地產的相關人士表示，今年該公司的投資計劃以及現金流安排都是圍繞這個目標來開展，截至目前，土地購置都在計劃內。按照該公司年初披露的數據，其預期今年的現金流入為840億元，現金流出835億元，流出的主要項目是523億元的土地款支出及拍地保證金。

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